Wetsvoorstel BTW herziening op diensten aan onroerende zaken

Het kabinet heeft onlangs een wetsvoorstel gepresenteerd met betrekking tot de herziening van de btw op diensten aan onroerende zaken. Momenteel is er een internetconsultatie geopend waarbij de praktijk op- en aanmerkingen kunnen geven op het wetsvoorstel. Beoogd is dat het wetsvoorstel op 1 januari 2026 in werking treedt. In dit artikel lichten wij het wetsvoorstel, de beweegredenen en de huidige wetgeving toe. Met name short stay projecten zullen last krijgen van deze nieuwe regeling.

Wetsvoorstel BTW herziening op diensten aan onroerende zaken

Het wetsvoorstel beoogd een btw-herzieningsperiode te implementeren voor diensten aan onroerende zaken waarvan het factuurbedrag ten minste EUR 30.000 bedraagt. Een btw-herzieningsperiode is niet nieuw, deze geldt al voor in vooraftrek gebrachte btw op onroerende zaken, rechten waaraan deze zijn onderworpen of roerende zaken waarop wordt of kan worden afgeschreven. Wanneer het gebruik van het onroerend goed voor btw-belaste prestaties binnen de herzieningsperiode afneemt dan moet mogelijk een deel van de eerder in vooraftrek genomen btw weer worden terugbetaald.

Het wetsvoorstel kan in hoofdlijnen als volgt worden samengevat:

• Btw-herzieningstermijn op diensten aan onroerende zaken, bijvoorbeeld renovatie en verbouwingskosten;
• De herzieningstermijn bedraagt (vooralsnog) 5 boekjaren, starten vanaf het boekjaar van ingebruikname;
• De herziening vindt plaats in de vier boekjaren volgend op het boekjaar van ingebruikname geschiedt telkens voor 1/5^e van de voorbelasting;
• Om te voorkomen dat kleine diensten onder de herzieningsregeling vallen is een drempelbedrag factuurbedrag van EUR 30.000 aangehouden.
• De maatregel treedt in werking op 1 januari 2026 en ziet op diensten aan onroerende zaken die na deze datum in gebruik zijn genomen.

Redenen voor het wetsvoorstel BTW herziening

Het wetsvoorstel is ervoor bedoeld om misbruik via zogeheten short-stay structuren tegen te gaan. Normaal gesproken is de verhuur van onroerende zaken vrijgesteld van btw. Gevolg hiervan is dat er ook geen recht op vooraftrek van btw bestaat. In sommige gevallen is de verhuur echter wel belast met btw, bijvoorbeeld bij short-stay verhuur. Wanneer sprake is van short-stay verhuur is er wel recht op vooraftrek ten aanzien van de btw op kosten die een directe relatie hebben met de verhuur. Bijvoorbeeld btw op renovatiekosten om de onroerende zaak verhuur-klaar te maken.

Het ministerie van Financiën geeft bij de toelichting op dit wetsvoorstel aan dat de praktijk niet in lijn is met het doel van de wetgeving. Als voorbeeld wordt gegeven dat ondernemers het onroerend goed na renovatie maar een korte periode btw belast verhuren (short-stay). Deze btw-belaste verhuur geeft dan het recht op volledige vooraftrek van de btw over de renovatiekosten. Het jaar daarna wordt besloten om de woning voor langere periode btw onbelast te verhuren. In de huidige wetgeving is er dan geen mogelijkheid om de eerder in vooraftrek gebrachte btw te herzien. Dergelijke gevallen worden geacht niet in lijn te zijn met het doel en de strekking van de wetgeving.

Ondanks dat de wetgever beoogd misbruik via short-stay structuren aan te pakken raakt het wetsvoorstel alle ondernemers die onroerende zaken bezitten of gebruiken.

Noot fiscaal jurist inzake BTW herziening vastgoed

Een btw-herzieningstermijn wordt vaak niet meer bij stilgestaan en komt voor ondernemers als een verrassing wanneer zij hier mee geconfronteerd worden. De herziene btw moet normaal gesproken in de laatste btw aangifte van het kalenderjaar worden afgedragen. De regeling is nu duidelijker geworden maar is al eerder aangekondigd in de voorjaarsnota 20234 en de brief aan de tweede kamer op Prinsjesdag 2024. De internetconsultatie periode is voorbij, voor de reacties zie deze internetsite.

In algemene zin komt bij vastgoed een hoop fiscaliteit kijken waarbij de belangen al snel groot zijn. Het is verstandig u tijdig hierover te laten adviseren.

Kort en goed is het wetsvoorstel als volgt samen te vatten:

• Het kabinet overweegt nieuwe administratieve verplichtingen voor vastgoedeigenaren en -gebruikers die diensten inkopen voor vastgoed.
• Een wetsvoorstel voor een btw-herzieningsperiode is gepubliceerd, gericht op diensten met een factuurbedrag van €30.000 of hoger.
• Het doel is btw-besparende structuren, vooral bij "short stay exploitatie" en transformatiewoningen, aan te pakken, maar het zal alle ondernemers treffen die onroerende zaken bezitten of gebruiken.
• Het wetsvoorstel is openbaar voor consultatie, waarbij betrokkenen kunnen bijdragen.
• Verhuur van onroerende zaken is normaal gesproken btw-vrijgesteld, maar in sommige gevallen belast, zoals bij short stay verhuur.
• Voor renovaties die niet resulteren in nieuw vervaardigde onroerende zaken, is btw-aftrek definitief na het boekjaar van eerste ingebruikname, maar bij nieuwbouw geldt een herzieningstermijn van negen jaar.
• Het Ministerie van Financiën wil de praktijk van kortstondig btw-belaste verhuur aanpakken en stelt voor de herzieningstermijn uit te breiden naar diensten aan onroerende zaken van €30.000 of meer.
• Ondernemers moeten de initiële btw-aftrek gedurende vier jaar na renovatie of onderhoud bijhouden.
• Het voorstel is om btw-besparende structuren minder aantrekkelijk te maken, met een voorgestelde inwerkingtredingsdatum van 1 januari 2026 en een consultatieperiode van 5 maart tot 2 april 2024.

Vragen over vastgoed en belastingheffing?

De financiele gevolgen voor ondernemers die plannen hebben voor een verbouwing met het oog op kortdurende verhuur zijn groot. Dergelijke projecten moeten dus in 2024 of in 2025 worden afgerond. De ingebruikname moet dan in ieder geval voor 1 januari 2026 plaatsvinden, dit zal in de praktijk vaak lastig haalbaar zijn. Ook de administratieve lasten zullen toenemen omdat de kosten gedurende meerdere jaren moeten worden gevolgd. Heeft u na het lezen van dit artikel vragen of behoefte aan advies? Neem dan gerust geheel vrijblijvend contact op met één van onze adviseurs.