Overdrachtsbelasting woning of kantoor

Voor woningen geldt een tarief voor de overdrachtsbelasting van 2%, mits u er ook gaat wonen. Voor beleggers goldt dit tot 1 januari 2021 ook, mits een woning wordt gekocht. Bijkomende voorwaarde - sinds 2021 - om het 2% tarief te mogen hanteren is namelijk dat de verkrijger de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken (art. 14(2) Wet Belastingen van Rechtsverkeer). De koper moet hiervoor zelfs een verklaring ondertekenen. Bij twijfel over het tarief zou u dit besluit uit 2023 eens kunnen lezen, hierin staan enkele voorbeelden.

De overdrachtsbelasting bedraagt wordt in 2023 verhoogd tot 10,4% (nu 8%). Op woningen is het tarief 2%. Voor starters op de woning markt (onder voorwaarden) zelfs 0%. Op de internetsite van de belastingdienst wordt hierover - kort en goed - het volgende gesteld:

Verkrijgt u een woning waarin u zélf voor langere tijd gaat wonen? En komt u niet in aanmerking voor de startersvrijstelling? Dan is de overdrachtsbelasting 2%.
Verkrijgen betekent in de meeste gevallen dat u de woning koopt, maar dat hoeft niet. Het kan ook gaan om het krijgen van (een aandeel in) een eigendom als gevolg van bijvoorbeeld erfpacht, opstalrecht, vruchtgebruik of appartementsrecht.
Onder woningen verstaan wij onroerende zaken die op het moment van de overdracht naar hun aard bestemd zijn voor bewoning. Hierbij horen ook aanhorigheden.
Als aanhorigheden wordt gezien: de tuin, de garage, een bijgebouw, schuur, serre, aanbouw of bijgebouw of tuinhuis.
Bij de koop moet de koper vastleggen dat hij / zij er gaat wonen, middels een verklaring
Voor woningen waar u niet zelf voor langere tijd in gaat wonen, zoals een vakantiewoning, betaalt u 10,4% overdrachtsbelasting.

Is het een woning of kantoor?

De overdrachtsbelasting op woningen bedraagt 2%. Op kantoren (niet-woningen) is het tarief 10,4%. De vraag is dus regelmatig welk tarief voor de overdrachtsbelasting moet worden toegepast. Het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting is niet in strijd met internationale verdragen, aldus de Hoge Raad. De discussie in de praktijk gaat nu veelal om het feit of een gebouw een woning is of niet. In dit artikel een nadere toelichting. De WBR kent geen definitie van het begrip "woning". De kern is:

naar aard bestemd voor bewoning;
de bestemming die de gemeente aan het gebouw heeft gegeven (volgens Hoge Raad minder van belang)
is de onroerende zaak eenvoudig weer als woning te gebruiken (beperkte aanpassingen)
oorspronkelijke idee van de onroerende zaak toen deze is gebouwd

We zien dat rechters nog zoekende zijn, maar wel duidelijkheid geven over de invulling. De rechter gaat niet over de wet en of deze rechtvaardig is ... Lex dura sed lex (latijn voor: de wet is streng maar het is de wet).

Eigen woning of kantoor voor overdrachtsbelasting

Men moet kijken naar het moment van verkoop, was het toen een woning of een kantoor? Als een pand naar haar aard bestemd is om een woning te zijn, dan is het tarief 2%. Bij twijfel kan mede van belang zijn of de gemeente een woonbestemming voor het pand heeft afgegeven.

Woning of kantoor (uitspraak advocatenkantoor)

Een mooi gebouw is in 1895 gebouwd als woning. Daarna is het gebouw (beperkt) verbouwd tot kantoor voor een advocatenkantoor. Het pand is vervolgens weer verbouwd tot woning. Volgens de rechter is dit gebouw beperkt verbouwd en kan het gezien worden als woning, derhalve 2% overdrachtsbelasting. De Hoge Raad bevestigd in 2017 deze uitspraak van het Gerechtshof Arnhem Leeuwarden. Overwegingen

onroerende zaak heeft door verbouwing haar bestemming als eigen woning niet verloren
zeer beperkte aanpassingen in het pand (de oorspronkelijke woning) en eenvoudig weer als woning te gebruiken
artikel 220a lid Gemeentewet maakt vorenstaande niet anders
doe waarmee de onroerende zaak is gebouwd (woning) is van belang bij bepalen 2% of 6%

Woning of kantoor (woning met atelier)

Een gebouw met een gemengde bestemming, voor het deel dat de eigen woning betreft is het tarief 2%, voor het andere (niet-woning) deel is het tarief 6%. Het gebouw is in 1906 gebouwd als eigen woning met atelier. Sinds 1989 is het gebouw in gebruik als advocatenkantoor, sinds 2008 wonen er mensen in het pand (anti-kraak). De Rechtbank is van mening dat het gebouw van oorsprong naar aard is bestemd om te wonen en te werken. Er zijn geen wezenlijke wijzigingen in het gebouw aangebracht. Op grond van de bouwtekeningen wordt 20% gezien als niet-woning / werkruimte / kantoor (dus 6% overdrachtsbelasting).

