Shorstay en omzetbelasting

Bij verhuur van een huis of appartement aan een particulier mag geen omzetbelasting worden gerekend. De omzetbelasting op de verbouwing of aankoop is dan ook niet verrekenbaar. Maar stel dat u extreem gaat verbouwen en de omzetbelasting wilt verrekenen, zijn er dan oplossingen?

Via kort durende  verhuur kan BTW op een verbouwing worden teruggevraagd. Deze constructie staat in de praktijk bekend als de short stay BTW oplossing. Maar hoe werkt dit en waar moet je opletten? Belangrijkste is dat de economische realiteit klopt.

Rechtspraak over Short Stay

Shortstay staat vaak ter discussie de laatste jaren, in een uitspraak van de Rechtbank Zeeland West Brabant d.d. 25 juni 2024 (ECLI:N:RBZWB:2024:4370) was de inspecteur van mening dat geen sprake was van short stay, de rechter dacht hier anders over. In de basis is verhuur van vastgoed vrijgesteld van omzetbelasting, dit is anders bij de verhuur welke lijkt op een hotelbedrijf (kort verblijf). Deze verhuur is belast met omzetbelasting (en de voorbelasting bij de investeringen kan dan worden verrekend). In veel gevallen wordt door de Belastingdienst gesteld dat niet aan alle voorwaarden wordt voldaan, de meest voorkomende standpunten zijn:

• Bewoners kunnen zich inschrijven op het adres (ging goed bij Rechtbank Gelderland op 17 augustus 2023 (ECLI:NL:RBGEL:2023:4688)
• Er wordt niet in concurrentie getreden met een hotel - vakantiebestemmingsbedrijf  (ging goed bij Rechtbank Zeeland West Brabant d.d. 25 juni 2024 (ECLI:N:RBZWB:2024:4370)
• Verhuur gedurende 4 - 6 maanden is iets heel anders dan een hotel (ging goed bij Rechtbank Zeeland West Brabant d.d. 25 juni 2024 (ECLI:N:RBZWB:2024:4370)
• Huurder moeten zelf voor inventaris zorgen, wonen erg lang in het gebouw, betalen diverse eigenaarlasten (ging fout voor belastingplichtige Gerechtshof )

Belastingplan 2025 en shortstay

In het Belastingplan 2025 wordt voorgesteld de herzieningsregeling per 1 januari 2026 uit te breiden tot diensten aan onroerende zaken. Herziening van de in aftrek gebrachte BTW geldt tot nu toe alleen als het gebruik van onroerende zaken en roerende zaken waarop kan worden afgeschreven wijzigt. De wetgever wil hiermee belastingbesparende structuren met kortdurende verhuur tegengaan.

• Ingaande 1 januari 2026  geldt voor o.a. verbouwingen(dienst) aan een onroerende zaak, met een waarde van meer dan € 30.000 per dienst én dat deze dienst het vastgoed ‘meerjarig dient’, ook de herzieningsregels als de bestemming wijzigt van b.v. short stay naar permanente verhuur.
• De herzieningstermijn start na oplevering c.q. ingebruikname van de verbouwing/transformatie,  en de vier kalenderjaren daarna. In deze vier jaar moet per jaar 1/5 deel van de teruggevraagde BTW worden herzien als het gebruik wijzigt van een BTW belaste prestatie (b.v. short-stay) naar een BTW vrijgestelde prestatie (b.v. permanente verhuur woning). De in aftrek gebrachte BTW van verbouwingen en onderhoudsdiensten moet dus kort gezegd gedurende 5 jaar worden gevolgd en bij wijziging in gebruik worden gecorrigeerd. Deze herzieningsverplichting ziet niet alleen op verbouwingen, maar ook op herstel- en onderhoudswerkzaamheden.

Tenslotte is aangekondigd dat het tarief bij verhuur vermoedelijk wordt verhoogd van 9% naar 21% (per 2026).

Uitspraak rechtbank inzake shortstay door project ontwikkelaar

Projectontwikkelaars kiezen er soms voor op woningen of appartemenenten via short stay te verhuren, denk hierbij bijvoorbeeld een studentenhotels. De belastingdienst is steeds vaker aan het kijken of de verrekening van omzetbelasting in dergelijke situaties kan worden voorkomen. Een projectontwikkelaar heeft bij de rechtbank een discussie over de verrekening van de voorbelasting bij short stay. Op grond van diverse  huurovereenkomsten verhuurt de projectontwikkelaar  onder de volgende condities

• verhuur van volledig ingerichte kamers
• de kamers zijn gemeubileerd
• prijs is inclusief gas, water, elektra en servicekosten
• tv en internet op de kamer
• inclusief schoonmaakkosten en gemeentelijke heffingen
• klein herstel en onderhoud voor rekening projectontwikkelaar
• tijdelijke verhuur volgens de huurovereenkomst
• geen verplaatsing van middelpunt maatschappelijk leven naar appartement

De rechtbank leidt uit de feiten af dat de projectontwikkelaar concurreert in de markt van hotel- en vakantiebestedingsbedrijven. De naheffingsaanslagen moeten worden vernietigd, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 25 juni 2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:4370.

