Grondslag overdrachtsbelasting koopsom of taxatierapport

We zien de laatste tijd steeds vaker procedures over de grondslag voor de overdrachtsbelasting. Is dit de koopsom waarvoor het onroerend goed is gekocht of een later (bijvoorbeeld in verband met een financieringsaanvraag) vastgesteld waarde in een taxatierapport? De discussie ontstaat meestal als de onroerende zaak niet openbaar en/of in een beperkte kring wordt aangeboden. In deze blog beschrijven wij een aantal uitspraken, voor de liefhebber is ook deze mening van de advocaat generaal relevant, in het verlengde hiervan het arrest van de Hoge Raad in 2023.

Procedure over startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting

Er is geen overdrachtsbelasting verschuldigd door een starter die zijn eerste woning koopt (mits de starter jonger is dan 35 jaar) en de woningwaarde niet hoger is dan € 510.000 (cijfers 2024). Dit gaat dan om de woning inclusief aanhorigheden. Deze waarde is meestal gelijk aan de koopsom zoals die in uw koopovereenkomst staat. Als de woning op erfpachtgrond staat wordt de gekapitaliseerde waarde van de canon bij de waarde van de woning opgeteld. Koopt u samen met iemand een woning dan kunt u beide gebruik maken van de vrijstelling als u ook beiden voldoet aan de voorwaarden. Voldoet 1 persoon niet aan de voorwaarden dan geldt de vrijstelling voor 1 van de 2 personen (dus over haar of zijn aandeel). U kunt ook kiezen voor 2% overdrachtsbelasting zodat u later nog eens gebruik kunt maken van de vrijstelling. U moet wel deze verklaring invullen. Het is verstandig om de woning eerst via de notaris te verkrijgen en pas daarna te gaan verbouwen, de waarde kan namelijk door de verbouwing toenemen waardoor u geen recht meer heeft op de vrijstelling. Lees ook dit artikel op de site van de belastingdienst.

In een uitspraak van de rechtbank op 23 november 2023 werden belangrijke overwegingen gemaakt betreffende de maatstaf van heffing voor overdrachtsbelasting bij de verkrijging van een woning.

Koopovereenkomst: Eisers kochten een woning voor € 395.000, terwijl een taxateur de marktwaarde op € 430.000 schatte. De taxatie wordt opgesteld in verband met de financiering van de woning. Tussen het koop moment en de taxatie/ overdracht zaten enkele maanden (in een stijgende markt). De startersvrijstelling was toen nog lager dan nu.
Overdrachtsbelasting: Bij de levering werd de grondslag voor overdrachtsbelasting gesteld op de getaxeerde waarde (€ 430.000), resulterend in een belasting van € 8.600 (zijnde 2%). Dit is waarschijnlijk op verzoek van de notaris. De belastingplichtige maakte vervolgens bezwaar tegen deze afdracht van overdrachtsbelasting.
Geschil: Het geschil concentreerde zich op de vraag of de koopsom of de getaxeerde marktwaarde als maatstaf voor de heffing van overdrachtsbelasting moet worden aangenomen.
Definitie van waarde: De Hoge Raad definieert in 1969 'waarde in het economische verkeer' als de prijs die bij de meest geschikte verkoopwijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde betaald zou worden. Citaat van destijds: dat, ingeval het gaat om de waardering van zaken waarin geregeld handel wordt gedreven, als de waarde welke daaraan in het economische verkeer kan worden toegekend in het algemeen dient te worden aangenomen de verkoopprijs, waaronder moet worden verstaan de prijs, die bij aanbieding van de zaak ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed. (…)”
Maatstaf van heffing: Overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde van de onroerende zaak op het moment van verkrijging, welke ten minste gelijk is aan de tegenprestatie (de koopsom).
Bewijslast: Bij een afwijking van de koopsom als maatstaf van heffing ligt de bewijslast in beginsel bij de verweerder, aldus de hoge raad in 1996.
Taxatierapport als bewijs: Het taxatierapport werd door de rechtbank gezien als overtuigend bewijs dat de marktwaarde hoger was dan de overeengekomen koopsom, mede door de stijgende woningmarkt.
Niet openbaar aangeboden: De woning werd niet openbaar aangeboden, wat bijdraagt aan het oordeel dat de koopprijs niet noodzakelijkerwijs de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. De context van een stijgende woningmarkt versterkt het argument dat de getaxeerde waarde een accuratere weergave is van de waarde in het economische verkeer.
Verkopersverklaring: De verklaring van eisers over de totstandkoming van de koopprijs ondersteunt niet het argument dat deze prijs de waarde in het economische verkeer weerspiegelt.
Zorgvuldige taxatie: Het belang van een accurate en onafhankelijke taxatie wordt onderstreept, vooral in een fluctuerende markt.

