Vastgoed en renteaftrekbeperking

Vanaf 2025 is rente op financieringen op vastgoed in BV's nog maar beperkt aftrekbaar. Dit zal een extreme impact hebben op vastgoedbeleggers. Sinds 2019 geldt er een algemene beperking voor renteaftrek, genaamd de earningsstrippingregeling. In 2022 en 2023 is de rente niet aftrekbaar als het saldo van verschuldigde en ontvangen rente hoger is dan 20 procent van de winst en meer dan € 1.000.000  bedraagt. De meeste MKB bedrijven merkten deze regeling niet. Vanaf 2025 wordt deze regeling voor vastgoedlichamen verder aangescherpt. In dit artikel een toelichting op deze mogelijke wetswijziging.

De impact van deze maatregel is enorm. Los van de wijzigingen in box 3 zal ook deze aanpassing zorgen voor onrust in vastgoed land. Dat in 2026 de overdrachtsbelasting wordt verlaagd is een kleine pleister op de fiscale wond.

Nieuws in vastgoedland (22 oktober 2024)

De aangekondigde beperking van de renteaftrek voor vastgoedbedrijven gaat vermoedelijk niet door!  Coalitiepartijen vinden renteaftrekbeperking voor vastgoedbedrijven veel te ver gaan, dit kan ook zorgen voor minder huurwoningen. In het belastingplan 2025 is aangekondigd dat de renteaftrekbeperking voor vastgoedlichamen verder wordt aangescherpt. Deze aanscherping komt vermoedelijk te vervallen (zo bleek tijdens de behandeling in de tweede kamer op 21 oktober 2024). Op dit moment is renteaftrek tot een bedrag van            € 1.000.000 toegestaan (óf tot 20% van de EBITDA wanneer dit hoger is). Het percentage zou worden verhoogd tot 25%, dit wordt nu voor alle beleggers in de BV of NV (of coöperatie) vastgesteld op 24,5%. Er is weer een beetje rust in vastgoedland en onze advies afdeling gaat tijdelijk met andere wijzigingen bezig.  Aftrek rente tot € 1.000.000 (en als dit meer is tot max 24,5% EBITDA) We moeten niet te vroeg juichen, er komen nog wel nieuwe anti misbruik bepalingen, deze zijn nog niet bekend.

Syllabus renteaftrekbeperking Belastingdienst

In de nieuwe versie van de syllabus over artikel 15b Wet VPB 1969 wordt een nadere toelichting gegeven op de renteaftrekbeperking bepaling. In artikel 15b van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 is de zogenoemde earningsstrippingmaatregel opgenomen. Deze syllabus gaat in op de toepassing van deze maatregel en bevat een verzameling van geanonimiseerde en bewerkte casussen en vragen die de Coördinatiegroep Taxhavens en Concernfinanciering van de Belastingdienst heeft behandeld. De syllabus is een actualisering van de versie van 19 oktober 2022 en is gedeeld met de medewerkers van de Belastingdienst.

Renteaftrek beperking niet  in strijd met europees recht

De antiwinstdrainage regeling is verenigbaar met het unierecht, aldus het Hof van Justitie op 4 oktober 2024 (ECLI:EU:C:2024:822). Het HvJ EU stelt vast dat de Nederlandse aftrekbeperking van artikel 10a wet VPB 1969 een verschil in behandeling inhoudt en dat in grensoverschrijdende gevallen een nadelig / afschrikkend effect kan hebben op de vrijheid van vestiging. Echter... dit is legitiem om fraude en belastingontwijking te bestrijden. Deze procedure ging over een internationaal concern met de moeder vennootschap in Belgie en een aantal dochterondernemingen in Nederland. Er wordt door de Nederlandse dochtervennootschap een overname gedaan welke wordt gefinancierd binnen het concern. Het Gerechtshof is van mening dat de rente beperkt aftrekbaar is, de Hoge Raad stelt (prejudiciele) vragen aan het HvJ van de EU. Volgens het HvJ mag de renteaftrek worden beperkt omdat eigen vermogen binnen een groep op kunstmatige wijze bij een Nederlandse vennootschap als vreemd vermogen naar voren komt en dat die rente op de lening wordt afgetrokken van de Nederlandse fiscale winst (belastbaar resultaat). Dit vermoeden kan door de Nederlandse koper worden weerlegd. De correctie is van toepassing op het bovenmatige deel van de te hoge rente. Als de lening geen enkele economische functie zou rechtvaardigen dan is het redelijk om via het evenredigheidsbeginsel de aftrek geheel te weigeren. Hoe deze uitspraak uitpakt voor de specifieke bepaling voor de renteaftrek bij vastgoed lichamen vanaf 2025 is nog niet bekend, deze bepaling lijkt in strijd met het gelijkheidsbeginsel, de sectorale discriminatie. Zie mede deze scriptie uit 2023.

