Vastgoed exploitatie in de inkomstenbelasting

Voor de Nederlandse belastingdienst, wordt vastgoed doorgaans op verschillende manieren belast, afhankelijk van hoe het wordt gebruikt. De belasting op vastgoed kan vallen onder box 1 (inkomsten uit werk en woning), box 2 (inkomsten uit aanmerkelijk belang), of box 3 (inkomsten uit sparen en beleggen).

Beperking afschrijving vastgoed in de inkomstenbelasting

Ondernemers, resultaatgenieters en rechtspersonen mogen op gebouwen afschrijven. De afschrijving is echter beperkt. Er mag worden afgeschreven tot de zogeheten bodemwaarde. De hoogte van de bodemwaarde is op dit moment verschillend voor de inkomstenbelasting en de Vennootschapsbelasting en tevens afhankelijk hoe (door wie) het gebouw / vastgoed wordt gebruikt (in eigen gebruik of ter belegging). Nu geldt in de Inkomstenbelasting een ruimere afschrijvingsmogelijkheid voor gebouwen in eigen gebruik dan in de Vennootschapsbelasting. Waarom? Dat weet niemand. Er is besloten dat per 2024 dit onderscheid komt te vervallen door de bodemwaarde voor alle gebouwen vast te stellen op de WOZ waarde, dit zowel in de VPB als in de IB.

• Let op! Door de wetswijziging in 2024 worden in de Inkomstenbelasting de afschrijvingsmogelijkheden voor gebouwen in eigen gebruik aanzienlijk beperkt, evenals – indien aan de orde - de toepassing van de herinvesteringsreserve.

Box 3: van pretbox tot kist met ramp

 Als u zich als natuurlijk persoon zou bezighouden met vastgoed exploitatie, verhuur of ontwikkeling krijgt u al snel te maken met de discussie tussen box 1 (ROW) en box 3. Welk regime (qua boxen) van toepassing is hangt af van de kwalificatie van uw activiteiten en het (ontwikkelde) vastgoed. In dit artikel nemen wij u mee met de verschillende stromingen. Vooraf geven we alvast aan dat het een grijs gebied is dat erg afhankelijk is van feiten en omstandigheden. De kern van de discussie (met de Belastingdienst) is "normaal vermogensbeheer of niet".

Vastgoed hoort in box 3, toch?

In de inkomstenbelasting wordt al snel het standpunt ingenomen dat vastgoed thuishoort in box 3, het is immers een beleggingen. Als het vastgoed in ondergebracht in een BV zal men meer belang hebben bij vastgoed exploitatie en ondernemingsactiviteiten omdat hierdoor gebruik kan worden gemaakt van vele faciliteiten (bedrijfsopvolgingsregeling, herinvesteringsreserve en fiscale voorzieningen). Hoe meer beheerswerkzaamheden er zelf (in eigen beheer) worden verricht hoe sneller er sprake van een onderneming.

Vastgoed exploitatie als onderneming

Een onderneming is een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid, deze onderneming neemt deel aan het maatschappelijk en/of economisch verkeer. Bij verhuur van vastgoed zal al snel aan deze algemene definitie worden voldaan. Er wordt immers altijd wel (beperkt) arbeid verricht (zoals huur innen, zoeken naar huurders, administratie, onderhoud) en er wordt deelgenomen aan het economische verkeer (er wordt immers verhuurd). Fiscale rechters kijken er echter iets scherper naar. Voor normaal vermogensbeheer mag u best bepaalde dingen doen maar als u meer gaat doen om hogere winsten of waardestijgingen te behalen en hier druk mee bent gaat u de grens van ROW (Resultaat uit overige werkzaamheden) of de onderneming opzoeken.  Er moet dan sprake zijn van meer dan normaal vermogensbeheer, het beroemde grijze gebied.

