Verhuurdersheffing bij lage huur

Moet er bij een extreem lage huur ook verhuurdersheffing worden betaald? Volgens de fiscale rechter wel. Zijn er nog mogelijkheden?

Nieuws verhuurdersheffing 2022-2023

De verhuurdersheffing wordt  volgens het regeerakkoord Rutte IV (bekend geworden in december 2021) afgeschaft. Wanneer de heffing wordt afgeschaft is nog niet bekend, wij verwachten dat de afschaffing in 2022 zal plaatsvinden.

Verhuurdersheffing bij sociaal lage huur

Een stichting verhuurt 40 kleine woningen. De woningen worden gratis of tegen een zeer beperkte vergoeding ter beschikking gesteld aan minder draagkrachtige alleenstaande vrouwen en mannen. De gemiddelde huur bedraagt € 50 per maand. De bijdrage is niet kostendekkend. Moet er dan wel verhuurdersheffing worden betaald?

De woningen hebben een WOZ-waarde van bijna € 4 miljoen. De verhuurdersheffing moest in 2013 nog worden betaald bij het bezit van 10 woningen, dit is nu pas bij 50 woningen. Het tarief is op dit moment wel 5x zo hoog. Het zijn kleine woningen, gemiddeld 25 vierkante meter. De eigenaar stelt, dat eigenlijk geen sprake is van verhuur omdat er sprake is van een symbolische vergoeding. Er is feitelijk geen sprake van een tegenprestatie, dus ook geen verhuur. Op grond van de jurisprudentie staat de lage vergoeding aan de kwalificatie als huurovereenkomst in de weg. De overeenkomst die de bewoners sluiten heeft de kenmerken van een bruikleen-overeenkomst, nergens wordt gesproken van huur. Het verrichten van dagelijkse reparaties, dat voor rekening van de bewoners zelf komt, geldt niet als tegenprestatie.

De Rechtbank is van mening dat de Belastingdienst gelijk heeft (dus wel verhuurdersheffing), dit om de volgende redenen:

• RO 9. Op grond van artikel 4 van de Wvh is degene die eigenaar is van meer dan tien huurwoningen belastingplichtig voor de verhuurderheffing. Op grond van artikel 2, onderdeel a, van de Wvh wordt onder een huurwoning verstaan een woning die is bestemd voor verhuur. Bij gebreke aan aanwijzingen in andere zin gaat de rechtbank er vanuit dat de wetgever onder verhuur als bedoeld in artikel 2 van de Wvh heeft willen verstaan: verhuur in de zin van het Burgerlijk Wetboek (BW).
• RO 10. Volgens artikel 7:201 van het BW is huur de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Op grond van artikel 7:203 BW is de verhuurder verplicht de zaak ter beschikking van de huurder te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is en op grond van artikel 7:212 BW is de huurder verplicht de tegenprestatie op de overeengekomen wijze te voldoen.
• RO 11. Tijdens de parlementaire behandeling is onder meer aan de orde geweest of particuliere hofjesstichtingen gezien hun doelstelling uitgezonderd zouden moeten worden van de verhuurderheffing. De wetgever heeft er voor gekozen een dergelijke uitzondering niet in de wet op te nemen. Ook overigens kan in de parlementaire stukken geen steun worden gevonden voor de stelling van eiseres dat de verhuurderheffing niet is bedoeld voor instellingen zoals zij.

Het Gerechtshof is het met de Rechtbank eens en stelt het volgende:

• Naar het oordeel van het Hof is de maandelijkse betaling door de bewoonsters aan belanghebbende geen symbolische vergoeding maar een rechtstreekse tegenprestatie voor het in gebruik verstrekken van een woning. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat voor personen die behoren tot de doelgroep van belanghebbende een bedrag van gemiddeld € 50 per maand, naast de maandelijkse betalingen voor energie en water, geenszins verwaarloosbaar is. Verder is de hoogte van de betaling niet voor alle woningen gelijk, doch afgestemd op hetgeen de bewoonster als tegenprestatie voor de betaling verkrijgt. Zo maakt het uit of de woning in het oude of het nieuwere gedeelte van het hofje ligt en of de woning al dan niet van centrale verwarming is voorzien. Ook dienen de bewoonsters de verplichtingen die voortvloeien uit het bewonersreglement na te komen. De omstandigheid dat de maandelijkse betaling door de bewoonster van een woning veel lager is dan de kosten die belanghebbende voor de instandhouding en de exploitatie van de woning maakt, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

 De Hoge Raad leest de processtukken en doet er verder niks mee.

Bron lage huur en verhuurdersheffing

Rechtbank Den Haag d.d. 14 april 2015 (ECLI:NL:RBDHA:2015:4415)

Gerechtshof Den Haag d.d. 13 januari 2016 (ECLI:NL:GHDH:2016:62)

Hoge Raad 23 juni 2017, nr. 16/00967.