Woon- / werkpand fiscaal gezien

Steeds meer ondernemers wonen en werken onder één dak, het zogenaamde woon- / werk- of woon- / winkelpand. Meestal is dan de benedenverdieping een kantoor of winkel en wordt er boven gewoond. In dit artikel een toelichting op de fiscale gevolgen.

Verplicht privévermogen

Als het woongedeelte is af te splitsen van het werk- / winkelgedeelte, dan is het woongedeelte verplicht privévermogen. Een bloemwinkel is gevestigd op de benedenverdieping en de eigenaren wonen op de eerste etage. In de praktijk kon het woon- / winkelpand worden gesplitst, edoch dit is nooit gebeurd. De bloemist heeft het gehele pand als ondernemingsvermogen aangemerkt. Dit wordt een paar jaar later door een fiscalist gecorrigeerd (foutenleer), het pand wordt hierdoor als privévermogen aangemerkt. De inspecteur was het hier niet mee eens. De rechter gaat vervolgens in het midden zitten, de bovenwoning is verplicht privévermogen (en geen keuzevermogen) (Hoge Raad 17 september 2010).

Eigen woning of bedrijfswoning

Een architect verricht werkzaamheden in zijn woon- / werkpand. Dit pand - in B -  wordt gehuurd. In 2003 koopt de architect een eigen woning in A, op dat moment wordt het bedrijfspand nog gehuurd. In 2007 wordt het bedrijfspand ook gekocht. De eigen woning in A wordt op dat moment te koop gezet. In 2009 wordt het bedrijfspand gerenoveerd. Een deel van de kosten wordt in de aangifte inkomstenbelasting (als overige werkzaamheden) afgetrokken. In een nieuwe (herziene) aangifte wordt vervolgens het standpunt ingenomen dat er sprake is van een volledige eigen woning (geen kostenaftrek). De inspecteur stelt dat er geen sprake is van een eigen woning (reden: woning stond niet leeg en was niet uitsluitend bestemd om er te wonen) (Gerechtshof Den Haag 7 augustus 2013).

Advies fiscaal jurist

Woon- / werk- of woon- / winkelpanden verdienen een juist en zorgvuldig advies, dit bij voorkeur op maat. Simpelweg omdat het niet eenvoudig is en er grote fiscale claims kunnen ontstaan. Drijft u een eenmanszaak, VOF of maatschap, dan is de privéwoning (met bedrijfsdeel) veelal keuzevermogen. U kunt dan dus zelf bepalen of u het pand als eigen woning of als gedeeltelijke eigen woning wilt zien. Ook kunt u kiezen om het pand als ondernemingsvermogen aan te merken. Let er echter op dat de splitsbaarheid roet in het eten kan gooien.

Als de woning als eigen woning wordt gezien, dan is de hypotheekrente aftrekbaar, de waardestijging onbelast en zijn de kosten niet aftrekbaar. Ook kosten in de werkruimte zijn dan (meestal) niet aftrekbaar. Dit nadeel woog meestal wel op tegen de waardestijging van het pand, dit is echter sinds enkele jaren anders. Panden stijgen niet meer in waarde maar dalen soms zelfs.

Bij een dalende prijs voor panden is het verstandiger om een pand (deels) als ondernemingsvermogen aan te merken. In dat geval kunt u alle kosten aftrekken, hierbij moet u denken aan:

• financieringskosten;
• onderhoudskosten;
• gas, water en elektra;
• verbouwingen;
• gemeentelijke en overige zakelijke lasten.

Tevens kunt u (afhankelijk van de soort bedrijfsactiviteiten) de omzetbelasting verrekenen. Koopt u een nieuw pand, dan is zelfs de BTW op de aankoop verrekenbaar.

Een bijkomend voordeel is dat de bijleenregeling via deze route kan worden omzeild. Als u dus winst maakt op de verkoop van uw eigen woning en daarna een woning in de onderneming / B.V. koopt, hoeft u de overwaarde niet in mindering te brengen op uw (aftrekbare) hypotheek(rente).