Verhuurdersheffing

Nieuws verhuurdersheffing

De verhuurdersheffing wordt  volgens het regeerakkoord Rutte IV (bekend geworden in december 2021) afgeschaft. Wanneer de heffing wordt afgeschaft is nog niet bekend, wij verwachten dat de afschaffing in 2022 zal plaatsvinden.

Vrijstelling verhuurdersheffing

Verhuurders met meer dan 50 sociale huurwoningen komen in aanmerking voor de regeling vermindering verhuurdersheffing (RVV). Er kan fiscaal voordeel worden genoten bij verduurzamning, tijdelijke woningen en aankoop van woningen.

1. Voor de categorie verduurzaming kan vanaf 1 juli 2021 een aanmelding worden ingediend.
2. Voor de categorie tijdelijke woningen geldt een vrijstelling voor maximaal 15 jaar voor te realiseren tijdelijke huurwoningen vanaf moment realisatie. Aanvraag voor 1 juli indienen
3. Voor de categorie aankoop woningen geldt een vrijstelling voor maximaal 20 jaar vanaf het moment van aankoop voor (her) ontwikkeling in bepaalde gebieden (krimpregio's). Voor 1 juli de aanvraag indienen

De verhuurdersheffing in tijdlijn

De verhuurdersheffing is ingevoerd in 2013. De nieuwe heffing voor verhuurders over de waarde van voor verhuur bestemde huurwoningen in de gereguleerde sector is met weinig enthousiasme ontvangen. Het gaat hierbij om woningen waarvan de huur niet hoger is dan 710 euro per maand. Vanaf 2018 geldt er een vrijstelling voor de eerste 50 woningen, dit was 10 woningen. Per 1 april 2017 wijzigt de wet op kleine onderdelen. Deze wijzigingen zijn:

• recht op vermindering van de verhuurdersheffing als woningen in krimpgebieden worden gesloopt, de krimpgebieden worden uitgebreid met Noord Friesland en de Achterhoek (voor woningen gekocht na 1 januari 2017). Volgende peildatum is 1 januari 2018, derhalve vanaf dat moment materiele werking.
• Een heffingsvermindering voor woningen met een huur van 592 euro per maand
• Vrijstelling voor corporaties die woningen van particulieren kopen na 1 januari 2017

De tarieven voor de verhuurdersheffing

• 2014: 0,381 van de WOZ waarde (vrijstelling 10 woningen, heffing per woning gemiddeld 40 euro maand)
• 2015: 0,449 van de WOZ waarde (vrijstelling 10 woningen, heffing per woning gemiddeld 43 euro per maand)
• 2016: 0,491 van de WOZ waarde (vrijstelling 10woningen, heffing per woning gemiddeld 47 euro per maand)
• 2017: 0,543 van de WOZ waarde (vrijstelling 10 woningen, heffing per woning gemiddeld 58 euro per maand)
• 2018: 0,591 van de WOZ waarde (vrijstelling 50 woningen, heffing per woning gemiddeld 58 euro per maand)
• 2019: 0,591 van de WOZ waarde (vrijstelling 50 woningen)
• 2020: 0,592 van de WOZ waarde (vrijstelling 50 woningen)

Overige regelingen

• 2014, 2015 en 2016: kortingsregeling transformatie, krimpgebieden, Rotterdam Zuid
• 2017: extra; korting nieuwbouw onder aftopping
• 2018: vrijstelling 50 woningen i.p.v. 10 woningen, geen heffing WOZ deel boven 250.000 euro, vrijstelling rijksmonumenten 

Verhuurdersheffing en meerdere eigenaren

Volgens de Hoge Raad is de verhuurdersheffing bij meerdere eigenaren in sommige gevallen discriminatoir. Henk is met zijn 2 broers eigenaar (voor gelijke delen) van 13 huurwoningen. De WOZ beschikking wordt aan Henk bekend gemaakt, hiermee moet hij 77 euro aan verhuurdersheffing betalen en zijn 2 broers niks. De Hoge Raad oordeelt dat de verhuurderheffing in situaties van mede-eigendom in strijd is met het discriminatieverbod. Deze discriminatie is niet te rechtvaardigen. Zie hiertoe Hoge Raad 8 juni 2018 ECLI:NL:HR:2018:846.

Verhuurdersheffing 2018

De Eerste Kamer is akkoord gegaan met een wijziging van de verhuurdersheffing, de kern:

