Villa tax en bezwaar

Voor veel huiseigenaren in Nederland is het een bekend gegeven: het eigenwoningforfait. Dit is een bedrag dat als inkomen uit eigen woning wordt gezien en wordt bijgeteld op het belastbaar inkomen van huiseigenaren. Deze regeling is bedoeld om de fiscale voordelen van het eigen woningbezit enigszins te compenseren, waaronder de aftrek van de betaalde hypotheekrente.

De Rechtbank Noord Nederland heeft op 15 oktober 2024 (ECLI:NL:RBNHO:2024:10912) de eerste uitspraak gedaan over de villatax. De rechtbank komt tot het volgende;

• Naar het oordeel van de rechtbank doen zich geen bijzondere omstandigheden voor die rechterlijke toetsing van de wet aan algemene rechtsbeginselen mogelijk maken.
• Verder is de rechtbank van oordeel dat geen sprake is van strijd met het gelijkheidsbeginsel van artikel 14 EVRM en het eigendomsrecht van artikel 1 EP EVRM.
• De wetgever heeft met de regeling van het eigenwoningforfait beoogd uitdrukking te geven aan het totale voordeel dat een belastingplichtige heeft van zijn eigen woning, bestaande uit een bestedingsaspect (verkrijging van woongenot) en een beleggingsaspect (waardeontwikkeling).
• Het is de wetgever toegestaan deze aspecten in de belastingheffing te betrekken en vanwege het beleggingsaspect een hoger forfait voor duurdere eigen woningen vast te stellen.
• De wetgever blijft daarmee binnen de aan hem toekomende beoordelingsmarge.
• Geen individuele buitensporige last.

Kritiek op de villatax

Een belastingmaatregel die het economisch voordeel van eigen woningbezit simuleert. Voor woningen boven € 1.310.000 geldt een hoog tarief van 2,35%, bekend als de 'villabelasting'.  Door de stijgende woningprijzen vallen steeds meer woningen onder de villabelasting. Dit veroorzaakt een aanzienlijke belastingverzwaring. Bij invoering in 2009 was het doel om dure woningen fiscaal realistisch te belasten en de woningmarkt te stabiliseren. Het tarief werd sinds 2016 vastgesteld op 2,35%.

De kritiek en aandachtspunten bij de villa belasting

• Indexatie houdt geen gelijke tred met de stijging van woningprijzen.
• Villabelasting was tijdelijk bedoeld maar bestaat nog steeds.
• Vergeleken met het 0,35% forfait (5e schijf) is het verschil sterk toegenomen.
• Belasting raakt ook niet-‘villa’-woningen door gestegen woningprijzen.
• Mogelijke strijdigheid met eigendomsrecht (artikel 1 EP EVRM) en gelijkheidsbeginsel (artikel 14 EVRM).
• Jurisprudentie en EVRM: Toetsing aan artikel 1 EP EVRM vereist dat belasting proportioneel en doelgericht is. Hoge villabelasting kan als disproportionele last worden ervaren, vooral voor mensen met lage inkomens of ouderen.
• Villabelasting kan een buitensporige last vormen als deze boven het daadwerkelijk behaalde voordeel uitkomt.
• Door het ontbreken van een plafond worden veel woningen te zwaar belast.
• Bezwaar tegen de villabelasting kan worden gebaseerd op EVRM-gronden, hoewel succes in rechterlijke procedures onzeker is.

Eigenwoning forfait en de tarieven

Standaard wordt 0,35% van de WOZ-waarde van een woning bijgeteld aan het belastbaar inkomen. Echter, voor woningen boven een bepaalde waardegrens, die voor 2024 op € 1.310.000 ligt, geldt een aanzienlijk hoger percentage. Voor het bedrag boven deze grens geldt een forfait van 2,35%. Dit leidt tot aanzienlijk hogere kosten voor eigenaren van duurdere woningen.

Voorbeeld van een woning met hoge WOZ-waarde

Neem een woning met een WOZ-waarde van € 1.600.000. Voor de eerste € 1.310.000 wordt 0,35% bijgeteld, wat neerkomt op € 4.585. Over de resterende (pakweg) € 300.000 wordt 2,35% bijgeteld, ofwel € 7.050. Samen resulteert dit in een bijtelling van € 11.635, waardoor een groot deel van de hypotheekrenteaftrek effectief teniet wordt gedaan.

Veranderende regelgeving voor huiseigenaren zonder hypotheek "Wet Hillen"

Tot en met 2018 werd het eigenwoningforfait op nihil gesteld voor huizen zonder hypotheek, waardoor deze eigenaren geen bijtelling hadden. Sinds 2019 wordt dit forfait echter gefaseerd ingevoerd over 30 jaar, waardoor ook deze groep steeds meer belast wordt. Voor een woning van € 1.600.000 en zonder aftrek van hypotheekrente betekent dit voor 2024 een bijtelling van ongeveer € 2.000, en dit bedrag zal elk jaar stijgen met 3,33%.

Advies inzake villatax ?

Huiseigenaren met een woning boven de € 1.000.000 (cijfers 2024 € 1.310.000) vragen zich af of er bezwaar moet worden gemaakt tegen de villabelasting, dit gezien het feit dat dat de Hoge Raad de forfaitaire rendementen in box 3 heeft afgekeurd. Deze villa belasting zou wellicht ook onrechtmatig kunnen zijn (bijtelling van 2,35% voor duurdere woningen in box 1). Deze heffing lijkt in strijd met het europees eigendomsrecht. De verwachting is dan ook dat de Hoge Raad deze naar de prullenbak zal verwijzen. Er kan bezwaar worden gemaakt tegen aanslagen die nog niet definitief vaststaan, veelal vanaf 2021. Ook het register voor belastingadviseurs adviseert om bezwaar te maken. Conclusie "maak bezwaar"

Villataks of villatax is onrechtmatig

De hogere bijtelling voor duurdere woningen is ingevoerd onder de veronderstelling dat hoge woningwaarden een vorm van beleggen vertegenwoordigen. Veel critici betwisten echter deze redenering, en argumenteren dat het een middel is om de aftrek van hypotheekrente te beperken. Dit heeft geleid tot discussies over de rechtvaardigheid en de consistentie van deze wetgeving. Gezien deze situatie adviseren wij belastingplichtigen om bezwaar aan te tekenen tegen belastingaanslagen waarin de hogere bijtelling voor hun eigen woning is verwerkt. Dit bezwaar richt zich op aanslagen die nog niet definitief zijn vastgesteld. Indien succesvol, kan dit leiden tot een significante vermindering van de fiscale lasten, mogelijk besparend rond de € 2.500 per jaar aan belastingen.

Heeft u vragen of opmerkingen neem dan via onderstaand formulier contact met ons op, of bel met onderstaande adviseurs.