Voorjaarsnota 2023 inzake vastgoed

In Den Haag wordt gekeken naar de nieuwe box 3 wetgeving. Deze zou dan in 2026 of 2027 moeten ingaan. Inmiddels wordt in Den Haag een variant onderzocht, namelijk het belasten van onroerend goed, waaronder grond, als resultaat uit overige werkzaamheden (ROW) in box 1. Alle onroerende zaken, of vanaf een bepaald aantal, worden bij deze variant verplaatst van box 3 naar box 1, ongeacht of deze zijn verhuurd of niet zijn verhuurd. Er zijn daarbij twee varianten denkbaar. In de eerste variant wordt het eigen gebruik belast en in de tweede variant niet.  ROW  is gebaseerd op het winstregime van de ondernemer in de inkomstenbelasting. Schulden van onroerende zaken  gaan met de onroerende zaken  over naar box 1. De rente over deze schulden is aftrekbaar binnen ROW. Binnen deze variant wordt onderzocht of onderscheid kan worden gemaakt tussen particuliere verhuurders die een beperkt aantal woningen verhuren (heffing via een tweede-woning-forfait in box 1) en personen met een grote onroerendgoedportefeuille (heffing volgens het winstregime binnen  ROW). Ook aan deze variant kleven voor- en nadelen. We onderzoeken daarbij ook in hoeverre deze maatregelen op korte termijn te realiseren zijn, wetende dat dit structuurwijzigingen zijn. Het belasten van onroerend goedin box 1 als ROWzal de komende tijd verder worden uitgewerkt.

Meer dan normaal vermogensbeheer of niet?

Bij de exploitatie van vastgoed is slecht sprake van meer dan normaal vermogensbeheer als de werkzaamheden van dien aard zijn dat sprake is van "echt werken". Als u veel werkzaamheden verricht en deze ook goed organiseert (eventueel met meerdere mensen) kan sprake zijn van een onderneming. Bij de werkzaamheden kunt u denken aan:

• administratie voeren (verhuurfacturen, incasso, etc.);
• onderhoudswerkzaamheden verrichten;
• verbeteringen en renovaties aanbrengen;
• commerciële activiteiten (internetsite, contacten met architecten en aannemers, etc.).

Door bovenstaande werkzaamheden wordt er meer gedaan dan simpel vermogensbeheer. Het is echter sterk van de kwalitatieve en kwantitatieve werkzaamheden en de (gemaakte) winsten of waardestijgingen afhankelijk, of er sprake is van een normaal vermogensbeheer of een onderneming. Belangrijke aanwijzingen voor een onderneming zijn:

Arbeid en vermogensbeheer

Er wordt arbeid verricht (in belangrijke mate zelf onderhoud, renovatie en/of begeleiding verrichten) en deze arbeid zorgt voor een groter voordeel (rendement). De intentie van de investeerder/belegger bij aankoop is hierbij volgens rechters ook relevant. Als basis moet worden gekeken naar de arbeid die de persoon zelf verricht.

Normaal vermogensbeheer en rendement

Van beleggen is volgens de Hoge Raad sprake als het kopen en aanhouden van vastgoed is gericht op een waardestijging en lopend rendement dat bij normaal vermogensbeheer kan worden verwacht (box 3). Als er voordeel wordt beoogd en dit voordeel is voorzienbaar (hoog rendement) kan dit omslaan naar een box 1 belegging. Bij een normaal rendement is sprake van een box 3 belegging, bij een (voorzienbaar) hoog rendement (en arbeid) is sprake van een box 1 belegging. Nadeel hiervan is dat de inspecteur soms de spreekwoordelijke "koe in de kont kijkt" en dus achteraf gaat kijken of er veel rendement is behaald (via bijvoorbeeld een waardestijging).

Dergelijke waardestijgingen kunnen echter ook het gevolg zijn van (a) de marktontwikkelingen, (b) de omgeving en de maatschappelijke vraag naar woonruimte of (c) een plan of bestemmingswijziging. Voor dergelijke, niet voorzienbare waardestijgingen doet de belegger niks, dus waarom zou er dan sprake zijn van een box 1 belegging?

