Hypotheekrente DGA of werknemer
Fiscale truc met voordelen
Een DGA (directeur-grootaandeelhouder) kan de hypotheek via zijn B.V. opzetten. Indien dit op de juiste wijze wordt vormgegeven, levert dit direct geld op. Hieronder een uiteenzetting van deze optimalisatie. De B.V. hoeft geen rente in rekening te brengen aan de DGA en mag er ook voor kiezen een hogere rente te rekenen. De Staatssecretaris heeft in maart 2013 aangegeven dat ook onder de werkkostenregeling dit voordeel blijft.
DGA hypotheek eigen woning in 2024
Als een DGA geld leent van zijn eigen BV voor de eigen woning (of verbouwing) is deze aftrekbaar tegen 37%. De ontvangen rente in de BV is belast tegen 19% Vennootschapsbelasting en bij een dividenduitkering is tenminste 24,5% Box 2 heffing verschuldigd (in 2024) Dit gecombineerde tarief bedraagt 38,8%. Het maakt dus fiscaal / financieel niet veel uit of er tegen een hoge of lage rente wordt geleend van de BV. Soms is het voordelig om de hypotheek onder te brengen in box 3. De DGA hoeft dan niet af te lossen, soms komt het eigenwoning forfait te (grotendeels) te vervallen en kan de schuld in de box 3 een voordeel opleveren. Dit is even rekenen en puzzelen voor uw fiscalist. Volgens een artikel op de site van de ABN AMRO is het lenen tegen 5% hypotheekrente (in box 1) bij de BV voordeliger dan bij een bank, mits het rendement lager is dan 5%. Is het rendement op uw geld in de BV hoger dan 5%, dan is lenen bij de bank voordeliger. In sommige gevallen is het nog voordeliger om box 3 vermogen te gebruiken.
Procedure boeterente of vooruitbetaalde rente door DGA
Boeterente op een hypotheek is aftrekbaar als deze boeterente ook zakelijk is. Een DGA leent 100.000 euro van zijn BV voor de verbouwing van zijn eigen woning. In december 2016 wordt er 25.000 euro afgelost. In verband met deze vervroegde aflossing brengt de BV 34.000 aan boeterente aan de DGA in rekening. Deze boeterente wordt in de aangifte inkomstenbelasting 2016 in aftrek gebracht. De inspecteur stelt dat de boeterente niet aftrekbaar is omdat er sprake is van vooruitbetaalde rente. De Rechtbank Den Haag is het op 24 januari 2022 (ECLI:NL:RBDHA:2022:781) en het Gerechtshof Den Haag is het op 13 december 2022 (ECLI:NL:GHDHA:2022:2501) zijn het met de inspecteur eens. De Hoge Raad is het op 17 november 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1570) niet eens met de gang van zaken. De Hoge Raad is vanb mening dat boeterente die is betaald bij het oversluiten van een lening ter financiering van een eigen woning onmiddellijk aftrekbaar is voor zover die boeterente zakelijk is. De rechtbank en het Gerechtshof hebben dit miskend. De zaak wordt voor nader onderzoek verwezen naar het Gerechtshof in Amsterdam. Dit gerechtshof moet onderzoeken of sprake is van een herfinanciering van de eerste lening. De boeterente is in dat geval aftrekbaar indien die met het oog op een dergelijke herfinanciering zakelijk is.
Nieuws 2015
In de fiscale verzamelwet 2015 staat dat de nihilwaardering voor hypotheken via de werkgever niet meer tegen 0% kan worden verstrekt. De nihilwaardering binnen de werkkostenregeling komt te vervallen. Het rentevoordeel mag ook niet in de vrije ruimte worden ondergebracht (dus niet aanwijzen als eindheffingsbestanddeel). Het voordeel (verschil betaalde rente werknemer en marktrente) moet (wellicht al vanaf 2016) als loon worden gezien. De nihilwaardering blijft wel bestaan voor de (elektrische) fiets of scooter.
Neem een hypotheek bij uw eigen B.V.
De rente op een schuld die is aangegaan ten behoeve van de aankoop, onderhoud of verbetering van een eigen woning is aftrekbaar in box 1. Bij wie de schuld is aangegaan, doet niet ter zake. Dit betekent dat ook uw eigen B.V. als leningverstrekker kan optreden. Ook de overname van een bancaire schuld door uw B.V. (schuldovername) staat de renteaftrek niet in de weg.
De hypotheek bij de eigen B.V. is een aansprekende en flexibele manier van eigenwoningfinanciering. De rente die u aan de B.V. betaalt, blijft voor u aftrekbaar in box 1. Bij de B.V. zal het rendement op de overtollige liquiditeiten (bijv. depositorente) worden ingewisseld voor het rendement op de eigenwoninglening. Indien het rendement op de eigenwoninglening hoger is dan het rendement op de overtollige liquiditeiten, zal een voordeel worden behaald. Een B.V. die momenteel een rendement maakt van ongeveer 6% op haar uitgezette geld doet het best aardig! Het vorenstaande is tevens mogelijk als er geen overtollige liquiditeiten aanwezig zijn, indien de B.V. geld leent van de bank en dit vervolgens doorleent aan privé ten behoeve van de eigen woning.
Zoals hierboven reeds weergegeven, is de hoogte van het rentepercentage belangrijk (hoe hoger, hoe beter). Een hoger rentepercentage kan verdedigbaar zijn door in de leningsovereenkomst een langere rentevastperiode te kiezen, tussentijds boetevrij te kunnen aflossen, een tophypotheek te verstrekken en te werken met een wat zachtere zekerheid in de vorm van een positieve / negatieve hypotheekverklaring (in plaats van een hypothecaire inschrijving).
Verder kan worden gedacht aan het overeenkomen van een afsluitprovisie bij het aangaan van de lening. Deze afsluitprovisie is onder de eigenwoninglening aftrekbaar. Het maximale bedrag dat ineens in aftrek mag worden genomen, bedraagt 1,5% van de eigenwoningschuld met een maximum van € 3.630 (per belastingplichtige). Het meerdere is naar evenredigheid aftrekbaar over de looptijd van de lening.
Bijkomstig voordeel bij de hypotheek bij uw eigen B.V. is, dat u deze zo lang mogelijk volledig (geen aflossing) in stand kunt laten. Bij een eventuele verhuizing in de toekomst vermindert u de negatieve gevolgen van de zogeheten bijleenregeling.
