Vakantiewoning in Portugal en belastingen

Wij hebben meerdere mensen begeleid met de aankoop van een (vakantie)woning in Portugal. Vragen die opkomen zijn:

1. Koopt een B.V. het pand of ik in privé?
2. Moet ik de woning in een stichting kopen?
3. Moeten mijn kinderen de woning kopen?
4. Kan ik de woning financieren of is betalen met eigen geld fiscaal voordeliger?
5. Welke risico's kleven aan de aankoop en waar moet ik mij in Portugal melden?

Let op, onderstaande informatie is verouderd. Onze advisering beperkt zich tot de Nederlandse fiscaliteit en de gevolgen voor de Nederlandse belastingheffing bij emigratie of aankoop van een woning in het buitenland. Voor advies over de Portugese belastingwetgeving verwijzen wij u graag naar een lokale belastingadviseur. 

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Aankoop eigen woning

De overdrachtskosten (in een percentage van de koopsom) bedragen ongeveer 10% - 11% voor goedkopere woningen en 6% - 7% voor duurdere woningen. Er moet rekening worden gehouden met de volgende kosten en belastingen:

• overdrachtsbelasting (5% - 8%);
• advieskosten advocaat (1%);
• kosten notaris (1% - 1,5%);
• kosten bouwtechnische keuring;
• kosten belastingadviseur in Nederland en Portugal.  

De kosten kunnen lager zijn bij goedkopere of zeer dure woningen. Daarnaast betalen niet-inwoners en inwoners verschillende  tarieven. De overdrachtsbelasting is afhankelijk van de waarde van de onroerende zaak, deze bedraagt voor inwoners:

• tot € 92.407: 0%;
• € 92.407 tot € 126.403: 2% te verminderen met € 1.848;
• € 126.403tot € 172.348: 5% te verminderen met € 5.640;
• € 172.348 tot€ 287.213: 7% te verminderen met € 9.087;
• € 287.213 tot € 574.323: 8% te verminderen met € 11.959;
• boven € 574.323: 6%.

Voor niet-inwoners (vakantiewoning) is de heffing iets hoger.

Jaarlijkse kosten (vakantie-)woning in Portugal

Los van de onderhoudskosten en energie moet u rekening houden met de volgende kosten:

1. verzekeringen (brandverzekering is wettelijk verplicht);
2. onroerende zaakbelasting (per gemeente anders, gemiddeld 1% (wettelijk tussen 0,7% - 1,3% over de fiscale waarde), soms kunnen gepensioneerde emigranten een vrijstelling krijgen voor een periode tot maximaal 6 jaar;
3. lokale belastingen inzake riool en water;

Inkomstenbelasting vakantiewoning in Portugal

Over de huurinkomsten van een vakantiewoning dient u Portugal belasting te betalen. Het tarief bedraagt voor niet-residenten 28%. Van de belaste huur inkomsten zijn een aantal kosten aftrekbaar.

Denk aan:

·         de gemeentelijke onroerendgoedbelasting;
·         afvalstoffenheffingen;
·         verzekeringen van het pand (niet de inboedel);
·         onderhouds- en reparatiekosten;
·         servicekosten (bij appartementen / parken).

Ook een verkoopwinst is in Portugal belast tegen 28%. De winst wordt bepaald op basis van de verkoopprijs minus de oorspronkelijke aankoopprijs en minus de aantoonbare verbouwingen in de laatste 5 jaren (die een waardestijging tot gevolg hebben gehad).

De huuropbrengsten die worden gegenereerd uit verhuur van onroerend goed uit Portugal zijn onderworpen aan belastingheffing tegen een autonoom tarief van 28%. Voor huurinkomsten zal het belastingtarief afhangen van de duur van de contracten, volgens het toepasselijke wettelijke kader. Afhankelijk hiervan worden huuropbrengsten belast tegen 25% of 28%. Dit geldt voor ingezetenen en niet-ingezetenen.

De aftrekposten op deze bruto-inkomsten zijn alle daadwerkelijk door de belastingbetalers gemaakte en betaalde kosten, exclusief financiële kosten, meubilair, huishoudelijke apparaten, decoratie en comfortaccessoires, evenals de aanvulling op de gemeentelijke onroerendgoedbelasting.

Belastingen in Nederland over vakantiewoning in Portugal

U woont in Nederland en koopt een vakantiewoning in Portugal. In Nederland bent u belastingplichtig over uw wereldinkomen, dit wil zeggen dat alle inkomsten (ook uit sparen en beleggen) in Nederland worden belast in met inkomstenbelasting. Uw woning in Portugal is onderdeel van uw inkomen in box 3 in Nederland. De grondslag voor box 3 is de waarde van de woning, te verminderen met de hierop gevestigde hypotheek. Doordat de woning op grond van het belastingverdrag met Portugal wordt toegewezen aan Portugal (en u daar ook belasting moet betalen), krijgt u in Nederland een zogenaamde aftrek ter voorkoming van dubbele belasting. Dit wil uiteindelijk zeggen dat u in Nederland niet nogmaals belasting hoeft te betalen over de vakantiewoning en dat u effectief alleen in Portugal hoeft te betalen.