Het daadwerkelijk behaalde rendement is dus eigenlijk niet relevant, de rechter (en de inspecteur) kijken hier echter wel naar. Er moet volgens de Hoge Raad wel worden gekeken naar het netto rendement (dus inclusief kosten). Om te beoordelen of sprake is van een hoog rendement moet worden gekeken naar vergelijkbaar onroerend goed en niet naar de onroerend goed markt in zijn algemeenheid. Er moet dus worden beoordeeld of een willekeurige andere belegger (met dezelfde kennis) hetzelfde rendement zou hebben kunnen behalen.

Overige onderdelen die op box 1 kunnen duiden

Er zijn natuurlijk meer aandachtspunten die kunnen duiden op meer dan normaal vermogensbeheer, de belangrijkste zijn:

• Onderhoud en exploitatie in eigen beheer;
• (Voor-)kennis van de markt (algemene kennis is niet relevant, deze is immers al opgenomen in de prijs, moet gaan om bijzondere kennis, derhalve een informatie voorsprong). De kennis moet ook aan de persoon kunnen worden toegerekend.
• Uitponden van onroerende zaken;
• Extreme/ingrijpende verbouwing of renovatie. Pand wordt dan vanaf aankoop gezien als box 1 pand en vanaf het moment van verhuur wordt het pand gezien als box 3 pand (sfeerovergang)

Vastgoed belegging is ROW dus box 1

De uitspraak van de Rechtbank Den Haag (december 2023) betreft een zaak waarbij in geschil is of de inkomsten uit de verhuur van woningen door een man en zijn echtgenote kwalificeren als resultaat uit overige werkzaamheden (ROW) en daarmee tot box 1 behoren, of dat deze woningen tot box 3 gerekend moeten worden. Hieronder volgt een samenvatting met de belangrijkste punten en een heldere conclusie:

• De feiten: De man bezit samen met zijn echtgenote zeven woningen, waarvan zes worden verhuurd. Voor de financiering van deze woningen zijn geldleningen afgesloten. In zijn aangifte IB/PVV over 2015 heeft hij de verhuurde woningen en twee leningen in box 3 opgenomen. De inspecteur heeft echter de aangegeven kosten als ROW niet in aftrek geaccepteerd.
• Het geschil:  Het geschil draait om de vraag of de verhuuractiviteiten van de man als normaal vermogensbeheer (box 3) beschouwd kunnen worden, of dat deze activiteiten als ROW (box 1) gezien moeten worden vanwege het zelf verrichten van substantiële onderhoudswerkzaamheden en andere activiteiten die verder gaan dan normaal vermogensbeheer.
• Rechtbankoordeel: De rechtbank (ECLI:NL:RBDHA:2023:20776) oordeelt dat de inspecteur aannemelijk heeft gemaakt dat de verhuuractiviteiten van de man kwalificeren als ROW. Dit komt doordat de man aanzienlijke activiteiten heeft verricht die een normaal vermogensbeheer overstijgen, zoals het zelf uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden, regelen van nutsvoorzieningen, inrichting van woningen, opmaken van huurcontracten, innen van huren, en het verzorgen van post. Deze werkzaamheden hebben ertoe geleid dat de man een hoger rendement kon behalen dan bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is, waardoor sprake is van deelname aan het economisch verkeer en een bron van inkomen volgens artikel 3.90 Wet IB 2001.
• Interne compensatie: Ondanks het feit dat de aanslagen naar aanleiding van de vaststelling dat de woningen tot box 1 gerekend moeten worden, niet leiden tot een lagere aanslag vanwege interne compensatie (de niet in aftrek gebrachte rente wordt gecompenseerd door een niet eerder in aanmerking genomen stakingswinst), blijft de kwalificatie als ROW staan.
• Conclusie: De rechtbank concludeert dat de inkomsten uit de verhuur van woningen voor het jaar 2015 kwalificeren als ROW en de aanslagen IB/PVV en ZVW niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep van de verhuurder is ongegrond verklaard.

Dit oordeel bevestigt het belang van de aard en omvang van de activiteiten die een verhuurder verricht met betrekking tot de verhuurde objecten. Wanneer deze activiteiten normaal actief vermogensbeheer overstijgen, kan dit leiden tot een andere fiscale behandeling, waarbij de inkomsten als ROW worden beschouwd en niet als inkomsten uit sparen en beleggen (box 3).

