Woning overdragen aan uw kinderen door middel van schenking

In de praktijk komt het regelmatig voor dat ouders een woning aan een kind verkopen, waarbij het kind niet de werkelijke waarde hoeft te betalen. Dit kan zich voordoen indien een deel van de koopsom wordt kwijtgescholden of als de woning wordt geschonken tegen inbreng van een (lagere) waarde. In dit artikel worden beide mogelijkheden besproken en wordt er een toelichting gegeven aan de hand van een uitspraak van de Hoge Raad.

Fiscaal advies ?

Wij werken met een team van ruim 20 fiscaal juristen / belastingadviseurs vanuit Enschede, Almelo en Den Haag. Bij een fiscale vraag kunt u geheel vrijblijvend een e-mail aan ons sturen, binnen 48 uur hoort u dan van ons. Een offerte ontvangen? Laat het ons gerust weten.

Kwijtschelden van (een deel van) de koopsom

Bij het verkopen van de woning aan bijvoorbeeld uw zoon of dochter kunt u ervoor kiezen om een deel van de koopsom kwijt te schelden. In dat geval is er geen sprake van schenking van een deel van de woning. De gedeeltelijke kwijtschelding wordt in deze situatie gezien als een schenking. Onder voorwaarden mag in 2021 tot € 105.302 belastingvrij worden geschonken ten behoeve van de eigen woning. Daarnaast kunt u ervoor kiezen om jaarlijks een deel van de koopsom kwijt te schelden ter hoogte van de jaarlijkse schenkingsvrijstelling. In 2021 is de schenkingsvrijstelling € 6.604.

Het overdragen van een woning tegen de werkelijke waarde en het vervolgens gedeeltelijk kwijtschelden van de koopsom leidt ertoe dat de woning niet wordt geschonken en dat er geen rekening gehouden hoeft te worden met de WOZ-waarde. Dit is aantrekkelijk indien de WOZ-waarde hoger is dan de werkelijke waarde.

Uit de toelichting op de aangifte schenkbelasting van de Belastingdienst blijkt dat volgens de Belastingdienst de woning moet worden gezien als het schenkingsobject indien de verkrijger 90% of meer van de koopsom niet hoeft te betalen. In de overige gevallen wordt de gedeeltelijke kwijtschelding als een schenking gezien.

Overdracht tegen lagere waarde

Een andere manier om de woning tegen een lagere waarde over te dragen is door een schenking van de woning tegen inbreng van een (lagere) waarde. Tegenwoordig is de WOZ-waarde vaak lager dan de werkelijke waarde. Het is dan voordeliger om de woning zelf voor een lagere prijs over te dragen in plaats van een deel van de koopsom kwijt te schelden.

Volgens de Successiewet moet bij een schenking op een woning, de woning gewaardeerd worden op de WOZ-waarde voor de bepaling van de hoogte van de schenking. De omvang van de schenking is het verschil tussen de WOZ-waarde van de woning en de koopsom. Indien de WOZ-waarde lager is dan de werkelijke waarde, kan de woning dus tegen een lager bedrag worden geschonken.

Uitspraak Hoge Raad

In 2016 heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan in een zaak waarbij er sprake was van een gedeeltelijke kwijtschelding van de koopsom (HR 26 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:319, BNB 2016/117). In deze zaak werd er door vader een woning geleverd aan zijn dochter en haar echtgenoot. De koopsom bedroeg € 250.000 en de waarde economisch verkeer bedroeg in dat jaar € 258.000. In de akte van levering heeft de vader een bedrag van € 40.000 van de koopsom kwijtgescholden. Vader en dochter doen allebei aangifte schenkbelasting en doen tevens beroep op de samenloopregeling van artikel 24, lid 2 van de Successiewet.

De inspecteur is van mening dat er sprake is van een schenking van een deel van de woning in plaats van een schenking van een geldsom. Voor de waarde van de schenking moet in dat geval uit worden gegaan van de WOZ-waarde. De schenking zou dan € 48.000 bedragen, bestaande uit de gedeeltelijke kwijtschelding (€ 40.000) en het verschil tussen de verkoopprijs en de waarde economisch verkeer (€ 8.000). Het hof voegt hier nog aan toe dat als gevolg van de gedeeltelijke kwijtschelding de woning voor een lagere waarde van € 210.000 is verkocht, waardoor er voor de schenking uit moet worden gegaan van de WOZ-waarde.

De Hoge Raad oordeelt echter dat de koopsom van de woning gelijk is aan de waarde economisch verkeer ten tijde van de overdracht. Dit heeft als gevolg dat er in de koopsom geen schenking schuilt van de vader aan de dochter en haar echtgenoot. Daarnaast kan de woning niet gezien worden als object van de schenking. De schenking bedraagt dus € 40.000.

Conclusie

Tegenwoordig is de WOZ-waarde vaak lager dan de marktwaarde. Onder de huidige omstandigheden zal het fiscaal voordeliger zijn om de woning te schenken tegen inbreng van een lagere waarde in tegenstelling tot een deel van de koopsom kwijt te schelden. Wel zijn er een paar aandachtspunten waar u rekening mee moet houden.

Fiscale aandachtspunten

Over de schenking van de woning is naast schenkbelasting ook overdrachtsbelasting verschuldigd, waarbij wordt aangesloten bij de marktwaarde in plaats van de WOZ-waarde. Om dubbele belastingheffing te voorkomen is er de samenloopregeling in de Successiewet, waarbij de verschuldigde overdrachtsbelasting over het bedrag van de schenking in mindering wordt gebracht op de schenkbelasting.

Zolang de koopsom door de ouders nog niet helemaal is kwijtgescholden, zal de openstaande vordering op de kinderen bij de ouders in box 3 terechtkomen. Dit leidt voor de ouders tot vermogensrendementsheffing voor de inkomstenbelasting.

Door te schenken verkleint u uw erfenis. Hierdoor betalen uw erfgenamen minder erfbelasting. Overlijdt u echter binnen 180 dagen na de schenking, dan kan de schenking geacht worden onderdeel te zijn van de erfenis (Let op met schenkingen voor het overlijden).

Indien u de koopsom niet deels maar volledig kwijtscheldt, is er alsnog sprake van een schenking van de woning. In die situatie is de WOZ-waarde van de woning leidend voor het bepalen van de schenking.

Daarnaast is schenken niet altijd voordelig. In de situatie waarbij u de woning aan uw kinderen schenkt maar zelf de woning gaat huren of het recht van vruchtgebruik behoudt, zal schenken minder snel voordelig zijn.

Vragen?

Heeft u naar aanleiding van het lezen van dit artikel vragen of bent u op zoek naar een advies passend bij uw situatie? Neem dan gerust contact op met één van onderstaande auteurs.