Waarom is rente niet altijd volledig aftrekbaar?

Grote bedrijven en internationale concerns bouwen een structuur waarbij de rente wordt belast in een land met een laag belastingtarief en  de rente aftrekbaar is in een land met een hoger belastingtarief. Op deze manier wordt fiscaal gunstig winst verplaatst naar het buitenland. Om dit soort structuren de spreekwoordelijke kop in te drukken is een renteaftrekbeperking ingevoerd. Er mag maximaal 20% van de gecorrigeerde winst (EBITDA) worden afgetrokken, dit met een maximum van € 1.000.000 aan rente. Door het opknippen van de rentelast over meerdere BV's kon er meerdere keren gebruik worden gemaakt van het genoemde maximum. Voor vastgoed BV's wordt nu de drempel van € 1.000.000 ook geschrapt.

Voorbeeld 1 vastgoed belegging in 2025

Een vastgoed belegger koopt in zijn BV een bedrijfspand voor € 2.500.000. Hij leent 50% (€ 1.250.000) en de rest wordt betaald met eigen geld. De rentelast bedraagt € 60.000, de huur bedraagt € 150.000. Na aftrek van kosten bedraagt de EBITDA € 100.000. Tot en met 2024 is de rente ad € 60.000 gewoon aftrekbaar. Vanaf 2025 is maximaal 25% van € 100.000, zijnde € 25.000 nog aftrekbaar.

Voorbeeld 2 vastgoed belegging in 2025

Een BV verhuurt een bedrijfspand aan een derde. De waarde van het pand is € 600.000, de huur bedraagt € 40.000 per jaar. De directe kosten (verzekeringen, OZB etc.) bedragen € 10.000 per jaar. Op het pand is een financiering afgesloten van € 300.000, de rente bedraagt    € 15.000 per jaar (5%). De EBITDA bedraagt € 30.000 (zijnde huur -/- directe kosten). De winst voor VPB bedraagt € 15.000. De VPB in 2024 bedraagt in dit geval € 3.000 per jaar. Vanaf 2025 is maximaal 25% van € 30.000 € 7.500 aan rente aftrekbaar. De VPB vanaf 2025 bedraagt in dit geval € 4.500.

Voorbeeld 3 vastgoed belegging in 2025

1. Rente aftrekbaar: De winst voor belastingen bedraagt € 9.500.000, de afschrijving bedraagt € 1.000.000 en de (per saldo) betaalde en afgetrokken rente bedraagt € 2.000.000. De EBITDA komt hiermee op € 12.500.000. De maximale renteaftrek in 2023 bedraagt hiermee 20% van € 12.500.000 = € 2.500.000.  De volledige rente is dus aftrekbaar.
2. Rente aftrekbaar: Een horeca bedrijf heeft een winst voor belastingen van € 1.000.000, de afschrijving bedraagt € 150.000 en de (per saldo) betaalde en afgetrokken rente bedraagt € 850.000. De EBITDA komt hiermee op € 2.000.000. De maximale renteaftrek in 2023 bedraagt hiermee 20% van € 2.000.000= € 400.000.  Dit bedrag is lager dan € 1.000.000 en hiermee is de rente volledig aftrekbaar. 
3. Rente deels aftrekbaar:  Een vastgoed ondernemer heeft een vastgoedportfeuille van € 75.000.000 met een financiering van                   € 50.000.000, de rente bedraagt 4%, derhalve € 2.000.000. De netto huuropbrengst bedraagt € 4.500.000. Afschrijving is nihil omdat dit fiscaal niet is toegestaan. De maximale renteaftrek bedraagt 20% van € 4.500.000 = € 900.000. De tweede grens voor de aftrekbeperking in de vennootschapsbelasting bedraagt € 1.000.000. Er is € 1.000.000 aan rente niet aftrekbaar, zijnde € 2.000.000 -/- € 1.000.000.

Noot inzake niet aftrekbare rente

De niet aftrekbare rente mag de BV - onder voorwaarden - later nog een keer aftrekken, mits je in enig jaar maar genoeg winst in de BV maakt, bijvoorbeeld bij een latere verkoop met een (forse) boekwinst.