Noot fiscaal jurist inzake vastgoed exploitatie

De kwalificatie van een vastgoedportefeuille of vastgoedexploitatie levert sinds 2022 steeds vaker een discussie op met de belastingdienst. Jaren wordt de aangifte met box 3 beleggingen gevolgd en ineens worden er door de inspecteur vragen gesteld. Hoe vastgoed moet worden beoordeeld is altijd een erg feitelijke aangelegenheid waarbij een tijdlijn (met aanvulling van de economische situatie op dat moment) erg relevant zijn. Als sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer kan sprake zijn van resultaat uit overige werkzaamheden (ROW, in artikel 3:90, 3:91 en 3:94 Wet IB) of winst uit onderneming (in artikel 3.3 Wet IB). De belangrijkste trigger voor de inspecteur is dat er sprake moet zijn van (eigen) arbeid door de belegger (eigenaar) en dat deze arbeid (na aard en omvang) ervoor heeft gezorgd dat er een hoog rendement is behaald. Daarnaast - en niet onbelangrijk - moet het resultaat ook een doel zijn geweest (gericht op behalen van hoog rendement). De bewijslast voor het vorenstaande ligt bij de inspecteur.

In de praktijkhandleiding bedrijfsopvolging in vastgoedland (van de Belastingdienst) zijn aanknopingspunten te vinden. Ook in een uitgebreide scriptie uit 2016 wordt ingegaan op het normale vermogensbeheer of niet (lees hier), in 2019 wordt hier nog eens update aan gegeven in de scriptie over vastgoed beleggen in box 1 of box 3.

Hoge Raad uitspraken inzake vastgoed exploitatie

Tevens zijn er een paar maatgevende uitspraken die u kunt doornemen om te kijken hoe feiten worden gewogen. Eerst maar eens de Hoge Raad:

1. Hoge Raad 1 september 1976: In dit arrest oordeelt de Hoge Raad dat geen sprake is van normaal vermogensbeheer indien het rendabel maken van onroerende goederen geschiedt door middel van arbeid welke de eigenaar van de onroerende goederen verricht of door werknemers laat verrichten en deze arbeid naar haar aard of relatieve omvang – dat wil zeggen: in verhouding tot de grootte van het in onroerende goederen belegde vermogen bepaalde omvang – onmiskenbaar tot doel heeft het behalen van voordelen naast het uit de onroerende goederen genoten rendement dan wel van voordelen uit de onroerende goederen, welke het aan een belegger in zodanige goederen normaliter opkomende rendement te boven gaat.
2. Hoge Raad 17 augustus 1994 (ECLI:NL:HR:1994:ZC5731): Uit dit arrest volgt dat van normaal vermogensbeheer geen sprake is, indien het rendabel maken van onroerende zaken mede geschiedt door middel van arbeid welke de eigenaar van de onroerende zaken verricht en deze arbeid naar haar aard en omvang onmiskenbaar ten doel heeft het behalen van voordelen uit de onroerende zaken, welke het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaan.
3. Hoge Raad 6 februari 2015 (ECLI:NL:HR:2015:220) In dit arrest oordeelt de Hoge Raad dat indien een werkzaamheid van een belastingplichtige bestaat in een project ter realisering van een complex van appartementen om deze te gaan verkopen dan wel te verhuren geldt, dat deze werkzaamheid voortduurt zolang het beoogde resultaat – de verkoop of de aanwending ter belegging van de binnen het project voortgebrachte onroerende zaken – niet is bereikt. Bij de beëindiging van de werkzaamheid moeten de vermogensbestanddelen die ter belegging worden aangewend tegen de waarde in het economische verkeer worden overgebracht naar het privévermogen van de belastingplichtige.
4. Hoge Raad 15 april 2016 ECLI:NL:HR:2016:633: In deze uitspraak volgde de Hoge Raad het oordeel van het Hof dat de door een vastgoedconcern verrichte vastgoedexploitatie als een onderneming kwalificeert. Dit kwam doordat er diverse afdelingen binnen de organisatie waren die kennis en ervaring hadden binnen de vastgoedwereld. De verbouwingen worden door aannemers verricht maar hierop was wel toezicht door eigen mensen.  Voorts moet - bij de beoordeling of er sprake is van het doel om een rendement te behalen dat het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaat - worden gekeken naar zowel het directe rendement (op netto basis) als het indirecte rendement en of dit rendement niet moet worden vergeleken met algemene gegevens van een vastgoedindex. De Hoge Raad is het met het gerechtshof eens.
5. Hoge Raad d.d. 18 juni 2021 ECLI:NL:HR:2021:953: De Hoge Raad is het eens met het hof. Er moet wel door een ander hof worden onderzocht welke panden als onderneming moeten worden gezien en welke niet. Ook deze procedure ging om toepassing van de bedrijfsopvolgingsregeling. Het advies van de AG is goed om hierbij te lezen.
6. Hoge Raad d.d. 17 september 2021 : In dit arrest oordeelt de Hoge Raad dat, bij de beantwoording van de vraag of de werkzaamheden naar aard en omvang onmiskenbaar ten doel hebben het behalen van voordelen die het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaan, alle werkzaamheden in de beoordeling moeten worden betrokken. Het gaat niet om een afzonderlijke beoordeling van specifieke activiteiten. Een strak en helder arrest van ons hoogste rechtscollege. In deze casus ging het om de geruisloze terugkeer uit een bv.

