Familiebank-hypotheek

Uw vermogen brengt op de spaarrekening nagenoeg niets op. U kunt uw geld ook aan uw zoon, dochter of kleinkind lenen voor de aankoop van een eigen woning of de aflossing van een bestaande hypotheek, dit bijvoorbeeld tegen een rente van 3% of 5%. Via een schenking kunt u vervolgens de netto last van de hypotheek van uw zoon, dochter of kleinkind verminderen.

Verstrekken gegevens aan de Belastingdienst

U moet de gegevens aangaande de familiebank lening of lening van de ouders aan de Belastingdienst verstrekken bij het indienen van de aangifte Inkomstenbelasting (artikel 17b lid 1 uitvoeringsregeling IB) . Doet u dit niet (of niet tijdig) dan is de rente niet aftrekbaar. Zie hiertoe een arrest van de Hoge Raad d.d. 19 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:730) . De Hoge Raad oordeelt dat het vanaf 2016 in de aangifte vermelden van de leninggegevens voorwaarde is om de lening tot de eigenwoningschuld te rekenen. Door dit niet te doen, kan de door de vader verstrekte lening in 2016 niet tot de eigenwoningschuld worden gerekend en is de door de dochter betaalde rente niet aftrekbaar.

Nieuws familie lening 2024

Nieuws familielening 2022

Vanaf 2025 zal het box 3 stelsel veranderen. De lening van ouders aan kinderen zal hoogst waarschijnlijk worden ondergebracht in de rest categorie (overige bezittingen). Hiervoor geldt een forfaitair rendement van (ongeveer) 5,5%. Als aan kinderen een lening wordt verstrekt tegen een tarief van 3% dan wordt de heffing rond de 50% (5,5%/3% x 31%). Overwogen kan worden om de rente te verhogen (wel opletten wat is toegestaan) of de lening onder te brengen in een BV.

Nieuws familiebank 2021

Op 21 april 2021 is het interne beleid van de Belastingdienst omtrent de familiebank iets duidelijker geworden (via een WOB verzoek). Belangrijke onderdelen voor de Belastingdienst zijn:

• Is de rente redelijk? De belastingdienst vindt een opslag van 0,2% redelijk. Bij een hogere rente wordt kritisch gekeken naar de reden
• Is er sprake van een lening (aflossing)? De lening moet schriftelijk worden vastgelegd op grond van zakelijke voorwaarden. Tevens moet er sprake zijn van (a) zekerheid (b) redelijke rente (c) terugbetalingsverplichting. Als er geen sprake is van een lening dan kan er sprake zijn van een schenking.
• Is er fiscaal ook een lening overeengekomen? Dit wordt beoordeeld op grond van artikel 3:119a Wet IB 2001. Dus is de schuld aangegaan voor de aankoop, het onderhoud of verbetering van de eigen woning. Daarnaast moeten schulden vanaf 2013 worden afgelost in 360 maanden (ten minste annuïtair).
• Is de rente fiscaal aftrekbaar en redelijk? Naar dit onderdeel wordt kritisch gekeken omdat de rente soms aan de hoge kant is. Soms kan een rente van 6% best acceptabel zijn, hierbij kijken naar "wat zou een onafhankelijke derde als rentevergoeding willen ontvangen". Het kan zijn dat door het ontbreken van zekerheden een hogere rente redelijk is. In de notitie van de Belastingdienst wordt als "fictie" een percentage van 3% genoemd, dit lijkt ons aan de lage kant (bij ontbreken zekerheden). In een procedure bij de Rechtbank uit 2018 is de rente vastgesteld op 4,5% (geen zekerheden), in 2013 bepaalde de Rechtbank dat 8% redelijk was.

De familiebank

De ouders verstrekken de hypotheek aan hun kind of kinderen en spelen dus feitelijk voor bank of hypotheekverstrekker. Hypotheken voor starters blijven lastig, dus dit kan een welkome aanvulling zijn. De hypotheek moet wel binnen 30 jaar worden afgelost (sinds 2013). Daarnaast moet u de lening in uw aangifte met details vermelden.

Rente familiebank

Er is vaak discussie over de hoogte van de rente die vader/moeder aan de kinderen in rekening mag brengen. De rente moet zakelijk zijn, dat is het uitgangspunt. In een procedure bij de Hoge Raad in juni 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1111) wordt in 2015 gerekend met 9% rente voor een lening met een rentevast periode van 15 jaar (geen zekerheden). De rente wordt door de inspecteur (en de rechters) vastgesteld op (maximaal) 4 à 5%.

Schenken van geld aan kinderen

Als uw zoon of dochter tussen de 18 en 40 jaar (tot 2012: 35 jaar) is, dan kunt u belastingvrij nog steeds ruim € 100.000 aan uw zoon of dochter schenken, u moet hiervan wel een schenkingsaangifte indienen. Jaarlijks mag u ruim € 5.000 aan uw kind schenken (in 2021 is dat nog ruim € 6.600), zo kunt u de rente dus ook nog compenseren. De belastingvrije schenking van ruim € 100.00 wordt in de nabije toekomst afgeschaft.

Lenen via de familiebank aan (klein-)kinderen

Lenen aan uw zoon of dochter is in de praktijk een stuk aantrekkelijker. U (de ouder) krijgt 4 - 5% rente over uw geld en dit is meer dan op een normale spaarrekening. De betaalde hypotheekrente is bij uw zoon of dochter aftrekbaar in box 1. Banken maken winst op geld, de rente op uw spaargeld bedraagt 0% en de hypotheekrente al snel 4%, de winst hiertussen is voor de bank. Bij een familielening of familiebank is de winst voor u en blijft deze binnen de familie.