Wat zijn rentekosten?

• afsluitkosten financiering
• afsluitprovisie
• valuta resultaten (op de hoofdsom)
• rente in financial lease of huurkoop contract
• wettelijke rente
• kosten renteafdekkingsinstrument

Vanaf 2025 een ramp periode voor vastgoed beleggers

Als wij alle complexe zaken rondom de renteaftrekbeperking (earningsstrippingmaatregel) van artikel 15b moeten uitleggen worden we depressief. De maatregel die in 2025 wordt ingevoerd heeft grote gevolgen voor alle beleggers in vastgoed. De regeling had heel simpel gekund door bijvoorbeeld de drempel van € 1 miljoen te verlagen tot € 200.000. Nu komen veel MKB beleggers met vastgoed in de BV in de financiele problemen.  

Vanaf 2025 staan bedrijfsmatige verhuurders van vastgoed mogelijk voor een nieuwe fiscale uitdaging met grote financiele gevolgen. Er zijn plannen om de fiscale renteaftrekbeperking, die momenteel van toepassing is op grote ondernemingen, uit te breiden naar MKB-ondernemers in de vastgoedsector. Deze wijziging zou met name impact hebben op verhuurders van vastgoedportefeuilles in een BV of NV (onderneming).

Wat is een vastgoedlichaam?

Dit wordt in art. 15b Wet Vpb 1969 als volgt omschreven:

• als “gedurende minimaal de helft van het jaar de gecorrigeerde bezittingen van de belastingplichtige hoofdzakelijk (70% of meer van het gecorrigeerde balanstotaal)bestaan uit onroerende zaken of gedeelten daarvan voor zover die onroerende zaken of gedeelten daarvan rechtens dan wel in feite direct of indirect ter beschikking worden gesteld aan een ander dan een met de belastingplichtige verbonden lichaam of een met hem verbonden natuurlijk persoon.”
• Voor de 70% norm moet gekeken worden naar de opgeschoonde balans, dus zonder eventuele dochter BV's en zonder vorderingen op de aandeelhouder en/of gelieerde BV's
• Begrip onroerende zaken moet ruim worden uitgelegd, hieronder vallen ook appartementsrechten, rechten van opstal of erfpacht, economische eigendommen, etc.

Wat is een verbonden persoon bij vastgoedlichamen?

Bij verhuur aan verbonden vennootschappen speelt de regeling niet. Voor het begrip verbonden persoon wordt verwezen naar artikel 10a van de wet VPB 1969. Verbonden lichamen zijn:

1. een dochter-bv waarin de vastgoed-bv een aandelenbelang van minimaal 1/3e heeft;
2. een moeder-bv die een aandelenbelang van minimaal 1/3e in de vastgoed-bv heeft;
3. een zuster-bv, waarbij de holding zowel in de zuster-bv als in de vastgoed-bv een aandelenbelang van minimaal 1/3e heeft;
4. een bv die met de vastgoed-bv deel uitmaakt van een fiscale eenheid Vpb.

Verbonden natuurlijke personen zijn natuurlijke personen die, eventueel met partner. voor tenminste 33,3% een aandelenbelang hebben in de vastgoed BV of in een met hem verbonden lichaam. 

Aandachtspunten voor de praktijk van de Vastgoed BV

• Impact op rendement: Verhuurders moeten rekening houden met de mogelijkheid van een hogere belastingdruk die invloed kan hebben op het rendement van hun vastgoedportefeuille.
• EU conformiteit: De wijziging is gebaseerd op een Europese richtlijn; het is nog de vraag of deze specifieke toepassing op verhuurders daarmee in overeenstemming is.

Acties voor verhuurders via een Vastgoed BV

Hoewel het misschien te vroeg is voor concrete acties, is het raadzaam voor verhuurders om:

• Potentiële impact beoordelen: Overweeg de mogelijke financiële impact van de aangepaste renteaftrekbeperking op uw onderneming. Laat uw accountant of fiscaal jurist alvast een berekening maken, of stuur ons een e-mail voor nadere advisering.
• Plan vooruit: Begin met het plannen van maatregelen om de potentiële financiële impact te mitigeren, zoals het herstructureren van financieringen of het optimaliseren van de exploitatie van het vastgoed.

