Omzetbelasting bij de levering van onroerend goed

De levering van een onroerende zaak is in beginsel vrijgesteld van omzetbelasting. Hierop zijn een aantal uitzonderingen. Naast de uitzonderingen bestaat er ook nog de mogelijkheid om te opteren voor een met omzetbelasting belaste levering.

Vóór, op of uiterlijk twee jaren na eerste ingebruikneming

De levering van een onroerende zaak voor, op of uiterlijk twee jaar na het tijdstip van eerste ingebruikneming is van rechtswege belast met BTW. Het kan dan ook van belang zijn om vast te stellen wanneer een onroerende zaak voor het eerst in gebruik is genomen.

Een eerste ingebruikname van een onroerende zaak vindt plaats als deze onroerende zaak feitelijk in gebruik wordt genomen, zie onder andere HR 4 oktober 1989, nr. 25 684. Als een onroerende zaak wordt verhuurd zal de aanvang van het huurcontract als ingebruikname worden aangemerkt, zie HR 18 december 1996, nr. 30 876.

Voor de beoordeling of er sprake is van de eerste ingebruikname dient ook gekeken te worden of het wellicht gaat om het vervaardigen van een onroerende zaak. Het kan namelijk zo zijn dat er een dusdanige verbouwing heeft plaatsgevonden aan een onroerende zaak, dat “in wezen nieuwbouw” heeft plaatsgevonden. In dat geval zal een levering van deze onroerende zaak van rechtswege belast zijn met omzetbelasting, de vrijstelling is dan niet van toepassing.

Opteren voor belaste levering

Ondanks dat een levering van een onroerende zaak overeenkomstig de hoofdregel is vrijgesteld, kan er – indien aan de daarvoor gestelde voorwaarden wordt voldaan – worden geopteerd voor een met omzetbelasting belaste levering. De voorwaarden die verbonden zijn aan het kunnen opteren voor een met omzetbelasting belaste levering zijn:

• De onroerende zaak moet worden gebruikt voor doeleinden die een volledig of nagenoeg volledig recht op aftrek van voorbelasting geven;
• De leverancier en de afnemer van de onroerende zaak hebben blijkens de notariële akte gekozen voor een met BTW belaste levering, of partijen hebben een gezamenlijk verzoek ingediend voor een met BTW belaste levering.

Als geheel of nagenoeg geheel wordt aangesloten bij een percentage van 90%. Voor een aantal branches heeft de Staatssecretaris een uitzondering gemaakt, waardoor het percentage voor die branches 70% mag bedragen.

Bij het opteren voor een met omzetbelasting belaste levering dient rekening te worden gehouden met een referentieperiode. Gedurende deze periode dient de onroerende zaak voor 90% of meer worden gebruikt voor aftrekbare doeleinden. De referentieperiode ziet op het boekjaar waarin de onroerende zaak is geleverd en het daaropvolgende boekjaar.

Mocht worden geopteerd voor een met omzetbelasting belaste levering, dan zal voor de afnemer van de onroerende zaken ten aanzien van deze onroerende zaak een nieuwe herzieningsperiode starten.

Bouwterrein

Met ingang van 1 januari 2017 is een bouwterrein onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met één of meer gebouwen. Tot 1 januari 2017 was er minder snel sprake van een bouwterrein in de zin van de Wet op de omzetbelastin 1968.

Met het woord “kennelijk” is bedoeld dat de vraag of sprake is van een bouwterrein wordt beoordeel aan de hand van alle omstandigheden op de datum van levering. Hierbij dient ook te worden gekeken naar de intentie van partijen, mits dit wordt ondersteund door objectieve gegevens. Objectieve gegevens waaruit kan blijken dat sprake is van een bouwterrein zijn:

• Bewerkingen die plaatsvinden of hebben plaatsgevonden aan de grond met het oog op bebouwing van die grond.
• Voorzieningen die worden of zijn getroffen aan de grond met het oog op bebouwing van die grond.
• Voorzieningen die worden of zijn getroffen in de omgeving van de grond met het oog op bebouwing van die grond.
• Een omgevingsvergunning is verleend met het oog op de bebouwing van de grond.
• Een omgevingsvergunning is aangevraagd, maar is ten tijde van de levering nog niet verleend.
• Gemaakte architectkosten die zien op het te bouwen gebouw op het betreffende terrein.

Indien vast komt te staan dat sprake is van een bouwterrein, dan zal de levering van rechtswege belast zijn met omzetbelasting.

Algemeenheid van goederen

De Hoge Raad heeft in 2008 geoordeeld dat artikel 37d Wet omzetbelasting 1968 van toepassing is op ondernemers in de zin van artikel 7, lid 2 Wet omzetbelasting 1968, hetgeen ziet op de exploitatie van vermogensbestanddelen om er duurzaam opbrengsten uit te verkrijgen, hetgeen veelal de verhuur en exploitatie van onroerend goed betreft.

Herzieningsperiode

Heeft u een onroerende zaak met omzetbelasting geleverd gekregen of een onroerende zoek verkregen als een “algemeenheid van goederen”, dan kan op u de herzieningsperiode van toepassing zijn. De herzieningsperiode houdt in dat de onroerende zaak voor de omzetbelasting gedurende een periode van tien jaar wordt gevolgd. Beter gezegd, herziening vindt plaats in het kalenderjaar waarin de onroerende zaak wordt verkregen en de daaropvolgende negen kalenderjaren. Indien de onroerende zaak is verkregen als een “algemeenheid van goederen”, dan zal de herzieningsperiode veelal korter zijn.

De herzieningsperiode wordt nog wel eens uit het oog verloren. Het is dan ook raadzaam uw situatie te (laten) beoordelen indien het volgende zich aandient:

• Verkoop / koop van de onroerende zaak;
• Wijziging van belaste verhuur naar vrijgestelde verhuur;
• Wijziging bedrijfsactiviteiten.

Tot slot

Het kopen of verkopen van onroerend goed kan ingrijpende gevolgen hebben voor de omzetbelasting. Het is dan ook zaak u goed te laten adviseren.

Wilt u meer informatie betreffende de omzetbelasting aangaande de verkoop of koop van een onroerende zaak, neem dan contact op met onderstaande auteur.