Fiscale voorwaarden familiebank

Als u nu een familiebanklening wilt opzetten, dan moet u rekening houden met de nieuwe hypotheekregels. De rente op dergelijke familiebank leningen is aftrekbaar indien sprake is van:

1. verplichte aflossing via een annuïteit;
2. informeren Belastingdienst (lening doorgeven aan de Belastingdienst).

Oversluiten bestaande hypotheek in familielening

Als uw zoon of dochter op dit moment een lening heeft afgesloten bij een reguliere bank, dan kan deze lening veelal niet ineens (zonder verkoop van de eigen woning) worden afgelost. Meestal mag er tussen de 10% en 20% boetevrij worden afgelost. Als er wordt gekozen voor een gefaseerde overgang, dus u neemt als ouder in enkele jaren de hypotheek over, dan gelden voor deze familielening de oude (gunstige) regels (dus er hoeft niet verplicht te worden afgelost). Het is verstandig dat de ouder de aflossing rechtstreeks overmaakt aan de hypotheekverstrekker van het kind, dit voorkomt onduidelijkheden en mogelijke fiscale problemen.

Kwijtschelden familiebanklening

U kunt er eventueel voor kiezen om de lening in jaarlijkse termijnen, via de schenkingsvrijstelling, af te bouwen of kwijt te schelden. Dit is mogelijk, edoch fiscaal voor uw kind niet direct aantrekkelijk. Door de bijleenregeling zal er ook in de toekomst een lagere hypotheekrenteaftrek bij uw kind aanwezig zijn.

Voorbeeld familiebanklening

De heer Jansen woont in Delden en heeft € 300.000 bij de Rabobank staan. Hij krijgt hierover 2,5% rente. De heer Jansen leent zijn zoon voor de aankoop van een appartement in Enschede € 50.000, dit tegen een rentetarief van 6%. De zoon werkt bij een belastingadvieskantoor en zijn jaarsalaris bedraagt € 40.000, de rente is dus bij hem aftrekbaar tegen 42%.

De heer Jansen kreeg bij de bank € 1.250 rente over de € 50.000. Door het uitlenen aan zijn zoon krijgt hij € 3.000 rente. De zoon kan de rente in mindering brengen op zijn inkomen, waardoor hij netto € 1.700 hoeft te betalen. Als de zoon rechtstreeks bij de bank zou lenen, dan zou hij 5% betalen (€ 2.500 minus € 1.000, € 1.500), de zoon heeft dus een nadeel van € 200 en de heer Jansen een voordeel van € 1.750, per saldo wordt de familie € 1.500 rijker. U kunt uw zoon op zijn verjaardag belastingvrij € 1.000 schenken, hierdoor wordt iedereen er beter van.

Notaristip 1

Regel de familiebanklening via de notaris en laat een hypotheekakte opstellen. Kijk ook naar mogelijke problemen:

1. uw kind gaat failliet;
2. uw kind komt te overlijden (huis van de partner?);
3. uw kind gaat scheiden of het partnerschap eindigt;
4. de ouder komt te overlijden (legaat in testament).

Financiële tip

Leen nooit al uw spaargeld aan uw zoon of dochter, houd voldoende geld achter de hand voor calamiteiten, vakanties, etc. Conclusie: u moet er los van het fiscale voordeel wel een goed gevoel bij hebben.

Belastingtip

U kunt ook nog afsluitprovisie rekenen aan uw zoon of dochter, dit is aftrekbaar bij de uw zoon of dochter en bij u belastingvrij.

Rechtbankprocedure over familielening

Zoon koopt een woning met behulp van een door ouders verstrekte annuïteitenlening van € 271.556. De rente bedraagt 9% per jaar, 15 jaar rentevast. Zoon brengt de rente (€ 24.365) in aftrek in zijn aangifte. De Inspecteur is het niet eens met de hoogte van de rente en stelt dat de rente onzakelijk is. Volgens de Inspecteur was een 4,5% rente marktconform. De Rechtbank is het eens met de Inspecteur en stelt dat een rentepercentage van rond de 3% gangbaar was voor een lening met zekerheidsstelling. Hoewel de lening door ouders is verstrekt zonder enige vorm van zekerheid, rechtvaardigt dit niet een extreem hoge risico-opslag. De Rechtbank acht een rente van 4,5% zakelijk.

Bron: Rechtbank Den Haag, 4 september 2018 (gepubliceerd op 26 oktober 2018). 

Een zoon koopt een woning, de vader verstrekt een lening van € 80.000 tegen een rente van 8%. De zoon leent ook een bedrag bij de bank. Beide leningen tezamen zijn voldoende om het huis te kopen. De lening is schriftelijk vastgelegd. De Belastingdienst accepteert dit echter niet en stelt:

• onzakelijke rente;
• fraus legis (constructie in strijd met de wet met als enige doel ontgaan belastingheffing);
• schenking / schijnlening.

De Rechtbank in Leeuwarden boog zich uiteindelijk over de zaak. Conclusie: de lening is toegestaan, de hypotheekrente is aftrekbaar en er is geen sprake van een schenking of een fraus legis opzet. De rechter is er snel klaar mee, de wetgever heeft dit toegestaan (artikel 3.120 IB) en de structuur is dan ook prima. De rente is bij de zoon aftrekbaar in box 1 en bij de vader belast in box 3. De inspecteur vond een rente van 4,6% redelijk, dit is namelijk ook de rente die de zoon aan de bank heeft betaald. Vader en zoon sloten aan bij het rentepercentage dat voor een normale persoonlijke lening wordt gerekend, deze rente is hoger dan de hypotheekrente bij een bank. Een rente van 8% is toegestaan, er was geen hypothecaire zekerheid of een andere zekerheid afgesproken.

Bron: Rechtbank Leeuwarden, 19 februari 2013 (gepubliceerd op 1 maart 2013).