Herenhuis of kantoor

Een gebouw heeft drie verdiepingen, een mooi herenhuis met bijna 1.000 vierkante meter. Het is in 1900 gebouwd en was tot 1949 als woning in gebruik. Daarna was het tot 2014 een kantoor. Op het moment dat X het kocht was het gebouw naar zijn aard bestemd om als woning te dienen. Alle faciliteiten voor een woning waren nog aanwezig. Dat er wijzigingen in het gebouw zijn aangebracht om het als kantoor te kunnen gebruiken maakt volgens de rechter niet uit. De aanpassingen waren namelijk niet van dien aard dat het pand daarom niet langer geschikt zou zijn om er te kunnen wonen. Conclusie: 2% overdrachtsbelasting.

Kantoorcomplex met woonbestemming

Rechtbank Den Haag oordeelt in 2022 dat het (voormalige) kantoorcomplex niet een woning is voor de overdrachtsbelasting. Het complex was op het moment van overdracht aan Y BV (naar zijn aard) namelijk niet bestemd voor bewoning. Henk koopt in 2019 een voormalig kantorencomplex met 3 verdiepingen, deels met winkels en veel parkeerplaatsen. Een deel wordt gesplitst in appartementsrechten. Na verkoop van een deel van het complex heeft Y BV nog 2 etages in bezit (en 90 parkeerplaatsen). Omdat het kantorencomplex na zijn aard niet bestemd is voor bewoning is het hoge overdrachtsbelasting tarief van toepassing. Hierbij speelt mee dat het complex oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen en gebouwd. Ook speelt mee dat er tot het moment van overdracht geen wijzigingen / verbouwingen aan het complex hebben plaatsgevonden. Gezien de jurisprudentie van de Hoge Raad lijkt het erop dat deze uitspraak in beroep nog wel zal kantelen.

Tandartspraktijk of woning

X wordt in 2014 eigenaar van een onroerende zaak. Het was een onroerende zaak welke in 1965 als woning is gebouwd en in 1982 is omgebouwd tot tandartsenpraktijk. De vraag is "2% of 6% overdrachtsbelasting". Het Gerechtshof Den Haag is in 2016 (ECLI NL GHDHA 2016 1741) van mening dat sprake is van een woning. De Hoge Raad is dit in 2017 (ECLI NL HR 2017 294) met het Gerechtshof eens, derhalve 2% overdrachtsbelasting.

Kinderdagverblijf of woning

De heer X koopt van de gemeente een kinderdagverblijf om er te gaan wonen. De bestemming zal nog worden gewijzigd in "wonen". Tot 2014 was het pand in gebruik als kinderdagverblijf, eind 2014 koopt X het pand (leeg). De rechter is van mening dat het gebouw is gekocht als woning, maar nooit als zodanig is gebruikt. In de akte van levering staat ook: "voormalig schoolgebouw". Tevens had het gebouw geen woonbestemming op het moment van overdracht / levering. Tarief 6%.

Boerderij als kantoor of woning

Een boerderij wordt in 2009 verbouwd tot kantoor. De heer X koopt deze boerderij in 2013 en wil deze gebruiken als woning. De Rechtbank Zeeland - Westbrabant is op 30 oktober 2014 (ECLI NL RBZWB 2014 7471) van mening dat de boerderij op het moment van koop niet als woning is aan te merken (dus 6% overdrachtsbelasting). Het Gerechtshof 's Hertogenbosch denkt hier op 8 juli 2016 (ECLI NL GHSHE 2016 2729) anders over en stelt de overdrachtsbelasting vast op 2%.De Hoge Raad is het op 24 februari 2017 (ECLI NL HR 2017 295) met het Gerechtshof eens, 2% overdrachtsbelasting.

Hospice is verzorgingsinstelling en geen woning

De Rechtbank Noord Nederland is van mening dat een hospice geen eigen woning is en dat er bij overdracht 6% overdrachtsbelasting moet worden betaald. Het Gerechtshof Amsterdam denkt hier op 17 maart 2016 (ECLI NL GHAMS 2016 2522) anders over, de hospice heeft het karakter van een eigen woning ,derhalve 2% overdrachtsbelasting. De Hoge Raad denkt er op 24 februari 2017 (ECLI NL HR 2017 291) (weer) anders over, het is een hospice en geen woning. Waarom 6% overdrachtsbelasting?

pand is na aard geen eigen woning maar een verzorgingstehuis
is niet gebouwd als eigen woning

Schoolgebouw dat wordt omgebouwd tot appartementen

Henk koopt een voormalig school gebouwd voor ruim 600.000 euro. Volgens het bestemmingsplan is het ombouwen tot woningen (lofts) toegestaan. Er wordt 2% overdrachtsbelasting betaald bij de aankoop. De inspecteur en de rechter zijn het hier niet mee eens, dit moet 6% zijn. Het gebouw was op het moment van aankoop niet bestemd om als woning te dienen, aldus de rechter. Dat er in het kader van de leegstandwet iemand woonde, de plannen van Henk, en dat het gebouw kon en mocht worden omgebouwd acht het Gerechtshof niet van belang.

