Wanneer hoort een deel van een woning tot Box 1 of Box 3?
In een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2024:8902) speelde de vraag of een benedenverdieping van een herenhuis gerekend moest worden tot Box 1 of Box 3 van de inkomstenbelasting. De belastingplichtige en zijn partner stelden dat de benedenverdieping, die in het verleden dienst deed als dienstbodenwoning bij de bel-etage, een aanhorigheid van de eigen woning vormde. De inspecteur was van mening dat de benedenverdieping een zelfstandige wooneenheid was en dus in Box 3 viel. Dit artikel geeft een juridisch en fiscaal inzicht in de kwestie, inclusief praktische tips voor belastingplichtigen.
Eigen woning deels in box 3
Op grond van artikel 3.111 Wet IB 2001 valt een eigen woning in Box 1, mits deze de belastingplichtige en zijn huishouden als hoofdverblijf ter beschikking staat. Het begrip ‘aanhorigheid’ speelt hier een cruciale rol. Volgens de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2020:64) geldt een object als aanhorigheid indien het (artikel 3.30a lid 2 Wet IB) :
Behoort bij de woning,
In gebruik is bij de woning, en
Dienstbaar is aan de woning.
De rechtbank heeft in deze zaak vastgesteld dat
- de benedenverdieping een eigen kadastraal nummer (en WOZ gegevens) had,
- zelfstandige voorzieningen bevatte (zoals keuken, toilet, badkamer) en
- een eigen voordeur hebben en
- bouwtechnische aard van de objecten en
- los verkocht zou kunnen worden.
Dit maakt het een zelfstandige woonruimte die niet als aanhorigheid kan worden gezien. Daarnaast werd de beletage verhuurd en daarmee al in Box 3 geplaatst. Hierdoor kon de benedenverdieping ook niet als aanhorigheid van een Box 1-woning worden aangemerkt.
De belastingplichtige stelt dat dit onderdeel van de eigen woning wordt gebruikt als werk- en studeerkamer en af en toe als logeervertrek voor bezoek. Volgens de inspecteur maakt dit "geen barst uit", het kan dan nog steeds een zelfstandig gebouw zijn.
De rechter stelt vast dat de 3 etages moeten worden aangemerkt als afzonderlijke appartementen, elk met een zelfstandige woonfunctie,
Advies belastingplichtige met eigen woning die deels wordt verhuurd
Wees alert op de fiscale gevolgen van verhuur: Als een deel van een woning wordt verhuurd aan een derde, wordt dit voor de belastingheffing steeds vaker als Box 3-vermogen beschouwd. Dit betekent dat eventuele waardestijgingen (vanaf 2027) anders belast worden dan wanneer het onderdeel van de eigen woning is. Tevens is de heffing in box 3 hoger dan in box 1 en zal een deel van de hypotheekrente niet aftrekbaar (meer) zijn.
Check de juridische status van gedeelten van uw woning: Een eigen kadastraal nummer, zelfstandige voorzieningen en de mogelijkheid om het apart te verkopen kunnen ertoe leiden dat de belastingdienst dit aanmerkt als een zelfstandige wooneenheid, met gevolgen voor de belastingheffing.
Documenteer zorgvuldig het gebruik van bijgebouwen: Indien u een deel van uw woning als werkruimte of logeerverblijf gebruikt, zorg dan dat u dit goed documenteert. In bepaalde gevallen kunnen delen van de woning als aanhorigheid worden aangemerkt als het aantoonbaar dienstbaar is aan de eigen woning.
Noot fiscaal jurist inzake eigen woning en box 3
Woningen worden normaal gesproken volledig ondergebracht in box 1. Als de eigen woning ook zelfstandige onderdelen of aanhorigheden kent kan dit anders zijn. Deze casus is erg feitelijk maar geeft wel aan dat de belastingdienst scherp is op bijzondere woningen en/of woningen die deels worden verhuurd, bijvoorbeeld via AIRBNB. Via het rechtsherstel zou de belastingplichtige de heffing nog wel kunnen verlagen (kerstarrest), in dit arrest is de belastingadviseur/ belastingplichtige vergeten dit te stellen.
