Bedrijfspand naar B.V.

Bedrijfspand zonder heffing van box 1 naar B.V.

Alleen in het jaar 2010 kan de DGA het bedrijfspand zonder heffing van inkomstenbelasting en overdrachtsbelasting overhevelen naar een B.V.

Toelichting

Het verhuren van een bedrijfspand valt fiscaal onder de zogemaamde TBS-regeling (terbeschikkingstellingsregeling). De inkomsten -/- de kosten zijn belast in box 1 en dat is in sommige gevallen niet optimaal. In 2010 kan gebruik worden gemaakt van een regeling die het mogelijk maakt het pand geruisloos (zonder heffing van inkomsten- en overdrachtsbelasting) aan de B.V. over te dragen. De regeling geldt alleen bij een inbreng in 2010.

Tip 1

Laat in 2010 door een fiscaal jurist een gedegen advies uitbrengen over een mogelijke inbreng van het bedrijfspand in een B.V. Hierbij moet ook rekening worden gehouden met de nieuwe regeling voor TBS-ondernemers en alle voor- en nadelen in uw specifieke situatie, zoals uw estate planning. Een advies hieromtrent kost bij ons op kantoor € 795.

Tip 2

Geruisloze inbreng in de B.V. kan in heel 2010 en heeft terugwerkende kracht naar 1 januari 2010. Het is wel van essentieel belang om dit voornemen uiterlijk 30 september 2009 in een schriftelijke intentieverklaring vast te leggen en deze te laten registreren bij de Belastingdienst, dit kan kosteloos. Wij zijn u hierbij graag behulpzaam.

Geruisloze inbreng in de B.V.

De verhuur van onroerend goed wordt vanaf 2001 meestal belast in box 3. Met een effectieve heffing van 1,2% over de netto waarde is dat veelal een aantrekkelijke wijze van belastingheffing. Vindt de verhuur echter plaats aan een B.V. waarvan u aanmerkelijk belang aandeelhouder bent, is er sprake van een terbeschikkingstelling, waardoor de heffing in box 1 plaatsvindt. De kosten zijn dan weliswaar aftrekbaar, maar de opbrengsten, en daarmee ook de waardestijging, zijn belast tegen maximaal 52%.

Tot en met 2009 viel daar weinig aan te doen zonder tussentijdse heffing van inkomstenbelasting en overdrachtsbelasting. Vanaf 2010 biedt de wetgever echter de mogelijk tot een geruisloze inbreng in de B.V., een mogelijkheid die tot een besparing van belasting kan leiden, al was het maar vanwege een liquiditeitvoordeel. De belastingheffing in de B.V. vindt in tegenstelling tot de inkomstenbelasting immers deels direct en deels in de toekomst plaats, omdat de aanmerkelijk belangheffing in de (verre) toekomst pas betaald dient te worden.

Voorwaarden

Teneinde voor zowel de inkomstenbelasting als de overdrachtsbelasting een geruisloze inbreng te kunnen realiseren, is er een aantal voorwaarden aan verbonden.

• Inbreng moet uiterlijk 31 december 2010 plaatsvinden. Inbreng heeft terugwerkende kracht naar 1 januari 2010, maar dan moet er uiterlijk 30 september een geregistreerde intentieverklaring zijn.
• U moet na inbreng tenminste 90% van de aandelen houden. Bij meerdere aandeelhouder zijn er aanvullende voorwaarden.
• Het moet gaan om een onroerende zaak die al vóór 1 september 2009 te beschikking werd gesteld aan de vennootschap. Dit is een antimisbruikbepaling.
• Zowel het pand als de bijbehorende schuld moeten worden ingebracht. Daarbij bestaat de keuze om dit tegen formele uitgifte van aandelen te doen of als zogenaamde informele kapitaalstorting. Alleen voor deze eerste variant heeft u een accountantsverklaring en een notariële akte nodig.
• Als er een onderhoudsvoorziening op de TBS-balans is gevormd, moet deze waarschijnlijk ook worden ingebracht.
• Er moet een verzoek bij de Belastingdienst worden ingediend, waarna de inspecteur een beschikking afgeeft van de in aanmerking te nemen waarden.
• Er geldt voor de overdrachtsbelasting een vervreemdingsverbod voor een periode van drie jaar, tenzij er gebruik wordt gemaakt van een faciliteit, zoals de interne reorganisatievrijstelling. Het opzetten van een holdingstructuur is dus niet alleen mogelijk, maar indien nog niet aanwezig ook wenselijk! Hierover adviseren wij u graag.

Bedrijf verkopen

Als u uw bedrijf en het bedrijfspand aan iemand (bijvoorbeeld uw zoon of dochter) wilt verkopen, kan het verstandig zijn om het bedrijfspand in een B.V. onder te brengen. Hierdoor kunt u het bedrijfspand veelal zonder overdrachtsbelasting met uw bedrijf overdragen. Wilt u het bedrijfspand houden en uw bedrijf verkopen, dan is het veelal aantrekkelijker het bedrijfspand in privé te houden.

Voordeel van de inbreng

De vraag is of een dergelijke inbreng nu al dan niet aantrekkelijk is. Dat hangt af van de specifieke situatie en deze keuze zal derhalve individueel moeten worden  gemaakt. Zo kan een toekomstige bedrijfsopvolging een tijdige inbreng in de B.V. het overwegen waard maken, teneinde later overdrachtbelasting en vennootschapsbelasting te besparen. Uiteraard met inachtneming van termijn waarbinnen niet vervreemd mag worden. Ook kan de besparing van liquiditeiten ervoor pleiten om tot inbreng over te gaan. Als u anderzijds het voornemen heeft het pand binnen niet al te lange termijn aan een derde te gaan verhuren, is het aantrekkelijke box 3 tarief wellicht te prefereren. Het al dan niet inbrengen tegen uitgifte van aandelen heeft gevolgen voor de wijze van een eventuele latere terugbetaling van kapitaal.

