Overdracht vastgoed als bedrijf

In een eerder artikel schreven wij over de levering van vastgoed zonder BTW, dit met een beroep op de overgang van een algemeenheid van goederen. Dit is voor de vastgoedpraktijk een belangrijke uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden (in 2022). De rechtbank was het nog met de Belastingdienst eens en in 2018 was het Gerechtshof minder creatief in haar uitspraak. De discussie bij dit soort vastgoedtransacties is vaak of er sprake is van

• (a) levering van een nieuw vervaardigd onroerend goed,
• (b) algemeenheid van goederen, of
• (c) vastgoed uit voorraad.

De staatssecretaris van financien (lees: de belastingdienst) is tegen deze uitspraak is cassatie gegaan bij de Hoge Raad, dit is logisch gezien het financiele belang. Op 30 april 2024 schreef de adviseur van de Hoge Raad (De AG) zijn conclusie. De AG is het met het Gerechtshof eens, aldus ook een artikel van Dirkzwager. In een eerder arrest van de Hoge Raad d.d. 21 januari 2021 is nog anders besloten. Na de uitspraak van het Gerechtshof of de uiteenzetting van de AG is het nu wachten op de uitspraak van de Hoge Raad.

Overdracht getransformeerde en verhuurde appartementen zonder heffing van BTW.

De Advocaat-Generaal bevestigd de uitspraak van 17 mei 2022 waarin het gerechtshof Arnhem–Leeuwarden oordeelde dat de door de projectontwikkelaar ontwikkelde en in verhuurde staat zijn verkocht als algemeenheid van goederen kwalificeert (37d Wet Omzetbelasting 1968). Belastingadvieskantoor Dirkzwager voert de procedure en meld op haar website dat de conclusie van de Advocaat-Generaal de zienswijze van het advieskantoor en de uitspraak van het Gerechtshof bevestigd.

De Advocaat-Generaal bevestigd de uitspraak van 17 mei 2022 waarin het gerechtshof Arnhem–Leeuwarden oordeelde dat de door de projectontwikkelaar ontwikkelde en in verhuurde staat zijn verkocht als algemeenheid van goederen kwalificeert (37d Wet Omzetbelasting 1968). Belastingadvieskantoor Dirkzwager voert de procedure en meld op haar website dat de conclusie van de Advocaat-Generaal de zienswijze van het advieskantoor en de uitspraak van het Gerechtshof bevestigd.

Projectontwikkelaar levert kantoorgebouw als onderneming zonder BTW

Een projectontwikkelaar heeft een kantoorgebouw getransformeerd naar 77 appartementen die daarna allemaal waren verhuurd. Er was sprake van vrijgestelde verhuur voor de btw. Naast de appartementen waren er ook 93 parkeerplaatsen aanwezig. De projectontwikkelaar heeft het appartementencomplex vervolgens verkocht aan een belegger die de verhuur voortzette. De projectontwikkelaar heeft de appartementen vrij op naam geleverd, inclusief btw.

• In geschil was of de levering van het appartementencomplex als algemeenheid van goederen kwalificeerde en daarmee onder toepassing van artikel 37d Wet Omzetbelasting 1968 kon worden geleverd.

Het verschil tussen wel of geen toepassing van artikel 37d Wet Omzetbelasting 1968 is significant. Doordat het Gerechtshof Arnhem – Leeuwaarden oordeelde dat artikel 37d toepassing heeft blijft de niet-aftrekbare btw beperkt tot de verbouwingskosten in plaats van over de verkoopprijs van het totale complex. De staatssecretaris van Financiën gaat in cassatie bij de Hoge Raad.

Het advies van de Advocaat-Generaal (A-G) ondersteunt de eerdere zienswijze van het gerechtshof ten aanzien van de transactie van de projectontwikkelaar. De A-G geeft daarbij aan dat niet in strijd met het doel van artikel 37d Wet Omzetbelasting 1968 wordt gehandeld en Nederland een dergelijke situatie had kunnen uitsluiten van de regeling.

Bovendien blijkt uit de publicatie van Dirkzwager dat de A-G oordeelt dat moet worden beoordeeld in hoeverre de verhuur van het appartementencomplex erop is gericht duurzaam opbrengsten te verkrijgen. Hiervoor zouden in ieder geval alle huurcontracten ongewijzigd moeten overgaan aan de belegger.

Noot fiscaal jurist inzake vastgoed en BTW

De conclusie van de A-G is enkel aan de procespartijen toegezonden en is (nog) niet op rechtspraak.nl openbaar gemaakt. Wij kijken met belangstelling uit naar de conclusie van de A-G en de uitspraak van de Hoge Raad. Wanneer de Hoge Raad de uitspraak van Gerechtshof Arnhem – Leeuwarden bevestigd is dit een erg gunstige uitspraak voor de vastgoedpraktijk.

In een eerdere procedure ging het om een gelijkende kwestie. De rechtbank heeft geoordeeld dat de levering van een kantoor complex aan een GmbH geen overdracht van een algemeenheid van goederen (ex artikel 37d Wet Omzetbelasting) was. Volgens de rechtbank heeft belastingplichtige niet aannemelijk gemaakt dat het complex als autonome economische activiteit kon worden gezien. Het Gerechtshof Arnhem Leeuwarden kwam in beroep (in 2018)  tot een gelijkende conclusie (ECLI:N:GHARL:2018:3015), het complex is niet gebezigd in de onderneming van belanghebbende op een wijze die past binnen het doel en de strekking van artikel 37d van de wet op de omzetbelasting. De ontwikkeling heeft plaatsgevonden met als doel om het te verkopen, en dus niet te exploiteren. Het ging dus om een goed uit voorraad dat geen bedrijfsmiddel is geweest. Derhalve geen duurzame exploitatie, waarbij vanaf het begin klip en klaar vaststond dat het complex na de transformatie zou worden verkocht, aldus het Gerechtshof. De Hoge Raad verklaarde destijds het beroep in cassatie ongegrond (artikel 81 lid 1 RO) . In deze casus lagen de feiten anders.

Wanneer verdere ontwikkelingen zijn zullen wij u hierover informeren op onze website. Heeft u zelf vragen ten aanzien van vastgoed en fiscaliteit? Neem dan eens vrijblijvend contact op met één van onze adviseurs.