Vastgoed beleggen via een STAK of stichting

Een stichting of stichting administratiekantoor (STAK) is een rechtspersoon. De laatste tijd wordt er door ons vaker gekeken en geadviseerd om in onroerende zaken te beleggen via een zogenaamde STAK. Het voordeel is dat de box 3 heffing een stuk lager is en tevens kan het vermogen binnen de familie eenvoudiger (en soms zonder overdrachtsbelasting) worden overgedragen. In kamervragen (2023) wordt dit bevestigd.

Beperking afschrijving vastgoed in de inkomstenbelasting

Ondernemers, resultaatgenieters en rechtspersonen mogen op gebouwen afschrijven. De afschrijving is echter beperkt. Er mag worden afgeschreven tot de zogeheten bodemwaarde. De hoogte van de bodemwaarde is op dit moment verschillend voor de inkomstenbelasting en de Vennootschapsbelasting en tevens afhankelijk hoe (door wie) het gebouw / vastgoed wordt gebruikt (in eigen gebruik of ter belegging). Nu geldt in de Inkomstenbelasting een ruimere afschrijvingsmogelijkheid voor gebouwen in eigen gebruik dan in de Vennootschapsbelasting. Waarom? Dat weet niemand. Er is besloten dat per 2024 dit onderscheid komt te vervallen door de bodemwaarde voor alle gebouwen vast te stellen op de WOZ waarde, dit zowel in de VPB als in de IB.

• Let op! Door de wetswijziging in 2024 worden in de Inkomstenbelasting de afschrijvingsmogelijkheden voor gebouwen in eigen gebruik aanzienlijk beperkt, evenals – indien aan de orde - de toepassing van de herinvesteringsreserve.

In het kort STAK en beleggen in vastgoed

• Via een STAK kunt u de saldering van box 3 ontwijken.
• De stichting is de juridische eigenaar van de onroerende zaken.
• Het bestuur van de stichting is 'de baas' en heeft alle zeggenschap.
• De economische eigenaar is veelal de familie of een privé persoon.
• De economische eigenaar krijgt de opbrengsten van de onroerende zaken (of vorderingen).
• In het kader van estate planning kunnen certificaten aan kinderen worden uitgegeven, de ouders kunnen de volledige zeggenschap behouden.
• Aandachtspunt bij herstructurering is de overdrachtsbelasting en wellicht omzetbelasting.

Vastgoed beleggen via een stichting in plaats van in box 3

Als er in vastgoed wordt belegd in box 3, mogen de schulden niet geheel worden meegerekend. Als het vastgoed wordt ondergebracht in een stichting (overdrachtsbelastingmoment) kunnen de bezittingen en schulden volledig worden gerekend. De waarde van de certificaten moet worden aangegeven in box 3, dit kan een voordeel opleveren, omdat de gehele schuld in mindering kan worden gebracht op de bezittingen.

Voorbeeld salderen vastgoed in box 3 of niet

• Stel een belastingplichtige heeft voor € 2.500.000 aan vastgoed met een schuld van € 1.500.000.
• In het verre verleden moest hierover ongeveer €12.000 aan box 3 heffing worden betaald (de bekende 1,2%).
• Door de wetswijziging is dit op dit moment opgelopen tot zo'n € 37.000 (zijnde 2.500.00 x 6,17% -/- 1.500.000 x 2,54%) x 32%.
• Als de bezitting en schuld gewoon gesaldeerd worden is de heffing € 20.000 (1.000.000 x 6,17% x 32%)
• Het verschil bij een STAK is dus € 17.000 per jaar !

Belastingdienst kijkt kritisch naar STAK met vastgoed

Het gebruik van een STAK komt vaak voor, met name bij een scheiding tussen de juridische eigenaar (stemrecht) en de economische eigenaar (opbrengsten). Voor estate planning is dit een uiterst gunstige rechtsvorm. Door de financieel nadelige wijzigingen in box 3 sinds 2023 (en nog ongunstiger vanaf 2026) wordt er gekeken naar alternatieve manieren om te beleggen in vastgoed. De stichting leent zich hiervoor prima. Uit Kamervragen is op te maken dat de Belastingdienst de komende tijd gaat kijken hoe vaak gebruik wordt gemaakt van een STAK. Met de huidige wetgeving in de hand is deze structuur logisch, nuttig en volledig legaal. Waarom er dan kritisch wordt gekeken, is ons een raadsel.

Advies fiscaal jurist inzake STAK en vastgoed

Bij een STAK kunnen de ouders de zeggenschap behouden en kan het vermogen bij de kinderen worden ondergebracht. Via een STAK kan de box 3 heffing worden beperkt. Via deze route kan vermogen voordeliger binnen de familie worden doorgegeven.

De STAK voorkomt versnippering van de onroerendezaakportefeuille en zorgt voor continuïteit. Ook als de eigenaren in de toekomst (een deel van) de onroerendgoedportefeuille willen overdragen aan bijvoorbeeld de volgende generatie (kinderen / kleinkinderen), kunnen de senioren gewoon de (volledige) zeggenschap behouden. De continuïteit kan worden bereikt door tijdens het leven van de senioren de kinderen langzaam in het bestuur van de stichting op te nemen. Het moment waarop de stichting de geldkraan gaat openzetten (winsten uitkeren) wordt door de senioren bepaald. Bij hoge rendementen kan dus worden voorkomen dat de kinderen (op jonge leeftijd) ineens veel geld op de privé bankrekening krijgen gestort.  

De oprichting van een STAK moet via een notaris plaatsvinden. Eerst wordt een stichting opgericht (met bestuur) en vervolgens worden er (na oprichting) zogenaamde administratievoorwaarden opgesteld. In de voorwaarden wordt vastgelegd hoe wordt omgegaan met vermogen. Als de STAK ook leningen en / of onroerende zaken gaat kopen, is het wenselijk dat er ook een beheersovereenkomst wordt opgesteld. Uw notaris weet wel hoe dit zou moeten.

Ook kunnen de kinderen in het bestuur toetreden bij overlijden van een ouder. Binnen de STAK-voorwaarden kan de verhouding tussen de STAK en de economische eigenaren netjes en volledig worden vastgelegd. Bij certificeren van onroerende zaken tijdens leven is overdrachtsbelasting verschuldigd. Dubbele heffing kan worden voorkomen door de STAK rechtstreeks onroerende zaken te laten kopen. De uitreiking van certificaten leidt niet altijd tot extra heffing (artikel 13 WBR). Ook bij overlijden kunnen de onroerende zaken (via een juist testament) in een STAK worden ondergebracht, hierbij krijgen de erfgenamen certificaten. Dit kan veelal zonder overdrachtsbelasting plaatsvinden (samenloop).

Als een STAK de aandelen heeft in een onroerende zaak bv en deze worden gecertificeerd, is er onder voorwaarden geen overdrachtsbelasting verschuldigd (besluit uit 2015).

Wilt u een advies ontvangen over het onderbrengen van vermogen (zoals onroerende zaken), neem dan gerust contact op met onze specialisten. Zij kunnen het volledige traject voor u verzorgen, indien gewenst (of noodzakelijk) na overleg met de Belastingdienst.

Bron STAK en vastgoed

Kamervragen over STAK en vastgoed (januari 2023)

Kamervragen over ontwijken box 3 via een STAK (februari 2023)