Shortstay en wonen

Kortlopende gemeubileerde verhuur is belast met 9%, aldus de Rechtbank Gelderland op 17 augustus 2023 (ECLI:NL:RBGEL:2023:4688), dit is ook het geval als de gebruiker/ huurder zich op dit adres heeft ingeschreven in de BRP (basisregistratie personen gemeente). Volgens de rechtbank maakt het ook niet uit dat het appartement later voor langere tijd aan een andere persoon (huurder) wordt verhuurd (onder andere voorwaarden). De BTW op de verbouwingskosten is verrekenbaar op basis van het werkelijke gebruik. In deze casus ging het om een groot gebouw met ruim 50 appartementen, waarvan 50% gemeubileerd wordt verhuurd. De rechtbank oordeelt dat de inschrijving in de Basisregistratie Personen (BRP) door sommige huurders geen invloed heeft op de toepassing van de kort-verblijf-uitzondering. Het volgende wordt hierover overwogen: De rechtbank stelt dat inschrijving in de BRP niet per se betekent dat het middelpunt van het maatschappelijk leven van de huurders naar de appartementen is verplaatst. Dit criterium is volgens de rechtbank ook ongeschikt voor het beoordelen van de kort-verblijf-uitzondering, omdat de btw-kwalificatie dan afhankelijk zou zijn van de persoonlijke omstandigheden van de huurders, en niet van de aard van de prestatie van de verhuurder. De rechtbank geeft hierop nog een toelichting: inschrijving in de BRP vloeit voort uit de Wet basisregistratie personen, die onder bepaalde omstandigheden registratie verplicht stelt. Deze verplichting zegt echter niets over de aard van de verhuur (kort verblijf of niet) en doet dus niet af aan de kwalificatie als tijdelijke verhuur.

Kortom, de rechtbank verwerpt het standpunt van de Belastingdienst dat BRP-inschrijvingen zouden verhinderen dat de verhuur van de appartementen onder de kort-verblijf-uitzondering valt.

WOO inzake shortstay 2024

De staatssecretaris van Financiën heeft op 20 maart 2024 documenten openbaar gemaakt over de gevolgen voor de omzetbelasting van short-stay, en meer specifiek over de gevolgen voor de omzetbelasting van short-stay en de (woon)functie volgens de BAG. Het gaat om een verzoek op basis van de Wet open overheid (Woo). De stukken (281 paginá's) kunt u hier raadplegen. Dit betreft het 4e deelbesluit, eerdere deelbesluiten : 3e deelbesluit (20 september 2023), 2e deelbesluit (18 september 2023) en 1e deelbesluit (12 september 2023)

Nieuws inzake BTW en shortstay

Naar aanleiding van een Woo-verzoek zijn er een aantal stukken openbaar gemaakt (brief 12 september 2023 short stay en BTW, brief 18 september 2023 inzake shortstay en BTW) . In het document Fiscale Techniek (onderwerp short-stay-verhuur) staat dat bij de beoordeling van de verhuurprestatie van belang is dat alle feiten en omstandigheden in samenhang bekeken moeten worden, dat lijkt een logisch uitgangspunt. Van belang hierbij zijn dus alle feiten en met name de logiesfunctie in de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen). In de documenten worden ook voorbeelden gegeven.  In de documenten zijn ook kritische standpunten terug te vinden van de kennisgroep over:

• de verhuur van vakantiewoningen voor een langere periode
• verhuur vakantiewoningen aan uitzendbureaus
• verhuur in het kander van een hotelbedrijf (en shortstay)
• notitie inzake middelpunt van het maatschappelijke leven

Tevens is een memo verstrekt over de transformatie van kantoor naar woningen. In het document komt niet alleen de BTW aan orde, er wordt ook een oordeel gegeven over de overdrachtsbelasting, de verhuurderheffing en de huurtoeslag.

Wat is shorstay eigenlijk ?

Een "shortstay" verwijst meestal naar een accommodatieverblijf van korte duur, zoals een vakantiewoning, appartement of Airbnb-verhuur, waar gasten voor een kortere periode verblijven. Verrekening van omzetbelasting, ook bekend als btw (belasting over de toegevoegde waarde), is een belangrijk aspect van zakelijke activiteiten, inclusief shortstay-verhuur. Bij tijdelijke verhuur aan particulieren, studenten of assielzoekers kan ook sprake zijn van shortstay.