Uitspraken gerechtshof inzake vastgoed exploitatie

Ook gerechtshoven hebben regelmatig vastgoed beoordeeld, de belangrijkste uitspraken die richtinggevend zijn komen te het volgende:

1. Gerechtshof Amsterdam 8 maart 2012 ECLI:NL:GHAMS:2012:BW33 24: voordeel bij verkoop appartementsrechten vorm ROW omdat er sprake is van voorwetenschap en deskundigheid. Voordeel is beoogd en te verwachten.
2. Gerechtshof Arnhem 13 november 2012 ECLI:NL:GHARN:2012:BY3919. Aankoop en verbouwing boerderij tot appartementencomplex is ROW.
3. Gerechtshof Den Haag 11 oktober 2016 ECLI:NL:GHDHA:2016:3647, Winst bij verkoop pand van € 400.000 is geen ROW. Geen werkzaamheden door belastingplichtige en werkzaamheden waren naar hun aard en omvang niet gericht op meer dan normaal vermogensbeheer. Ook bij verkoop en winst van een pand door een tip van een adviseur is geen sprake van ROW. (Gerechtshof Arnhem Leeuwarden 3 november 2020)
4. Gerechtshof Den Haag 19 juli 2017 ECLI:NL:GHDHA:2017:2429   Het hof oordeelde dat de aard en omvang van de verrichte arbeid, bestaande uit projectontwikkeling, bouw en verhuur van vastgoed onmiskenbaar ten doel heeft dat een hoger rendement behaald zal worden dan een belegger zou nastreven en dat mitsdien sprake was van het drijven van een onderneming. Dit ging over de toepassing van de bedrijfsopvolgingsfaciliteit.
5. Gerechtshof Amsterdam 27 maart 2018 ECLI:NL:GHAMS:2018:1596. In deze procedure worden appartementen gekwalificeerd als materiële onderneming omdat er door de ondernemer veel eigen arbeid is verricht.
6. Gerechtshof Amsterdam 3 juli 2018 ECLI:NLGHAMS:2018:3294: Dit betreft een uitspraak in tweede aanleg (verwijzingshof op verzoek van de Hoge Raad). Projectontwikkeling was aanwezig maar er was geen sprake van meer dan normaal vermogensbeheer. De gehele lijn van deze procedure is goed om te lezen.