Conclusie woning of kantoor

Een verbouwing van een eigen woning kan van invloed zijn of een gebouw een woning is of een kantoor. De aard en bestemming van een gebouw op overdrachtsdatum zal uiteindelijk de doorslag geven. De bestemming woning is veelal - gezien het lagere overdrachtsbelastingtarief - erg aantrekkelijk. Een juist advies (voor overdracht) is hierbij van belang.

Maar wanneer is iets een woning en wanneer niet? De Hoge Raad heeft in 2017 een aantal arresten over dit onderwerp gewezen.

Beslissend is of de onroerende zaak naar zijn aard voor bewoning bestemd is.
Dit kan ook zo zijn als het pand (de woning) vervolgens wortd gebruikt voor iets anders, zoals een kantoor.
Het pand moet bij aankoop of met kleine aanpassingen weer bewoonbaar zijn als eigen woning.

Uitspraken op een rijtje

Bedrijfsruimte en woning: een woning wordt omgebouwd tot kantoor, de badkamer en gashaarden verdwijnen maar voorzieningen zijn eenvoudig te herstellen. De leidingen liggen er nog. Volgens de Rechtbank is het geen woning meer, het Gerechtshof en de Hoge Raad denken hier anders over. De onroerende zaak kwalificeert als woning omdat deze naar zijn aard nog steeds bestemd is voor bewoning. Hof Den Bosch 8 juli 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:2729. Hoge Raaad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:295. Kern bij deze uitspraak is ‘naar zijn aard bestemd’ moet objectief worden benaderd (dus kijken naar de oorspronkelijke bouwwijze ) . Dat er een paar bouwwerkzaamheden nodig zijn om het gebouw weer als woning te kunnen gebruiken is dus geen punt.
Oude Villa: een oude villa uit 1895 is verbouwd tot kantoor en wordt verkocht aan een de heer X, die het als woning wil gaan gebruiken. De aanpassingen (keuken / badkamer) zijn beperkt. Het tarief is 2%, Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:290.\
Tandartsen praktijk wordt weer een eigen woning. Het tarief is 2%. Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:294.
Verzorgingstehuis of hospice is geen woning Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:291 dit geldt ook voor een zorgcomplex Rechtbank Noord-Holland 14 februari 2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:917.
Peuterspeelzaal wordt eigen woning. Bij aankoop is dit gebouw niet bestemd voor bewoning, dit komt mede omdat bij aankoop de bestemming "maatschappelijk" was Hof Arnhem-Leeuwarden 31 januari 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:638.
Fundering is geen huis. Een fundering (afgebrande woonboerderij) is geen eigen woning. Rechtbank Zeeland-West-Brabant 1 maart 2018, ECLI:NL:RBZWB:2018:1629. Soms maken de feiten toch een klein verschil, lees deze uitspraak over een heel oud gebouw dat wel als eigen woning wordt gezien Hof Den Bosch 20 februari 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:651
Oude woning die in verval is geraakt. Pand had geen dak meer en wordt ook niet meer bewoond. Op het gebouw heeft altijd een woonbestemming gezeten. Verlaagde tarief is van toepassing Hof Den Bosch 20 februari 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:651.

Aanhorigheden bij een eigen woning

Soms zal de discussie niet plaatsvinden over "woning of kantoor" maar over "aanhorigheden bij een eigen woning of niet". Als aanhorigheden wordt gezien: de tuin, de garage, een bijgebouw, schuur, serre, aanbouw of bijgebouw of tuinhuis. Een paar uitspraken

Grasland voor paarden is geen aanhorigheid Hoge Raad 3 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:154 (art. 81 RO).
Cultuurgrond bij eigen woning is geen aanhorigheid Hof Arnhem-Leeuwarden 23 januari 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:656.
Schuren en stallen die niet meer bedrijfsmatig mogen worden gebruikt zijn aanhorigheden. Rechtbank Gelderland 8 september 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:4607.
Paardenhouderij en weilanden zijn aanhorigheden Rechtbank Zeeland-West-Brabant 28 januari 2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:389.

Notaris aansprakelijk voor verkeerde tarief overdrachtsbelasting

Er kan in de praktijk wel eens twijfel bestaan over de toepassing van het verlaagde tarief voor woningen. De notaris zal hier niet altijd even makkelijk over zijn omdat de notaris aansprakelijk lan zijn voor het onjuiste tarief voor de overdrachtsbelasting, de notaris zal dan dus wellicht niet willen meewerken aan het passeren van de akte van levering. De notaris is echter aansprakelijk voor de overdrachtsbelasting die uit de akte volgt, zie Hof Arnhem-Leeuwarden 6 februari 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:1128. De notaris is dus niet aansprakelijk voor een eventueel door de Belastingdienst aan de koper op te leggen naheffingsaanslag als deze de aanslag niet voldoet. De notaris zou dus een pleitbaar standpunt inzake het lagere tarief gewoon moeten honoreren.