Basisregeling bij verhuur woning of appartement

Het verhuren van woningen of appartementen is in de beginsel vrijgesteld van omzetbelasting. Er wordt dus geen BTW geheven op de verhuur. Dit heeft als logisch gevolg dat de verhuurder ook niet de BTW kan aftrekken die aan hem of haar in rekening is gebracht (bijvoorbeeld door een verbouwing of onderhoud). De verhuur van onroerende zaken is in sommige situaties echter wel belast met omzetbelasting. Als bijvoorbeeld wordt verhuurd in het kader van een hotel, pension of vakantiebedrijf kan de verhuur met omzetbelasting plaatsvinden. De omzetbelasting op de verbouwingskosten in dan gewoon verrekenbaar. Voordeel is ook nog dat de aftrek tegen hoog tarief zal plaatsvinden en afdracht tegen het verlaagde tarief.

Hoe werkt de short stay constructie?

Een vastgoed ondernemer verbouwt een oud kantoorpand tot nieuwe woningen en appartementen welke zijn bestemd voor verhuur. Over de verbouwingskosten heeft de aannemer omzetbelasting in rekening gebracht. De vastgoedondernemer wil deze omzetbelasting in aftrek brengen, dit is niet mogelijk als de woningen en appartementen worden verhuurd aan derden/ particulieren.

De ondernemer besluit hiertoe om zijn pand eerst kortdurende te gaan verhuren, bijvoorbeeld als studentenkamers, B&B of hostel. De ondernemer (verhuurder) maakt het pand zodanig dat sprake is van kortstondige verhuur met BTW. De BTW op de verbouwing kan worden teruggevraagd, dat scheelt een “slok op een borrel”, aldus de vastgoedondernemer.

Een jaar erna stopt de ondernemer met de kortstondige verhuur omdat het veel gezeur oplevert en hij de woningen gewoon wil verhuren aan particulieren (BTW vrijgesteld).

Voordeel shortstay constructie

Het voordeel van de shortstay constructie is dat de BTW op de verbouwingskosten kan worden verrekend.

Jurisprudentie over shortstay en verhuur appartementen

Een vastgoed ondernemer heeft een appartementencomplex gekocht welke volledig is verbouwd. Het appartementencomplex wordt tijdelijk gemeubileerd en gestoffeerd verhuurt aan particulieren (op grond van de leegstandwet). De huurders zijn verantwoordelijk voor de inventaris en moeten de gemeentelijke belastingen (zoals afvalstoffenheffing) betalen. Zowel de rechtbank als het Gerechtshof zijn van mening dat het flauwekul is en dat er geen sprake is van shortstay.

De vraag is of er sprake van belaste verhuur (shortstay) zoals is bedoeld in de wet omzetbelasting (artikel 11 lid 1 onderdeel b onder 2).

Volgens de rechtbank en het gerechtshof was er geen sprake van shortstay omdat :

• De huurder verantwoordelijk (belast) waren met de zorg voor inventaris;
• De huurders rechtstreeks worden aangeslagen voor waterschapslasten, afvalstoffenheffing en energie;
• De huurder op het adres waren inschreven bij de gemeente;
• De huurders niet beschikten over een ander woonadres dan het woonadres van dit gebouw (op 1 na). Middelpunt van hun leven is dus op dit adres;
• Partijen willen langer met elkaar door als na afloop van de huurperiode van 6 maanden het appartement nog niet is verkocht (inspanningsverplichting);
• Meeste huurder zaten veel langer dan 6 maanden in het appartementencomplex.

Noot fiscaal jurist inzake shorstay en omzetbelasting

De wet omzetbelasting kent (nog) geen bepaling waardoor de verrekende BTW (deels) moet worden terugbetaald. Het zou logisch zijn dat er een herzieningsmogelijkheid in de wet wordt opgenomen, voorlopig is dit nog niet zo. De overheid is bekend met deze constructie (zie voorjaarsnota 2023 d.d. 26 april 2023) maar grijpt nog niet in. Het is van essentiele belang dat er echt sprake is van shortstay en/of een hotelbedrijf. De Hoge Raad heeft hierover in 2007 (ECLI:NL:HR:2007:AW2214) het volgende bepaald:

