Resultaat uit overige werkzaamheden bij verkoop grond
Als u als natuurlijk persoon vastgoed exploiteert, is het altijd de vraag of dit in box 1 (hoge belasting, winst) of box 3 (lage belasting, vermogensbeheer) zal plaatsvinden. Steeds meer beleggers in onroerende zaken brengen actievere beleggingen onder in een rechtspersoon, dit mede in verband met de komende wijzigingen in box 3 (vanaf 2025). In dit artikel behandelen wij een uitspraak van de rechtbank waarbij een particulier binnen een week € 700.000 verdiende op de verkoop van een stuk grond. De verkoop bleek uiteindelijk belastingvrij te hebben plaatsgevonden, aldus de rechtbank.
Vrijblijvend advies inzake beleggen in panden
Wij adviseren veel klanten over de exploitatie van bedrijfspanden, (vakantie-)woningen of kantoren. Naast de fiscaliteit wordt ook gekeken naar de juiste (fiscale) structuur, btw- / overdrachtsbelastingperikelen, financieringsopzet en estate planning. Wilt u uw structuur eens laten beoordelen en / of bent u voornemende te gaan investeren?
Vrijblijvende offerte of vraag? |
Exploitatie van vastgoed
Als een natuurlijk persoon zich bezig gaat houden met het kopen, verkopen en / of verhuren van vastgoed, kan sprake zijn van winst uit onderneming (of resultaat uit overige werkzaamheden). Een harde lijn is er niet en binnen het grijze gebied zijn de feiten uiteindelijk van groot belang. De kern is vaak: "wat doet u zelf?" Bij een box 1 belegging is de winst belast en zijn de (onderhouds-)kosten aftrekbaar.
Signalen voor box 1 (ROZ of winst):
- veel eigen werk / actief vermogensbeheer (artikel 3.90 en 3.91 wet IB 2001);
- uitponden van panden (kopen, splitsen, verkopen);
- ingrijpende verbouwingen;
- snelle winst (aankoop / verkoop).
Richtlijnen rechters voor box 1
- Zelf administratieve werkzaamhden verrichten, zoals advertenties plaatsen, klachten oplossen, huurovereenkomsten opstellen, huur innnen, betalingen verrichten, etc.
- Zelf werkzaamheden in de panden verrichten (verbouwen / renovatie).
- Regelmatig aan- en verkopen met winst.
- Zelf intensief met de panden bezig (kopen, onderhouden contacten met partijen, etc.).
- Specifieke kennis, deskundigheid of relaties binnen de onroerendgoedwereld.
Het is wel van belang dat het geheel moet worden gewogen, het voldoen aan 1 voorwaarde is niet voldoende om dan maar te stellen dat er sprake is van een bedrijf / winst uit onderneming.
Rechtbank procedure inzake belastingvrije verkoop grond
Henk woont sinds 1990 in Glanerbrug (beide fictief). Henk heeft sinds jaren het recht van eerste koop op de grond van de buurman. De buurman verkoopt in 2014 de grond ( € 200.000) en zijn woonhuis (€ 400.000) aan Henk. De levering heeft plaatsgevonden op 1 februari 2016. Een week later (9 februari 2016) verkoopt Henk de grond aan een derde voor € 900.000. Het voordeel staat opgenomen in box 3. De inspecteur legt een (zogenaamde) navorderingsaanslag op en belast de winst in box 1 (resultaat uit overige werkzaamheden), de aanslag wordt verhoogd met belastingrente (€ 43.000) en een boete van € 91.000. Zo, de standpunten zijn dan ook direct helder. Bij de rechter moet het volgende worden beoordeeld:
Kan er een navorderingsaanslag worden opgelegd?
Antwoord: ja, er is immers sprake van een nieuw feit dat de inspecteur niet kon weten toen hij de oorspronkelijke aanslag had opgelegd. Dat Henk is opgenomen op de zogenaamde zwarte lijst (FSV lijst) maakt geen verschil.
Is er sprake van resultaat uit overige werkzaamheden?
Antwoord: nee. Volgens de inspecteur was het ten tijde van de aankoop van de tuingrond de intentie van Henk om deze grond met winst te verkopen en heeft hij, of althans de adviseur, hiertoe ook arbeid verricht. De bewijslast ligt bij de inspecteur, edoch deze stelt dat de bewijslast bij Henk moet liggen (omkering bewijslast). Dit laatste moet de inspecteur - aldus de rechtbank - dan wel bewijzen. De rechtbank komt met een zorgvuldig betoog (RO 13).
