Samenloopvrijstelling anno 2025

De verkrijging van aandelen in een vastgoed vennootschap is veelal belast met overdrachtsbelasting van 10.4%. Per 1 januari 2025 is de wetgeving iets aangepast. De verkrijging van aandelen in een vastgoed vennootschap, waarbij het onderliggende vastgoed voor BTW doeleinden kwalificeert als nieuw onroerende zaak is per 1 januari 2025 in principe belast met 4% overdrachtsbelasting. Hoe werkt deze nieuwe wetgeving?

Samenloop overdrachtsbelasting en omzetbelasting bij vastgoed in vennootschap

Vanaf 1 januari 2025 is de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting gewijzigd (wetswijziging). Deze wijziging ziet op de verkrijging van een onroerende zaaklichaam of onroerendezaakrechtspersoon (als bedoeld in artikel 4 wet BRV 1970) waarbij de onroerende zaken niet ten minste twee jaren na verkrijging van de aandelen worden gebruikt voor activiteiten waarvoor minder dan een nagenoeg volledig recht (> 90%) op aftrek van voorbelasting bestaat. Tot en met 31 december 2024 was een dergelijke verkrijging vrijgesteld van overdrachtsbelasting, vanaf 1 januari 2025 is er 4% overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.

De samenloopvrijstelling beoogd een dubbele heffing van omzet- en overdrachtsbelasting te voorkomen. Deze vrijstelling is initieel geschreven voor de verkrijging van onroerende zaken, doch heeft de Hoge Raad in 2011 een arrest gewezen die de vrijstelling ook van toepassing heeft verklaard op de verkrijging van zogenoemde onroerende zaaklichamen of onroerendezaakrechtspersonen. Dit heeft er toe geleid dat er een btw-besparing mogelijk was door niet de onroerende zaken zelf over te dragen, maar de aandelen van de vennootschap waarin de onroerende zaken zich bevinden. De wetgever acht deze btw-besparing onwenselijk en de per 1 januari 2025 aangepaste wetgeving leidt ertoe dat er op sommige onroerende zaken 4% overdrachtsbelasting verschuldigd is.

Voorbeeld inzake nieuwe samenloopregeling

Tijdens de parlementaire behandeling is het volgende voorbeeld geschetst. Er wordt een nieuw pand geleverd dat voor de btw bestaat uit twee zelfstandige onroerende zaken. Een deel is een bedrijfspand, het andere deel een woning. Het bedrijfspand zal met btw worden verhuurd, de woning zal zonder btw worden verhuurd.

Voor 1 januari 2025

Tot en met 31 december 2024 was het gevolg dat de samenloopvrijstelling voor beide onroerende zaken kon worden toegepast, met als gevolg geen heffing van overdrachtsbelasting.

Na 1 januari 2025

Met ingang van 1 januari 2025 is de samenloopvrijstelling van toepassing voor het bedrijfspand en zal de woning belast zijn met 4% overdrachtsbelasting.

Indien blijkt dat het bedrijfspand binnen twee jaar na de verkrijging toch wordt gebruikt voor activiteiten waarvoor minder dan volledig of nagenoeg volledig (> 90%) recht op aftrek van btw bestaat, dan zal de 4% overdrachtsbelasting alsnog verschuldigd zijn.

Deze maatregel moet btw-besparende structuren bestrijden. Ook de zogenoemde shortstaystructuren zullen hierdoor geraakt worden indien de onderliggende onroerende zaken voor een periode korter dan twee jaar btw-belast worden verhuurd.

Overgangsrecht inzake samenloopregeling

Er is overgangsrecht indien de verkrijging van aandelen plaatsvindt vóór 1 januari 2030, om voor dit overgangsrecht in aanmerking te komen gelden strikte voorwaarden. De belangrijkste voorwaarden is dat de beoogde verkrijger en verkoper vóór 19 september 2023 om 15:15 de betreffende verkrijging schriftelijk zijn overeengekomen én deze overeenkomst vóór 1 april 2024 bij de inspecteur is ingediend.

Noot fiscaal jurist inzake samenloopregeling

Waar voorheen de toets werd aangelegd dat ten tijde van de levering sprake was van van rechtswege met btw-belaste onroerende zaken, dient nu ook duidelijkheid te zijn wat het gebruik zal zijn van de onroerende zaken. Deze beoordeling dient gemaakt te worden ten aanzien van de keuze die men maakt, verkoop van de aandelen (waarbij het recht van aftrek voorbelasting in sommige gevallen verdampt) of de verkoop van ‘de stenen’ waarbij er omzetbelasting is verschuldigd, doch de in rekening gebrachte btw ten aanzien van die stenen wel in aftrek kan worden gebracht.

Wilt u meer weten over deze wetswijziging, of heeft u hier in de praktijk mee te maken? Neem gerust contact op met een van de auteurs van dit artikel.