(Vakantie) Huis in Spanje

Steeds meer clienten van ons kantoor kopen een (vakantie) woning in Spanje. Dit komt mede door de stijgende prijzen van woningen in Nederland. De verhuurmarkt in Spanje is prima en als belegging is een woning in Spanje al snel rendabel. De fiscaliteit in Spanje werkt anders dan in Nederland, in dit artikel enige uitleg hierover. Heeft u vragen, stel deze gerust vrijblijvend via de e-mail of neem contact met ons op.

Fiscale vergelijking vastgoed in Nederland of Spanjee

Omdat de tarieven in box 3 thans 36% bedragen (en in Spanje 19%) en daarnaast in Spanje een vrijstelling geldt van € 700.000 is het fiscaal voordelig om in Spaans vastgoed te beleggen.

Wat te doen bij aankoop vakantiewoning in Spanje?

Wij kunnen u adviseren inzake een mogelijke aankoop van een (vakantie) woning in Spanje. Wij werken hierbij samen met betrouwbare en deskundige advocaten en belastingadviseurs in Spanje. Tevens kunnen wij u in contact brengen met adviseurs inzake een hypotheek in Spanje. Bij de aankoop van vastgoed in Spanje loopt u aan tegen de volgende (eenmalige) kosten

1. Inschrijvingskosten: 0-1%
2. Juridische kosten: advocaatkosten 1% van de aankoopprijs (of soms vaste prijs), de notaris rekent 0,5% - 1% van de aankoopprijs
3. BTW op nieuwbouw 10%
4. Overdrachtsbelasting op bestaande woningen: kan per provincie verschillen, tussen 4% - 10%

Jaarlijkse kosten woning in Spanje

• Onroerende zaak belasting ongeveer 0,5% over kadastrale waarde  (kan per gemeente verschillen),
• De afvalbelasting bedraagt € 200
• Vermogensbelasting: bezitting -/- schulden, tarief 0,2-3,5% van de netto waarde met een vrijstelling van € 700.000. Meestal derhalve beperkt of geen vermogensbelasting.
• Capital gain/ plsvalia municipal): Bij verkoop van de vakantiewoning moet er 19% belasting worden betaald over de winst. De winst wordt berekend over de verkoopprijs -/- (aankoopprijs + overdrachtsbelasting + verbouwing).
• Inkomstenbelasting; voor niet inwoners is het tarief 19% van de netto huurinkomsten (rente is aftrekbaar). Als een woning niet wordt verhuurd moet er over 1,1% van de kadastrale waarde inkomstenbelasting worden betaald. Bij een vakantiewoning van € 500.000 (zonder verhuur) derhalve 1,1% x 500.000 derhalve ruim € 1.000 aan inkomstenbelasting per jaar.  

Aankoop (vakantie) woning in Spanje (juridisch)

Als u overweegt om een vakantiewoning in Spanje te kopen zult u beginnen met het vinden van de juiste woning, veelal via Google en daarna met een lokale makelaar. Als u de woning heeft gevonden begint het formele traject.

1. reserveringscontract tekenen
2. voorlopige koopovereenkomst (arras contract), meestal moet u binnen enkele weken 10% van de koopsom aanbetalen
3. definitieve koopovereenkomst

Het is van belang dat u zich in dit formele traject laat bijstaan door een advocaat en belastingadviseur in Spanje. Zij onderzoeken de bouwvergunningen, kadastrale informatie, schulden op het huis, lopende procedures van de verkoper, etc. Als u met dit traject begint is het van belang dat u in Spanje bekend bent, dit doet u via een zogenaamd NIE nummer. Ook is een spaanse bankrekening verstandig zodat u lokaal betalingen kunt verrichten. Via een Nederlandse notaris kunt u een volmacht laten opstellen voor een Spaanse belastingadviseur/ advocaat zodat deze persoon voor u het NIE nummer en de bankrekening kunnen regelen. Wij hebben ervaring met eerdere adviseurs in Spanje, dus neem gerust contact op met één van onze (onderstaande) adviseurs.

