Een woning in Frankrijk

Let op, onderstaande informatie is verouderd. Onze advisering beperkt zich tot de Nederlandse fiscaliteit en de gevolgen voor de Nederlandse belastingheffing bij emigratie of aankoop van een woning in het buitenland. Voor advies over de Franse belastingwetgeving verwijzen wij u graag naar een lokale belastingadviseur.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Door een uitspraak van de Hoge Raad (februari 2009) is een tweede woning in Frankrijk voor Nederlanders minder gunstig. De woning is een bezitting, edoch de schuld is in box 3 niet aftrekbaar.

Onderzoek Belastingdienst

"De Nederlandse Belastingdienst is op jacht naar vakantiewoningen van Nederlanders." "Nederland ontvangt gegevens inzake buitenlandse woningen."

Als u de krantenkoppen leest, is het net of het een schande is om een huisje in Frankrijk te bezitten. Het gaat de Belastingdienst echter niet zozeer om het bezit van de vakantiewoning, maar meer om de vraag hoe de woning is gefinancierd; is dit wellicht met zwart geld gebeurd? U als brave burger heeft hier niets mee van doen. Voor u is het vakantieplezier van belang. Bent u op korte termijn van plan een vakantiewoning in Frankrijk aan te schaffen, dan bestaat hiervoor een fiscaal vriendelijke optie. In dit artikel een korte weergave om fiscaal optimaal een woning in Frankrijk te kopen.

Een Frans vakantiehuisje in box 3

Wanneer u een vakantiehuisje in Frankrijk heeft gekocht, dan dient u deze als bezitting aan te geven in box 3. Op grond van artikel 6 van het belastingverdrag met Frankrijk mag Frankrijk heffen over het in Frankrijk gelegen onroerend goed, Nederland moet een voorkoming voor dubbele heffing geven. De voorkoming in Nederland wordt berekend over het netto vermogen (waarde -/- schuld) en niet over de waarde.

Een voorbeeld

U heeft een vakantiewoning in Frankrijk, in Nederland geeft u de woning op in box 3, heffing € 500.000 x 1,2% = € 6.000. Vervolgens krijgt u een vrijstelling in verband met dubbele heffing van € 6.000. De woning wordt dus niet in Nederland belast. Als u een hypotheek op de woning heeft van € 400.000, dan is de hypotheekrente niet aftrekbaar (immers vakantiewoning en geen hoofdverblijf). Bij sommige belastingverdragen krijgt u een vrijstelling van € 6.000, edoch bij sommige (zoals Frankrijk, Portugal en Italië) is de vrijstelling € 500.000 -/- € 400.000 = € 100.000 x 1,2% = € 1.200.

Franse belastingheffing

In Frankrijk is het belastingstelsel net even anders dan in Nederland. Bij de aankoop verleent de Franse regering in voorkomende gevallen een korting op de koopprijs. Als u de woning enkel zelf gebruikt, krijgt u deze korting niet, bij (gedeeltelijke) verhuur krijgt u de korting wel. De huurinkomsten zijn uiteindelijk in Frankrijk tegen een beperkt tarief belast. Over de verkoopwinst op het vakantiehuis dient in principe Franse inkomstenbelasting te worden betaald, oplopend tot maximaal 26% (per 1 januari 2004). Er kan op drie manieren (gedeeltelijke) vrijstelling van deze belastingheffing worden verkregen:

1. De verkoopwinst is geheel vrijgesteld indien u tenminste één jaar permanent in Frankrijk heeft gewoond en de woning uw hoofdverblijf is; hiervoor dient u dus te emigreren. Hoe langer u de woning in bezit heeft, hoe lager de Franse belasting op de verkoopwinst; na 15 jaar kunt de woning belastingvrij verkopen.
2. Indien u de woning aankoopt via een Société Civile Immobilière, bedraagt de heffing maximaal 16%; teruglopend tot 0% na 15 jaar.

De Société Civile Immobilière (SCI)

De SCI is een Franse rechtsvorm die in het Nederlands recht niet voorkomt. Het is een soort B.V. die alleen onroerende zaken mag beheren. U bent aandeelhouder van de SCI; de SCI is eigenaar van de woning. Om niet té juridisch te worden, zal ik hier verder slechts de voordelen van de SCI vermelden:

• Lager belastingtarief op de verkoopwinst van de woning: maximaal 16% in plaats van 33%.
• Geen Franse overdrachtsbelasting van 5% indien u de woning volledig financiert met een lening.
• Overdracht van aandelen in de SCI kan via een onderhandse overdracht; bij de overdracht zonder de SCI is een notaris nodig.
• De SCI kan zonder hulp van een notaris worden opgericht.
• Het Franse erfrecht is van toepasing op een woning, op een SCI het Nederlandse.

Tot slot

Frankrijk is en blijft een mooi vakantieland. Mocht ik ooit het geld hebben om daar een vakantiewoning aan te schaffen, dan doe ik dat zeker via een SCI. Deze methode wordt overigens ook door veel Fransen toegepast. De aankoop van een tweede woning in Frankrijk via een SCI kan tot grote besparingen leiden. Het is uiteraard wel verstandig u daarbij door een deskundig adviseur te laten bijstaan.