Afschrijving van onroerend goed in de vennootschapsbelasting

Met ingang van 1 januari 2019 zijn de regels ten aanzien van het afschrijven van onroerend goed gewijzigd. Hoe zit het ook alweer en wat is het geldend recht met ingang van 1 januari 2019? Hierna wordt alles op een rijtje gezet.

Beperking afschrijving vastgoed in de inkomstenbelasting

Ondernemers, resultaatgenieters en rechtspersonen mogen op gebouwen afschrijven. De afschrijving is echter beperkt. Er mag worden afgeschreven tot de zogeheten bodemwaarde. De hoogte van de bodemwaarde is op dit moment verschillend voor de inkomstenbelasting en de Vennootschapsbelasting en tevens afhankelijk hoe (door wie) het gebouw / vastgoed wordt gebruikt (in eigen gebruik of ter belegging). Nu geldt in de Inkomstenbelasting een ruimere afschrijvingsmogelijkheid voor gebouwen in eigen gebruik dan in de Vennootschapsbelasting. Waarom? Dat weet niemand. Er is besloten dat per 2024 dit onderscheid komt te vervallen door de bodemwaarde voor alle gebouwen vast te stellen op de WOZ waarde, dit zowel in de VPB als in de IB.

• Let op! Door de wetswijziging in 2024 worden in de Inkomstenbelasting de afschrijvingsmogelijkheden voor gebouwen in eigen gebruik aanzienlijk beperkt, evenals – indien aan de orde - de toepassing van de herinvesteringsreserve.

Gebouw in eigen gebruik

Tot 1 januari 2019 was het zo dat afschrijving van onroerend goed dat in eigen gebruik is beperkt was tot de bodemwaarde. Deze bodemwaarde bedroeg 50% van de WOZ-waarde.

Met ingang van 1 januari 2019 bedraagt de bodemwaarde 100% van de WOZ-waarde. Dat betekent dat afschrijving alleen nog mogelijk is indien de boekwaarde hoger is dan de WOZ-waarde.

Ten aanzien van panden die vóór 1 januari 2019 in gebruik zijn genomen is echter nog een uitzondering opgenomen. Indien op dat gebouw nog geen drie jaar is afgeschreven, mag alsnog gedurende een periode van drie jaar worden afgeschreven volgens de regels van vóór 1 januari 2019.

Gebouw ter belegging

Behoort tot het vermogen van een vennootschap onroerend goed dat niet in eigen gebruik is (gebouw ter belegging), dan geldt reeds vanaf 1 januari 2007 een afschrijvingsbeperking tot 100% van de WOZ-waarde. Vanaf het jaar 2019 is het onderscheid tussen een gebouw in eigen gebruik en een gebouw ter belegging niet meer van belang voor de bodemwaarde (met uitzondering van het hiervoor beschreven overgangsrecht). Voor zover een gebouw in eigen gebruik dient als een gebouw ter belegging, bedraagt de bodemwaarde 100% van de WOZ-waarde.

Inkomstenbelasting

Waar de afschrijvingsbeperking gebaseerd is op dezelfde wettelijke regeling, vindt er in de inkomstenbelasting geen wetswijziging plaats. Dit betekent derhalve dat de afschrijvingsbeperking voor onroerend goed in eigen gebruik nog steeds 50% van de bodemwaarde bedraagt. Hetzelfde geldt voor een pand dat onder de terbeschikkingstellingsregeling (box 1) valt.

Waardering op lagere bedrijfswaarde

Ondanks de hiervoor beschreven afschrijvingsbeperking kan het zijn dat de werkelijke waarde van het pand lager is dan de bodemwaarde. Als waarderingsgrondslag mag fiscaal namelijk uitgegaan worden van een lagere bedrijfswaarde. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn indien een pand te groot is voor de ondernemingsactiviteiten. De waardering op lagere bedrijfswaarde levert doorgaans een technische discussie op met de inspecteur, laat u hierin dus goed bijstaan.

Herstructurering

Is de werkelijke waarde van het onroerend goed lager dan de WOZ-waarde, dan kan middels een herstructurering een fiscaal verlies worden geforceerd. Hierbij dienen echter wel de vrijstellingen voor bijvoorbeeld de omzet- of overdrachtsbelasting benut te worden. Worden vrijstellingen van andere belastingmiddelen niet benut, dan kan een herstructurering juist nadelig uitpakken.

Herinvesteringsreserve

Ook wanneer er een herinvesteringsreserve afgeboekt wordt op onroerend goed, dan hoeft geen rekening gehouden te worden met de bodemwaarde. Heeft de vennootschap een pand in eigendom met een lage boekwaarde, dan kan deze stille reserve, mits aan de voorwaarden van een herinvesteringsreserve wordt voldaan, doorgeschoven worden zonder bij de afboeking tegen een afschrijvingsbeperking aan te lopen.

Onderhoudsvoorziening

In 2007 is de eerste afschrijvingsbeperking en aanzien van onroerend goed in het leven geroepen en met ingang van 1 januari 2019 is deze verder aangescherpt. Om toch periodiek kosten ten laste van de fiscale winst te kunnen brengen, zou kritisch gekeken kunnen worden naar een onderhoudsvoorziening. Aan onroerend goed dient namelijk periodiek onderhoud plaats te vinden om dit bedrijfsmiddel in stand te houden. Dit onderhoud wordt in het jaar dat de kosten worden gemaakt ten laste van de winst gebracht. Echter, hiervoor mag ook een voorziening worden gevormd. Hiermee kunnen kosten naar voren worden gehaald en alvast ten laste worden gebracht van het fiscale resultaat.

Belang voor de praktijk

Vanaf 1 januari 2019 wordt het ook voor onroerend goed in eigen gebruik van belang om de WOZ-beschikking kritisch te bekijken. Is de waarde aan de hoge kant, maak dan tijdig bezwaar tegen de hoogte van de WOZ-waarde. De WOZ-beschikking wordt doorgaans eind februari verzonden, de bezwaartermijn bedraagt ook daar zes weken.

Wilt u meer weten over de afschrijving van onroerend goed, neem dan contact op met de auteur van dit artikel.

Fiscaal advies onroerend goed en andere zaken

Vrijwel wekelijks helpen wij ondernemers of DGA’s met fiscale adviezen. Het meest gekozen advies is de ondernemersscan (fiscale adviezen op meer dan 100 onderdelen binnen uw bedrijf) of een toetsing van de werkkostenregeling (de WKR scan).  Ook adviseren wij vele ondernemers bij boekenonderzoeken, bezwaar- beroepsprocedures, emigraties en het verkopen van hun onderneming. Interesse? Neem contact op of stuur een email, wij nemen dan binnen 48 uur contact met u op.