Aankoop (vakantie) woning in Spanje (fiscaal)

Bij de aankoop van een (vakantie) woning bent u overdrachtsbelasting verschuldigd, deze kan in Spanje per provincie verschillen en kan oplopen tot 11%. In Andalusie is de overdrachtsbelasting op dit moment 7%. Als de verkoper niet in Spanje woont dan moet er bij de aankoop tevens geld worden ingehouden voor de lokale belastingdienst (meestal 3% van de koopsom). In Spanje is de verkoper namelijk belasting verschuldigd over de winst die hij/zij maakt bij de verkoop. Als niet ingezettene in Spanje moet u ook belasting betalen over de waarde van uw vakantiewoning, dit zijn:

1. Aangifte inkomstenbelasting (model 201 van de IRNR)
2. Aangifte vermogensbelasting (model 714 / IP) bij een vermogen boven de € 700.000
3. Gemeentelijke WOZ belasting (of IBI)

Vakantiewoning in Spanje kopen als Nederlander

Wij adviseren wekelijks mensen met een vakantiewoning in Spanje (of die voornemende zijn een vakantiewoning te kopen). Om een woning te kunnen kopen moet u eerst een NIE nummer aanvragen (soort BSN nummer). Dit kan via de Nederlandse ambassade of bij een lokaal politiebureau, ook een advocaat in Spanje kan dit verzorgen. Een spaanse bankrekening is praktisch (niet noodzakelijk).

Bij de aankoop van een nieuwe woning moet u 10% BTW betalen (IVA). Bij een bestaande woning is er overdrachtsbelasting (ITP) verschuldigd van 7-11% (per provincie anders) over de referentiewaarde (kadaster) of de koopsom.

Nadat de woning is gekocht moet u jaarlijks de volgende belastingen betalen:

1. Onroerendezaak belasting (IBI) : 0,30 - 0,70 % van de kadastrale waarde (ligt meestal aanzienlijk lager dan de marktwaarde)
2. Inkomstenbelasting (IRNR) : u moet jaarlijks een aangifte inkomstenbelasting indienen (ook als de woning niet wordt verhuurd). Het tarief voor niet inwoners uit de EU bedraagt 19%. Bij verhuur voldoet u over de netto huurinkomsten (rentelasten aftrekbaar) een tarief van 19% inkomstenbelasting. Voor de periode van leegstand (of zelfbewoning) geldt een forfatair inkomen (percentage kadastrale waarde, veelal 1,1%. Tarief is 2% als laatste 10 jaar de kadastrale waarde niet is bijgewerkt).
3. Vermogensbelasting: wordt geheven over het netto vermogen (schulden dus aftrekbaar). Tarief kan per provincie verschillen en bedraagt 0,2% - 3,5%. Peildatum is 31 december van een belastingjaar. De belastingvrij voet (ook per provincie anders) bedraagt gemiddeld € 400.000 - € 700.000. Buitenlanders (uit EU) mogen een beroep doen op de meest gunstige regeling, derhalve is de vrijstelling altijd  € 700.000. De vermogensbelasting kan - onder voorwaarden - worden voorkomen door de woning in een Nederlandse BV te kopen.

Voorbeeld berekening inkomstenbelasting vakantiewoning Spanje

Een woning is gekocht voor € 1.000.000, de kadastrale waarde uit 2020 bedraagt € 800.000, De woning wordt gedurende 10 weken (70 dagen) per jaar verhuurd voor € 10.000. Er zijn verder geen kosten. Voor het overige deel van het jaar staat de woning leeg. De forfaitaire huurinkomsten bedragen dan € 7.112  (€ 800.000 x 295/365 x 1,1%). Het belastbare inkomen bedraagt dan dus € 10.000 + € 7.112 = € 17.112 x 19% = € 1.351 per jaar.

Verkoop van vakantiewoning in Spanje

Bij de verkoop van een vakantiewoning in Spanje moet er belasting worden betaald over de gerealiseerde winst. Dit betreft de zogenaamde grondwaarde belasting (plusvalia municipal), deze is veelal beperkt tot een paar duizend euro. Daarnaast is de vermogenswinstbelasting verschuldigd van 19%. Deze is verschuldigd over de verkoopwaarde (-/- kosten -/- aankoopwaarde -/- overdrachtsbelasting -/- notariskosten -/- verbouwingskosten). Het is verstandig om alle facturen te bewaren.

Belastingen op arbeid

Als u in Spanje woont, zult u merken dat de tarieven ongeveer gelijk zijn met Nederland (loopt van 19% tot maximaal 48%). Sommige pensioenen en uitkeringen (WAO) worden vriendelijk belast. Bepaalde arbeidsinkomsten van niet-inwoners worden zwaarder belast dan het inkomen van de Spanjaard (of de in Spanje wonende Nederlander). In sommige gevallen zijn niet-inwoners 20% meer aan belastingen kwijt.

