Verkoop pand en naheffing omzetbelasting
Herzienings-btw nageheven bij verkoper na actie van koper
Indien bij de aankoop van een onroerende zaak btw betaald is en de onroerende zaak binnen de zogenoemde herzieningsperiode van 10 jaar wordt verkocht, dan kan de btw die in aftrek is gebracht bij de aankoop mogelijk worden herzien. De Belastingdienst kan zogenaamde herzienings-btw naheffen bij de verkoper, zelfs als de koper de voorwaarden heeft geschonden.
Hoe werkt de herzieningsregeling voor de omzetbelasting?
Als u een onroerende zaak koopt, moet u voor het jaar waarin u de zaak belast gaat gebruiken, en de 9 daaropvolgende jaren, beoordelen of u de btw over de aankoop mag aftrekken / verrekenen. Dit heet de herzieningsperiode.
Verkoop kan gevolgen hebben voor de btw die u hebt afgetrokken. Als u een onroerende zaak belast verkoopt, begint daarna voor de koper een nieuwe herzieningsperiode. Er is dan niets aan de hand. Er zijn diverse situaties die zich kunnen voordoen welke gevolgen kunnen hebben voor de herziening. Van belang is altijd of de onroerende zaak verplicht met btw geleverd moet worden of dat er sprake is van een belaste levering.
Verkoopt u bijvoorbeeld de onroerende zaak binnen de herzieningsperiode aan een ondernemer die vrijgestelde prestaties verricht (o.a. werkzaam in de gezondheidszorg), dan moet u de btw die u bij aanschaf van het pand in aftrek hebt gebracht terugbetalen over de herzieningsperiode die nog niet is verstreken.
Door actie koper moet verkoper btw terugbetalen
In 2012 verkrijgt X B.V. een onroerende zaak. De onroerende zaak is in 2012 voor het eerst in gebruik genomen. Voor deze levering is geen btw verschuldigd op grond van artikel 37d Wet OB 1968, overgang van het geheel of een gedeelte van een algemeenheid van goederen. Dit houdt in dat er t.a.v. de btw feitelijk geen levering plaatsvindt.
In 2015 draagt X B.V. de onroerende zaak over aan Y B.V., met een optie voor een belaste levering. Bij deze levering wordt wel btw berekend. De herzieningsperiode was ten tijde van de levering nog niet verstreken. Y B.V. levert de onroerende zaak enkele maanden later, in afwijking van de oorspronkelijk eraan toegekende bestemming, vrijgesteld van btw aan Z, een waterschap.
Y B.V. brengt vervolgens X B.V. en de inspecteur op de hoogte dat zij de onroerende zaak vrijgesteld van btw heeft geleverd. X B.V. verzoekt de inspecteur vervolgens om een naheffingsaanslag aan haar op te leggen en gaat daar tegen in bezwaar.
X B.V. stelt in haar bezwaar dat een wettelijke grondslag ontbreekt voor de naheffing, omdat pas na ommekomst van het betreffende aangiftetijdvak werd geconstateerd dat de optie geen effect meer sorteerde en gedurende het gehele tweede kwartaal van 2015 aan de optievoorwaarden werd voldaan. Hof Arnhem - Leeuwarden oordeelt dat de inspecteur bevoegd was om de naheffingsaanslag aan X B.V. op te leggen.
X B.V. gaat in cassatie en herhaalt dat een rechtsgeldige verklaring ontbreekt voor voldoening van herzienings-btw op een later tijdstip dan het tijdvak waarin de levering plaatsvindt. De Hoge Raad ziet dat anders.
Het belast zijn van de levering van een onroerende zaak op het tijdstip van levering heeft een voorwaardelijk karakter. Wordt in de referentieperiode niet voldaan aan de voorwaarde van belast gebruik, dan is evenmin voldaan aan de voorwaarden voor een belaste levering. Dat betekent dat die ondernemer over het tijdvak waarin die levering plaatsvond, de verschuldigde btw die hij op aangifte behoorde te voldoen niet heeft betaald of dat aan hem ten onrechte btw is terugbetaald.
Vindt, zoals hier, de (voorwaardelijk) als belast aangemerkte levering van een voordien belast gebruikte onroerende zaak plaats binnen de herzieningstermijn, dan betekent dit dat de ondernemer die de onroerende zaak leverde, over het tijdvak waarin de levering heeft plaatsgevonden meer btw in aftrek heeft gebracht dan waartoe hij gerechtigd was. X B.V. had deze verschuldigde btw op aangifte moeten voldoen.
Belastingdienst mag naheffingsaanslag voor herzienings-btw opleggen
De Hoge Raad oordeelt dat de inspecteur de verschuldigde btw kan naheffen op grond van art. 20 lid 1 AWR. Dit brengt de herziening van de oorspronkelijk toegepaste aftrek als gevolg van de omstandigheid dat de afnemer niet voldoet aan de voorwaarde van belast gebruik met zich mee.
X B.V. heeft namelijk over het tijdvak waarin de levering aan Y B.V. heeft plaatsgevonden meer btw in aftrek gebracht dan waartoe zij gerechtigd was. X B.V. heeft dan over het tijdvak waarin de levering heeft plaatsgevonden, de verschuldigde belasting die zij op aangifte had behoren te voldoen niet betaald.
De inspecteur kan de btw die de ondernemer op aangifte behoort te voldoen en geheel of gedeeltelijk niet is betaald van de ondernemer onder voorwaarden naheffen. Dat is het geval als de ondernemer de in een tijdvak verschuldigd geworden btw vanwege het uitoefenen van het recht op aftrek van voorbelasting niet over dat tijdvak heeft voldaan, maar alsnog moet voldoen als gevolg van omstandigheden. Het betreft dan omstandigheden die zich na afloop van dat tijdvak hebben voorgedaan en dwingen tot herziening van de oorspronkelijk toegepaste aftrek. Hiervoor had de ondernemer gebruik kunnen maken van een suppletieaangifte.
De Hoge Raad merkt hierover op dat betaling van btw als gevolg van een herziening van in een eerder tijdvak te veel in aftrek gebrachte btw niet op aangifte moet geschieden over het tijdvak waarin wordt vastgesteld dat in dat eerdere tijdvak te veel btw in aftrek is gebracht. Dit blijkt ook niet uit de artikelen 250 en 252 van de Btw-richtlijn 2006.
Waarmee kunnen wij u van dienst zijn?
Bij vragen over de levering van grond, een pand of bedrijfsterreinen is de fiscaliteit van essentieel belang. Wij adviseren regelmatig vastgoedondernemers en woningbouwverenigingen bij dergelijke transacties. Zijn er vragen? Neem gerust contact op met onze adviseurs.
Bron herziening Omzetbelasting
Hoge Raad 25 februari 2022, ECLI:NL:HR:2022:301
Gerechtshof Arnhem - Leeuwarden, 13 augustus 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:6522