• Onderdeel 3.5. Voorzover in het middel wordt betoogd dat in het begrip "het verstrekken van accommodatie" als vermeld in artikel 13, B, letter b, punt 1, van de Zesde richtlijn reeds ligt besloten dat die verstrekking gepaard gaat met het verrichten van diensten zoals schoonmaken, regelen bad- en bedlinnen en ontbijtservice, faalt het omdat deze diensten in ieder geval niet eigen zijn aan het in voormelde bepaling tevens als het verstrekken van accommodatie aangemerkte verschaffen van verhuuraccommodatie in vakantiekampen of op kampeerterreinen.
• Veeleer dient, naar redelijkerwijs niet voor twijfel vatbaar is, het gemeenschappelijke kenmerk van de in de richtlijnbepaling bedoelde accommodaties hierin te worden gevonden dat het gaat om verblijfsruimten die zijn toegerust voor daarin kort verblijven zonder dat de tijdelijke bewoner is belast met de zorg voor de inventaris.
• Indien zulke verblijfsruimten ter beschikking worden gesteld anders dan in het kader van het hotelbedrijf, wordt, omdat voorzien wordt in een behoefte aan accommodatie waarop ook hotelbedrijven zich richten, met laatstbedoelde bedrijven in concurrentie getreden, hetgeen blijkens het aangehaalde arrest Blasi bij uitstek het gezichtspunt is voor het vaststellen van de vergelijkbaarheid van een accommodatieverstrekking met die welke plaatsvindt in het hotelbedrijf.”

De belastingdienst en rechters kijken echter wel kritisch naar de feiten. Als er juridisch iets anders wordt vastgelegd dan in de praktijk wordt uitgevoerd en/of als het helemaal niet lijk op kortstondige verhuur (zoals bij een B&B of hotel) is geen sprake van shortstay.

Shortstay bij verhuur aan vluchtelingen of studenten

Gemeenten, provincies en de nationale overheid zijn op dit moment actief bezig met het verzorgen van huisvesting voor vluchtelingen, asielzoekers en studenten ( en soms buitenlandse werknemers). Door gebruik te maken van shortstay opzet kan er een BTW besparing op de verbouwingskosten plaatsvinden. Doordat er op de verhuur een lager (9%) tarief van toepassing is kan een extra voordeel worden behaald.

De voorwaarden voor short stay?

Je zou google of chat GPT kunnen vragen wanneer sprake is van shortstay. De staatssecretaris heeft hier al iets van gevonden, de belangrijkste onderdelen zijn:

1. Verhuur voor korte periode binnen kader van hotel of pension bedrijf;
2. Ruimte wordt gemeubileerd verhuurd;
3. Maximale huurtermijn 6 maanden en geen automatische verlenging (dus altijd nieuwe huurovereenkomst);
4. Concurrentie met hotelwezen of B&B markt;
5. Geen inschrijving basisadminstratie (geen verplaatsing middelpunt van het leven naar deze plek).

Eisen belastingdienst bij shortstay

Ook de belastingdienst heeft op haar internetsite aangegeven wanneer sprake is van belaste verhuur, de belangrijkste onderdelen zijn:

1. Verblijfsruimten zijn ingericht om daarin kort te verblijven. \
2. De tijdelijke bewoner hoeft bijvoorbeeld niet te zorgen voor de inventaris.
3. Voorbeelden: zomerhuisjes, staanplaatsen voor caravans, gemeubileerde appartementen en hotelkamers
4. Er is in ieder geval sprake van een ‘korte periode’ als de gasten maximaal 6 maanden in de accommodatie verblijven
5. Het middelpunt van het maatschappelijke leven - van de gebruiker - is niet daarnaar verplaatst 
6. De verhuur van gemeubileerde woningen en appartementen voor langer dan 6 maanden is altijd vrijgesteld van btw

De rechters - in onderstaande situatie - kijken simpel naar de feiten en zien dat er geen sprake is van shortstay en/of soort van hotel, het is feteilijk een slecht opgezette constructie om BTW op de verbouwingskosten te kunnen verrekenen. Bij een hotel betaal je immers niet apart voor de energie en laat je je zeker niet inschrijven bij de gemeentelijke basisadminstratie. Ook hoef je kleine schades niet zelf en voor eigen rekening te herstellen.

Tja als je wel de voordelen (BTW verrekening) wilt moet er ook echt sprake zijn van een shortstay bedrijf. Dat er discussie met de Belastingdienst kan volgen is wel duidelijk, soms zijn namelijk de juridische vastlegging niet in overeenstemming met het feitelijk gebruik (of andersom). Omdat hierop boetes, naffingen en rentes kunnen volgen is een juiste en heldere advisering noodzakelijk. Ook zal de vastgoedondernemer zich aan de spelregels moeten houden. De economische realiteit is dus van essentieel belang.

Zijn er vragen of opmerkingen? Neem gerust contact op met onderstaande adviseurs

Bron short stay en omzetbelasting

Rechtbank Gelderland 15 oktober 2020 ECLI:NL:RBGEL:2020:5490)

Gerechtshof Arnhem Leeuwarden 22 februari 2022 ECLI:NL:GHARL:2022:1280)

Besluit staatsecretaris inzake ondermeer shortstay Staatscourant 2022, 9114), besluit 2014

Woo verzoek inzake shortstay en BTW d.d. 12 september 2023

Woo verzoek inzake shortstay en BTW d.d. 18 september 2023