Rechtbank uitspraken inzake vastgoed exploitatie

1. Recentelijk (in 2023) kwam er nog een uitspraak voorbij van de Rechtbank Zeeland West Brabant. Henk heeft 2 woningen ontwikkeld en laten bouwen voor de verhuur. Er is in 2015 voordelig grond gekocht en vervolgens worden er vergunningen aangevraagd bij de gemeente. De bouw begint door wat problemen pas in 2019. Henk heeft voorbereidende werkzaamheden verricht, met de gemeente onderhandelingen gevoerd en de met diverse aannemers onderhandelingen gehad over de bouwkosten.  Henk maakt verlies en wil dit onderbrengen in box 1 (aftrekbaar) als ROW. De inspecteur (en de rechter) zijn het hiermee niet eens. Er sprake van normaal vermogensbeheer dat thuishoort in box 3, objectief is er geen voordeel te verwachten, aldus de inspecteur. Daarnaast heeft Henk geen ervaring en/of kennis van de markt.
2. Een waardestijging van een pand dat is verbouwd is ook volgens de Rechtbank Noord Nederland in 2020 geen reden om heffing in box 1 te laten ontstaan. Het enkel verrichten van arbeid voor een pand wil ook nog niet zeggen dat er dan zomaar een sprong kan worden gemaakt naar de ROW gedachte, aldus de Rechtbank Gelderland in 2018 . In beroep wordt er tussen partijen een compromis bereikt, het Gerechtshof is hier in 2019 blij mee.
3. De rechtbank Noord Nederland kijkt in 2020 eens goed naar een belegger die 14 appartementen realiseert, de inspecteur wil een aanslag van ruim € 500.000 opleggen. Rechtbank Noord-Nederland oordeelt dat de inspecteur niet aannemelijk maakt dat Jan in 2014 werkzaamheden heeft verricht waarmee voordelen waren te verwachten die het bij normaal actief vermogensbeheer te verwachten rendement te boven gaan. Een loutere verwijzing naar de waardestijging die de onroerende zaak heeft ondergaan door de verbouwing tot een appartementencomplex, is onvoldoende. Alleen het vermoeden van de inspecteur dat Jan, gezien de waardestijging, de onroerende zaak op een zodanige wijze rendabel heeft gemaakt dat hij in 2014 een belastbaar ROW heeft behaald, is niet genoeg.

Ook de omvang doet er soms niet toe. Bij een bv met 1.100 garageboxen en 57 bedrijfsruimtes wordt door de Hoge Raad gesteld dat er geen sprake is van een materiële onderneming. De conclusie van de AG (in 2021) in deze zaak is zeker het lezen waard. In lijn met deze uitspraak zou een substantiële vastgoedportefeuille in privé ook wel eens in box 3 kunnen thuishoren.

Al met al zal er nog vele malen geprocedeerd worden over beleggingen in panden en de fiscale gevolgen. Het blijft een grijs gebied waarbij de Belastingdienst achteraf de feiten zal beoordelen en dan op grond van de insteek "er is projectontwikkeling of arbeid dus box 1" een onderzoek kan starten of aanslagen kan opleggen. Rechters kijken strakker en vollediger naar de feiten en beoordelen deze steeds vaker op het moment (in het verleden). Binnen dit fiscale moeras zullen inspecteur, adviseur en rechters hun weg moeten vinden.

Zowel de inspecteur als de fiscaal jurist (adviseur) zal de nadruk leggen op tientallen uitspraken die hen toevallig goed uitkomen en de uitspraken die niet goed uitkomen bagatelliseren of afdoen met "is maar lage rechter" of "de feiten zijn anders". Dit fiscale spel zou via nieuwe wetgeving wellicht (en hopelijk) worden opgelost. De huidige hoge heffing in box 3 kan er ook voor zorgen dat belastingplichtigen onroerend goed liever in box 1 willen onderbrengen, met name als er verlies wordt gemaakt (door hoge rentes, investeringen i.v.m. energie of onderhoudskosten).

Advies inzake fiscale merites bij beleggen in vastgoed

Onderstaande specialisten zijn wekelijks betrokken bij vastgoedbeleggingen. Ook voor vragen inzake BTW of overdrachtsbelasting kunt u bij ons terecht. Stuur gerust een e-mail met uw vraag of voor een vrijblijvende offerte.