Huur inkomsten Spaanse vakantiewoning

Niet-inwoners kennen tevens een soort huurwaardeforfait, Spanjaarden hebben hier niks mee van doen. Over 2% van de waarde moet de niet-inwoner 19% belasting betalen. Over de netto huurinkomsten moet in Spanje belasting worden betaald.

Verdere regels zijn:

• Verhuur van een vakantiewoning is niet altijd toegestaan, vraag dus wel toestemming van de gemeente (soms provincie)
• Bij verhuur moet u over de huurinkomsten 19% belasting betalen.
• Kosten die worden gemaakt voor de verhuurde woning zijn aftrekbaar, edoch beperkt. De kosten zijn aftrekbaar in de verhouding dat u de woning verhuurt, dus bij verhuur gedurende 100 dagen is 100/365 van de kosten aftrekbaar.
• De kosten die aftrekbaar zijn : verhuurderskosten, rente op leningen, onderhoudskosten, water, electricititeit, gas (of olie), onroerende zaak belastinge (IBI), milieubelasting (basura) etc.
• U moet per kwartaal de belastingen over de netto huurinkomsten afdragen, dit moet via een zogenaamd 210 formulier. U moet zelf aangifte doen en het initiatief nemen
• Als u vergeet de belasting af te dragen krijgt u naast de heffing ook rente en een boete (vaak 50%) in rekening gebracht door de Spaanse belastingdienst.
• Over de waardestijging van de grond moet u altijd (inwoner of niet) belasting betalen aan de gemeente. Geen spannende percentages (en per gemeente anders) maar dan toch, u moet wel betalen.
• Voor perioden dat niet is verhuurt geldt een forfaitair inkomen (opgeven via model 210). Over de niet verhuurde maanden moet u 1,1% van de kadastrale waarde van de woning betalen (als deze waarde al 10 jaar gelijk is bedraagt het percentage 2%)
• U moet een aangifte vermogensbelasting indienen als de aankoopwaarde -/- de hypothecaire lening hoger is dan €700.000 (per belastingplichtige). Soms is de regionale vrijstelling nog hoger. Aangifte doet u via een zogenaamd 714 formulier. Indienen moet voor 1 juli van het jaar volgende op het kalenderjaar waarin u eigenaar was.
• Verhuur van (vakantie) woningen is vrijgesteld van BTW, tenzij u het geheel door extern bedrijf laat verzorgen.

Erfbelasting in Spanje bij vakantiewoning

Het vastgoed in gelegen in Spanje dus moet u in Spanje belasting betalen als een Nederlandse eigenaar komt te overlijden De erfbelasting is per regio weer anders en kan per jaar verschillen. De tarieven schommelen tussen 7% - 35%. Erfgenamen in de rechte lijn zijn meestal vrijgesteld en/of krijgen een hoge vrijstelling. Voor stellen die samenwonen (ongehuwd) is de heffing vaak hoog. De in Spanje betaalde erfbelasting kan in Nederland in mindering worden gebracht op de in Nederland verschuldigde erfbelasting. Een testament in Nederland en Spanje is verstandig.

Spaanse vakantiewoning in BV kopen

Dit is meestal niet verstandig en fiscaal en financieel niet voordelig. Er kan veelal geen hypotheek in Spanje worden verkregen (door de BV) en over de periode dat de woning niet extern wordt verhuurd wordt de woning geacht te zijn verhuurd aan de directeur / aandeelhouder (DGA) van de BV. Dit kan aardig in de papieren lopen. Het is beter om de vakantiewoning in prive (of door uw kinderen) of via een spaanse SL te kopen.

Hypotheek vakantiewoning in Spanje

Een hypotheek in Spanje kan ook worden aangevraagd voor een vakantiewoning. In vogelvlucht de voorwaarden:

1. Voor niet inwoners maximaal 65% - 70% (voor inwoners 80%) van de netto aankoopwaarde (exclusief kosten). Dit is ongeveer 45% - 50% van de koopsom inclusief kosten.
2. Je mag maximaal 35% van je netto inkomen besteden aan vaste lasten aangaande de woning. Hierbij wordt ook de bestaande hypotheek (woning Nederland) meegenomen. Huuropbrengsten in Spanje of Nederland worden niet als inkomen meegenomen.
3. Hypotheek is altijd volgens een annuïteit met looptijd van 25-30 jaar (max tot 75 jaar)

Bron:  Europese Commissie, 16-01-1006, nr. IP/06/43.