Keerzijde van de medaille is dat, als gevolg van het feit dat TBS-ers inmiddels toegang hebben gekregen tot fiscale ondernemersfaciliteiten, zoals een TBS-winstvrijstelling van 12% en stakingsfaciliteiten, waardoor per 1 januari 2010 de scherpe kantjes enigszins van  de TBS regeling af zijn. Dat maakt de keuze echter niet minder belangrijk.

TBS vordering op BV "rechtens dan wel in feite direct of indirect

De terbeschikkingstellingsregeling (TBS-regeling) is een onderwerp dat regelmatig terugkomt in fiscale procedures. De uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden van 18 februari 2025 (ECLI:NL:GHARL:2025:967) benadrukt hoe ruim de wetgever deze regeling heeft opgezet en welke lessen belastingplichtigen hieruit kunnen trekken. In deze blog bespreken we de belangrijkste inzichten en geven we praktische tips om fiscale risico's te beperken. Ook de kennisgroep van de belastingdienst heeft een nadere uitwerking gegeven over dit onderwerp (KG:059:2023:2), deze handelde over panden en de TBS regeling. Ook dit standpunt van de Kennisgroep (KG:003:2024:3) is lezenswaardig (over lening en TBS)

Wat was de kern van de zaak?

In deze casus had X geld uitgeleend aan een stichting, waarmee een BV, waarin hij een indirect aanmerkelijk belang had, een Services Agreement was aangegaan. X stelde dat de lening in box 3 viel, terwijl de Belastingdienst meende dat de TBS-regeling van toepassing was. Het hof oordeelde dat de lening indirect ter beschikking was gesteld aan de BV en dus in box 1 belast moest worden. Doorslaggevend was dat de stichting slechts een 'special purpose vehicle' was, gericht op risicobeperking en belangbehartiging voor X.

Belangrijkste lessen uit deze zaak

1. De TBS-regeling heeft een brede reikwijdte De wet gebruikt expliciet de termen "rechtens dan wel in feite, direct of indirect" ter beschikking stellen. Dit betekent dat de regeling niet alleen geldt voor directe leningen aan een BV, maar ook voor structuren waarbij een intermediair wordt gebruikt. De Belastingdienst kijkt naar de economische realiteit en niet slechts naar de juridische vorm. Tip: Analyseer niet alleen de juridische documentatie, maar ook de feitelijke verhoudingen. Als een entiteit enkel als doorgeefluik fungeert, loopt u een risico dat de TBS-regeling alsnog wordt toegepast.\
2. Special purpose vehicles bieden geen garantie op box 3-heffing. In deze zaak werd een stichting gebruikt als intermediair tussen X en de BV. Het hof oordeelde echter dat de stichting slechts een doorgeefluik was, waardoor de lening in feite indirect ter beschikking werd gesteld aan de BV. Tip: Als u overweegt om via een aparte entiteit te investeren, zorg dan voor een daadwerkelijke economische scheiding. Een entiteit zonder autonomie of met verplichte winstafdracht aan de BV zal snel als een verlengstuk van die BV worden gezien.
3. Intentie van de belastingplichtige is ondergeschikt aan de feitelijke situatie. X stelde dat hij de lening puur als privébelegging had verstrekt en dus in box 3 viel. Het hof verwierp dit argument: de intentie doet er niet toe als de feitelijke situatie anders uitwijst. Tip: Zorg ervoor dat investeringsbeslissingen in lijn zijn met de gewenste fiscale behandeling. Een lening aan een entiteit die sterk verweven is met een BV waarin u een aanmerkelijk belang heeft, kan alsnog onder de TBS-regeling vallen.
4. Controleer uw leningsovereenkomsten op beperkende voorwaarden. In deze zaak speelde ook mee dat de stichting niet vrij was om geld van derden te lenen. Dit versterkte het beeld dat zij afhankelijk was van X en daarmee slechts een tussenstation vormde. Tip: Let op contractuele bepalingen die de onafhankelijkheid van een entiteit beperken. De Belastingdienst en de rechter kijken naar zulke beperkingen als aanwijzing dat sprake is van een schijnconstructie.
5. De Belastingdienst controleert achteraf – navordering is mogelijk. In deze zaak werd in eerste instantie de aangifte van X gevolgd, maar later volgde een correctie en navordering. Dit onderstreept het belang van een juiste initiële aangifte. Tip: Raadpleeg tijdig een fiscalist als u twijfelt over de fiscale behandeling van een lening. Een correctie achteraf kan niet alleen leiden tot extra belastingheffing, maar ook tot belastingrente en mogelijke boetes.

De uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden bevestigt dat de TBS-regeling ruim wordt toegepast en dat belastingplichtigen moeten oppassen met financieringsstructuren die indirect aan een BV gelinkt zijn. Door vooraf de fiscale gevolgen goed in kaart te brengen en structuren kritisch te beoordelen, kunnen ongewenste verrassingen worden voorkomen. Heeft u twijfels over de fiscale gevolgen van een lening? Laat u dan adviseren door een specialist.

Conclusie

De geruisloze inbreng kan dus een aantrekkelijke optie zijn die het waard is met ons te bespreken. Aangezien deze mogelijkheid alleen in 2010 wordt geboden en met een dergelijk traject veelal toch enige tijd gepaard gaat (advies, taxatie, afstemmen fiscus), adviseren wij niet al te lang te wachten met stappen.