• Heffingsvrije voet gaat van 10 naar 50 woningen (amendement 23).
• Er komt een vrijstelling voor rijksmonumenten.
• Het tarief van de verhuurderheffing wordt met 0,004%-punt verhoogd (amendement 26).
• Vanaf 1 januari 2018 wordt over een WOZ-waarde van maximaal € 250.000 verhuurderheffing berekend. Het tarief wordt dan met 0,010%-punt verhoogd (amendement 32).
• Toegelaten instellingen in krimpgebieden worden vrijgesteld van de afdracht van verhuurderheffing indien zij particuliere woningen opkopen en aan hun sociaal verhuurbezit toevoegen. De vrijstelling geldt voor huurwoningen die de belastingplichtige in eigendom verwerft tussen 1 januari 2017 en 31 december 2021 (was 31 december 2019). De vrijstellingstermijn geldt niet voor vijf jaar, maar voor 20 jaar. Het tarief verhuurderheffing wordt verhoogd met 0,001%-punt per 1 januari 2018 en nog eens met 0,001%-punt per 1 januari 2020 respectievelijk 1 januari 2022 (amendement 25).
• De bestaande heffingsvermindering voor de verbouw van niet voor bewoning bestemde ruimten tot huurwoningen wordt voortgezet tot en met in ieder geval 2019. De heffingsvermindering wordt beperkt tot huurwoningen met een huur tot de aftoppingsgrens (amendement 29).
• ingangsdatum 1 januari 2018.

De verhuurdersheffing

U krijgt met de verhuurdersheffing te maken als u eigenaar bent van meer dan 10 huurwoningen waarvan de huurprijs lager is dan de huurtoeslaggrens (2015: € 710).

Deze belasting is ingevoerd in 2013 en de prullenmand ingegaan in 2014. In 2014 is de Wet maatregelen Woningmarkt ingevoerd, dit met een nieuwe heffing. Deze heffing bedraagt ongeveer 0,5% over de WOZ-waarde van sociale huurwoningen (bij minimaal 11 woningen of meer). Deze nieuwe belastingheffing zal in 2017 ruim € 2 miljard opleveren, het percentage lijkt laag, maar de heffing kan redelijk vlot oplopen (zomaar 1 maand huur aan belastingheffing).

De heffing is bedacht voor woningcorporaties, maar raakt ook zorginstellingen, studenten huisvesting en beleggers.

Wie moet belasting betalen?

Verhuurders (natuurlijke personen of rechtspersonen) die meer dan 10 sociale huurwoningen verhuren. Het moet hierbij gaan om woningen onder de grens voor de huurtoeslag. Dat wil zeggen, woningen waarvan de huur lager is dan de grens voor de huurtoeslag, € 710,68 (2015), € 699,48 (2014), € 681,02 (2013). U moet betalen als u per 1 januari de huurwoningen in uw bezit had.

Tarief verhuurdersheffing

Het tarief loopt in de komende jaren langzaam op:

• 2014: 0,381%

• 2015: 0,449%

• 2016: 0,491%

• 2017: 0,536%.

Over de eerste 10 woningen hoeft niet te worden betaald (een soort van drempel).

Grondslag voor de verhuurdersheffing

De grondslag voor de verhuurdersheffing is de WOZ-waarde. Er geldt een zogenaamde heffingsvrije voet van 10x de gemiddelde WOZ-waarde van de woningen / appartementen. De verhuurdersheffing is een zogenaamde aangiftebelasting. De belasting moet dus worden betaald op een aangifte die digitaal door uzelf (of uw adviseur) wordt ingediend. De aangifte over 2016 moet vóór 1 juli 2016 worden ingediend (de aangifte over 2015 had u dus al moeten indienen, namelijk vóór 1 juli 2015).

Voorbeeld verhuurdersheffing

Een eigenaar van een appartementencomplex met 100 huurappartementen (waarde € 15 miljoen) moet dan dus over 100 -/- 10 = 90 appartementen de verhuurdersheffing betalen. Als de appartementen allemaal € 150.000 zouden kosten, dan moet er dus over € 13.500.000 in totaal 0,381% worden betaald, totaal € 51.435 (dus ruim € 500 per appartement per jaar). In 2017 loopt dit op tot ruim € 700 per appartement per jaar.

Fiscale tips verhuurdersheffing

1) Woningen / appartementen na 1 januari kopen.

2) Woningen / appartementen  gesplitst aankopen (opletten concernregeling).

3) Zorgen voor lage WOZ-waarde.

4) Bij investeringen in de woningen / appartementen bekijken of u in aanmerking komt voor een vermindering.

Rechtspraak over verhuurdersheffing

1. De belastingplichtige is degene aan wie de WOZ-beschikkingen zijn gericht, ongeacht of hij de volle eigendom of mede-eigendom daarvan heeft, Rechtbank Zeeland - West-Brabant 12 februari 2015, nr. AWB 14/3788.
2. Verhuurdersheffing is niet in strijd met artikel 14 EVRM en artikel 26 IVBPR, aldus de Rechtbank Den Haag op 1 mei 2015 (ECLI NL RBDHA 2015 6282).
3. Verhuurdersheffing in strijd met artikel 1 eerste protocol EVRM en artikel 26 IVBPR bij stichting die 24 woningen verhuurt tegen een minimale huurprijs en feitelijk de verhuurdersheffing niet kan betalen. Een bijzondere uitspraak van de Rechtbank Gelderland op 27 september 2016 nr. 15/3694.
4. De Hoge Raad is van mening dat voor de verhuurderheffing aansluiting moet worden gezocht bij de prijs die is verschuldigd voor het enkele gebruik van de woonruimte, de kale huurprijs. Hoge Raad 2 maart 2018 ECLI:NL:HR:2018:290