- Om voordelen die worden genoten uit niet in dienstbetrekking verrichte werkzaamheden te kunnen aanmerken als inkomsten uit overige werkzaamheden, moeten die werkzaamheden in het economische verkeer te zijn verricht en moeten zij zijn gericht op het behalen van een geldelijk voordeel.
- Dit voordeel moet in beginsel door de belastingplichtige zijn beoogd (subjectief) en naar maatschappelijke opvattingen redelijkerwijs kunnen worden verwacht (objectief).
- Of aan deze eisen is voldaan, moet worden beoordeeld naar de situatie ten tijde van het verrichten van de werkzaamheden. Feiten en omstandigheden van andere jaren kunnen op die situatie licht werpen (Hoge Raad d.d. 21 december 2018 ECLI:NL:HR:2018:2390).
- Inkomsten behaald met het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal, actief vermogensbeheer te buiten gaat, behoren eveneens tot het belastbare resultaat uit overige werkzaamheden (zie artikel 3.91, lid 1, onderdeel c, van de Wet IB 2001).
- Daarvan is sprake bij werkzaamheden die naar hun aard en omvang onmiskenbaar zijn gericht op het behalen van - redelijkerwijs te verwachten - voordelen die het bij normaal actief vermogensbeheer te verwachten rendement te boven gaan (Hoge Raad d.d. 9 oktober 2009 ECLI:NL:HR:2009:BI0481).
Henk geeft het volgende aan richting de Rechtbank:
- Ik heb het recht van eerste koop bedongen in 1990, op dat moment wilde ik gezeur op die grond voorkomen en wilde ik alles behouden (als het tot een aankoop zou komen);
- Ik was niet geïnteresseerd in de tuin / grond;
- Ik was geïnteresseerd in de woning, edoch ik moest beide kopen;
- Ik heb - na de aankoop - een adviseur ingeschakeld die mij erop heeft gewezen dat een bestemmingswijziging mogelijk is en zijn er door mijn adviseur werkzaamheden verricht inzake projectontwikkeling. Een andere adviseur heeft mij geadviseerd om de grond en de woning niet te kopen;
- Ik heb geen ervaring met vastgoedtransacties;
- Ik had op dat moment ook niet de financiële middelen om het te kopen.
Conclusie fiscaal jurist inzake ROW en verkoop grond
Het is maatwerk met een grijs gebied, de feiten en een tijdlijn zijn vaak van cruciaal belang. Op grond van de jurisprudentie zal een investeerder zijn eigen betrokkenheid en werkzaamheden zoveel mogelijk moeten beperken. Vooraf een goed advies inwinnen, met juiste richtlijnen en controle op de daadwerkelijke uitvoering is hierbij van essentieel belang. Het beleggen in box 3 heeft voor veel vastgoedbeleggers de voorkeur, omdat het vaak minder belastingdruk zal opleveren. Dit zal vanaf 2025 anders worden (wijziging box 3).
Als de belegger zelf passief is en blijft, wordt de belegging ook in box 3 geaccepteerd. Als de belegger actief is of gaat worden en het vastgoedbeheer zelf gaat verrichten, verschuift de belegging van box 3 naar box 1.
Onder omstandigheden kunnen activiteiten van derden bijdragen aan de conclusie dat sprake is van resultaat uit overige werkzaamheden (zie onder meer Hoge Raad 5 september 1956 ECLI:NL:HRL1956:AY2113). Het is dan wel van belang op welk moment een advies is gegeven, dus voor de koop of na de koop (zie RO 17 in de procedure).
Ook is het van belang of de verkoopwinst kon worden voorzien op het moment van aankoop (Gerechtshof Arnhem - Leeuwarden d.d. 5 juli 2022 ECLI:NL:GHARL:2022:5840).
Bron ROZ en vastgoed
Rechtbank Den Haag d.d. 30 november 2022 ECLI:NL:RBDHA:2022:13091
Gerechtshof Arnhem - Leeuwarden d.d. 5 juli 2022 ECLI:NL:GHARL:2022:5840