Banken en financiering van vastgoed

Banken en financiers kijken naar de ruimte om rente en aflossing te betalen. Door de beperkt aftrekbare rente stijgt de betaling inzake de vennootschapsbelasting en daalt hiermee de vrije kasstroom en dus de ruimte om rente en aflossing te betalen. Banken en financiers zullen dus kritisch kijken naar uw vastgoed portefeuille en tevens lagere toekomstige financieringen verstrekken. Gevolg hiervan kan ook zijn dat verduurzaming en onderhoudswerzaamheden worden uitgesteld.

Noot fiscaal jurist inzake renteaftrek vastgoed bedrijven

Voor (grotere) vastgoedbedrijven is de earningsstripping regeling een probleem en vanaf 2025 zal dit probleem ook voor kleinere vastgoedondernemers een probleem kunnen worden. De aanscherping van de earningsstrippingregels zouden wel eens een strijdigheid met de Anti Tax Avoicance Directive (ATAD 1). Volgens artikel 3 van de ATAD 1 mogen landen maatregelen nemen om hun nationale fiscale grondslag te beschermen edoch dit speelt hier niet. Door de maatregel worden vastgoedondernemers simpelweg slechter behandeld dan normale ondernemers. De europese rechter heeft in eerder zaken (Hongarije zaak uit 2021 en de Polen zaak uit hetzelfde jaar, vergelijkende regelingen naar de prullenbak verwezen. Er zijn in juni 2023 al kamervragen gesteld.

De renteaftrekbeperking komt voor het gemiddelde MKB bedrijf niet in beeld. Er zijn een hele serie renteaftrekbeperkingen in de Wet op de Vennootschapsbelasting opgenomen. Bij overname en in de M&A praktijk is dit een aandachtspunt. De belangrijkste renteaftrek beperkingen zijn:

• onzakelijke leningen (afwaardering niet aftrekbaar) Hoge Raad 2008 en  Hoge Raad 2011
• anti winst drainage (artikel 10a VPB)
• schijnleningen / bodemloze put leningen Hoge Raad 2004
• deelnemerschapsleningen en laagrentende leningen (artikel 10.1.d VPB)

Er kan worden gespeeld met de winst binnen een bedrijf door - binnen de grenzen van het goed koopmansgebruik - dit kan door:

• winsten eerder te verantwoorden dan men feitelijk van plan zou zijn;
• lening omzetten (preferente) aandelen;
• balansverkortende maatregelen, zoals eigendom vervangen door lease of huur, factoring van debiteuren. etc.;
• aangaan van leningen tegen een (lagere) variabele rente, in combinatie met een renteswap.  
• bij grotere bedragen zou een concern verticaal gesplitst kunnen worden, dit zal de komende jaren wel gerepareerd worden (zoals ook bij de vastgoedsector).

Het lijkt nu nog iets te vroeg om alle panden al in de etalage te zetten, toch doen verhuurders er goed aan om de potentiele impact op hun situatie in beeld te brengen. Wordt de aanslag vennootschapsbelasting substantieel hoger? Zo ja wat is daar van de impact?

De aangekondigde wijziging van de renteaftrekbeperking kan een aanzienlijke impact hebben op de fiscale lasten van vastgoedverhuurders. Het is belangrijk dat betrokken partijen zich bewust zijn van deze veranderingen en de implicaties ervan voor hun bedrijfsvoering. De maatregel wordt vrij uitgebreid toegelicht in deze syllabus uit 2022 of dit memorandum uit 2018 en deze scriptie uit 2018.

Oplossingen en advies

Wij puzzelen over diverse oplossingen om de renteaftrek beperking bij vastgoed lichamen op te lossen. Mogelijke denkrichtingen zijn:

1. Voegen van een vastgoed BV in een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting met andere bedrijven (als die er zijn) .
2. Herstructureren van leningen waardoor de rente (of een deel) wel aftrekbaar is.
3. Naar voren halen van rentelasten in 2024 (mits economisch reëel) .
4. Bezwaar (en / of beroep) aantekenen tegen de aanslag vennootschapsbelasting 2025.

Reacties in de praktijk ?

Op diverse sociale media verschijnen al reacties op dit wetsvoorstel, de meeste reacties zijn:

• Nederland breekt haar eigen ondernemers af.
• Niemand zal nog investeren in vastgoed en bestaande vastgoed portefeuilles zullen worden afgebouwd.
• Investeringen in buitenlands vastgoed zullen toenemen.
• Droevig worden we van een incompetente overheid die geen verstand heeft van fiscaliteit.