Verpleeghuis geen woning voor de overdrachtsbelasting

Bij de aankoop van een pand of een stuk grond is in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd. De overdrachtsbelasting kent daarbij twee tarieven. Het verlaagde tarief van 2% geldt voor woningen waarin de koper zelf voor langere tijd gaat wonen en waarvoor geen vrijstelling geldt. Voor alle andere onroerende zaken geldt het tarief van 10,4%.

In dit artikel behandelen wij een uitspraak van het Hof Amsterdam. In deze uitspraak gaat het om de vraag of het verpleegtehuis kan worden aangemerkt als woning en daarmee onder het verlaagde tarief van de overdrachtsbelasting valt.

Per 1 januari 2021 is het tarief overdrachtsbelasting voor onroerende zaken anders dan de woning gewijzigd van 6% naar 8%. Per 1 januari 2023 is het tarief verhoogd van 8% naar 10,4%. De uitspraak die wij behandelen ziet op de periode van vóór 1 januari 2021. In dit artikel leest u daarom de percentages 2 en 6%, in plaats van de huidige 2 en 10,4%.

Feiten en omstandigheden

Het betreft een gebouw dat in 1907 is gebouwd als sanatorium voor zenuwzieken. Een aantal jaren later is het gebouw tot kantoor verbouwd en gebruikt als onderkomen voor de Rijksgebouwendienst. Vanaf 2005 stond het gebouw leeg.

In 2011 heeft een vennootschap met betrekking tot dit gebouw een huurovereenkomst gesloten voor de duur van 15 jaar. In de huurovereenkomst is onder meer opgenomen dat het gehuurde uitsluitend zal worden gebruikt als woon- en / of zorginstelling voor ouderen met dementie, alsmede als parkeerruimte.

Met de bewoners van het gebouw wordt een overeenkomst gesloten. De maandelijkse kosten voor de bewoners bestaan uit de maandelijkse huurprijs en de verplichte maandelijkse bijdrage aan de zorg. Het gebouw bestaat uit 28 appartementen en souterrains. In de souterrains bevinden zich onder andere een eetzaal, een keuken en toiletten. De appartementen bestaat uit een woonkamer, badkamer, een klein keukenblok zonder kookvoorziening en een slaapkamer. In het gebouw is tevens een logeerkamer en spreekkamer aanwezig.

Op 12 maart 2013 heeft de gemeente de eigendom van het gebouw overgedragen aan de vennootschap. Als gevolg van deze verkrijging is aangifte overdrachtsbelasting gedaan. In de aangifte is gebruik gemaakt van het tarief van 2%. De inspecteur heeft een naheffingsaanslag ter zake opgelegd tegen het tarief van 6%, omdat het gebouw naar de mening van de inspecteur niet kwalificeerde als woning. Tegen de naheffingsaanslag is bezwaar gemaakt. Dit bezwaar is vervolgens ongegrond verklaard.

In de periode maart 2013 tot en met oktober 2013 wordt het gebouw bouwkundig en installatietechnisch verbouwd. Op 1 november 2013 verkrijgt Belanghebbende het gebouw. Belanghebbende is van mening dat ter zake van deze verkrijging overdrachtsbelasting is verschuldigd naar het tarief van 2%. Volgens Belanghebbende is namelijk een bouwwerk geleverd dat op dat moment bestemd was voor bewoning. In de notariële akte is het gebouw omschreven als een dubbele villa, inclusief erf, ondergrond en toebehoren. De inspecteur is echter van mening dat het tarief van 6% van toepassing is, omdat het gebouw als geheel kwalificeert als zorginstelling.

Het geschil

Tussen partijen is in geschil of het gebouw kwalificeert als woning en daarmee het verlaagde tarief van 2% van toepassing is.

Het oordeel van de rechtbank

Onder woningen wordt verstaan onroerende zaken die op het moment van overdracht naar hun aard bestemd zijn voor bewoning. Als een gebouw feitelijk wordt bewoond, brengt dat niet direct met zich mee dat het gebouw naar zijn aard bestemd is voor bewoning. Om te beoordelen of een gebouw naar zijn aard bestemd is voor bewoning, moet zoveel mogelijk worden aangesloten bij de kenmerken van het bouwwerk.

De rechtbank overweegt dat uit de feiten volgt dat de verbouwing tot doel had om een onderkomen te realiseren dat verpleeghuiszorg biedt voor mensen met dementie. Het gebouw is namelijk bestemd om verblijf te bieden aan personen die in ernstigere mate dement zijn. Dat dit doel ook is gerealiseerd, blijkt uit de feitelijke aard en inrichting van het gebouw. De rechtbank acht daarbij van belang dat de appartementen geen eigen kookgelegenheid bevatten, terwijl dit een essentiële voorziening is in een reguliere woning. Daarnaast heeft het personeel een zogenoemde moedersleutel waarmee zij toegang heeft tot alle appartementen. Tot slot neemt de rechtbank in aanmerking dat het gebouw beschikt over een logeerkamer en spreekkamer, welke ruimten naar hun aard geen woonfunctie hebben.

Het element zorg blijkt ook uit het feit dat de bewoners voor het verblijf per maand een totaalbedrag betalen van € 9.064, waarvan € 2.525 ziet op de huur en € 6.539 op de zorgverlening.

Op grond van voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het gebouw in 2013 is verbouwd met geen ander doel en bestemming dan voor de functie verzorging. Belanghebbende heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het gebouw naar zijn aard bestemd is voor bewoning.

Bewijslast

In fiscale aangelegenheden geldt de regel ‘wie stelt moet bewijs leveren’. Dit betekent dat een belastingplichtige belastingverlagende zaken moet bewijzen. De belastingplichtige stelt namelijk dat de verschuldigde belasting lager moet zijn. Indien het gaat om belastingverhogende zaken, is het aan de inspecteur om te bewijzen dat de verschuldigde belasting hoger moet zijn.

Het oordeel van het Hof

Hof Amsterdam oordeelt dat uit de kenmerken van het gebouw zelf blijkt dat het niet bestemd is om te dienen als woning, maar voor het bieden van verblijf en intensieve dementiezorg aan zorgbehoevende personen. Daarbij is van belang dat de appartementen niet beschikken over een volwaardige kookgelegenheid, die als basisvoorziening aan een woning eigen is. Ook vergt het meer dan een beperkte aanpassing om de appartementen van een volwaardige kookgelegenheid te voorzien om ze zo voor bewoning bestemd te maken. Het Hof verklaart het beroep ongegrond en laat de uitspraak van de rechtbank in stand.

Belang voor de praktijk

Vanaf 1 januari 2021 is de hoedanigheid van de verkrijging van belang ten aanzien van het te hanteren percentage voor de overdrachtsbelasting. Indien u meer wilt weten over de fiscale gevolgen bij de koop of verkoop van onroerend goed, neem dan contact op met één van de adviseurs.