De rechtbank concludeerde dat de koopsom niet als de waarde in het economisch verkeer kan worden beschouwd en dat de getaxeerde marktwaarde (€ 430.000) als grondslag voor de overdrachtsbelasting moet worden aangenomen. Deze uitspraak benadrukt het belang van een zorgvuldige beoordeling van de marktwaarde en de rol van taxatierapporten in geschillen over overdrachtsbelasting.

Deze uitspraak biedt een belangrijk precedent voor toekomstige zaken betreffende overdrachtsbelasting en de waardering van onroerend goed. Het benadrukt de noodzaak voor zowel kopers als verkopers om zich bewust te zijn van de fiscale implicaties van de waardering van onroerend goed bij de overdracht. De discussie met de belastingdienst over de grondslag voor de overdrachtsbelasting zal de komende tijd meer in beeld komen.

Maatstaf heffing overdrachtsbelasting bij aankoop onder getaxeerde waarde

In een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam in 2021 kwam ook de grondslag voor de overdrachtsbelasting aan de orde. De meervoudige kamer gaat er eens goed voor zitten. Deze casus biedt een diepgaand inzicht in de complexiteit van de waardering van onroerend goed voor fiscale doeleinden en de interpretatie van relevante wettelijke bepalingen.

Achtergrond: De casus betreft een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd aan een belanghebbende vennootschap, waarbij de waardering van een vastgoedportefeuille centraal staat.
Procesverloop: Na bezwaar en beroep tegen de naheffingsaanslag, volgde hoger beroep en incidenteel hoger beroep bij de belastingkamer, resulterend in een compromis over de additionele maatstaf van heffing.
Waardering van Onroerend Goed: De kern van het geschil betreft de bepaling van de waarde van onroerende zaken ten tijde van de verkrijging voor de berekening van overdrachtsbelasting.
Maatstaf van heffing: Volgens artikel 9, eerste lid, Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) wordt de belasting berekend over de waarde van de onroerende zaak, welke ten minste gelijk is aan de tegenprestatie.
Belastbaar feit: Elk verkregen onroerend goed vormt afzonderlijk een belastbaar feit, waarvoor de maatstaf van heffing individueel dient te worden bepaald.
Connexiteit: De rechtbank verwierp het argument van connexiteit, waarbij belanghebbende stelde dat de totale koopsom bepalend zou moeten zijn voor de heffing van overdrachtsbelasting, gezien de ondeelbaarheid van de hoofdkoopovereenkomst en de daarmee samenhangende deelovereenkomsten.
Compromis: Partijen bereikten een compromis waarbij werd overeengekomen dat de waarde in het economisch verkeer van de verkregen onroerende zaken €16.500.000 hoger is dan de aangegeven waarde, leidend tot een additionele maatstaf van heffing.

In een eerdere uitspraak van de rechtbank Gelderland in 2022 speelde dezelfde discussie.. In deze procedure heeft de rechtbank zich uitgesproken over de grondslag voor de heffing van overdrachtsbelasting bij de verkrijging van een onroerende zaak. Deze casus biedt inzichtelijke leerpunten voor de fiscale praktijk, met name op het gebied van de waardering van onroerend goed en de toepassing van overdrachtsbelasting.

Bezwaar en beroep: Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen de voldoening van overdrachtsbelasting, welk bezwaar ongegrond is verklaard. Hierop volgde een beroep bij de rechtbank.
Onderzoek ter zitting: Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden met vertegenwoordiging van beide partijen, waarbij ook een pleitnota is ingediend door verweerder.
Verkrijging onroerende zaak: Eiser heeft een vastgoedportefeuille verworven, waarbij de koopprijs en de getaxeerde waarde in het economisch verkeer significant uiteenlopen.
Maatstaf van heffing: Het geschil concentreert zich op de vraag of de overeengekomen koopsom of de getaxeerde marktwaarde als grondslag voor de overdrachtsbelasting dient.
Wettelijk kader: Artikel 9, eerste lid, van de Wet op de belastingen van rechtsverkeer (WBR) stelt de waarde van de onroerende zaak als grondslag voor de belasting, welke ten minste gelijk is aan de tegenprestatie.
Waarde in het Economisch Verkeer: Volgens artikel 52 WBR en jurisprudentie van de Hoge Raad wordt onder 'waarde' de waarde in het economische verkeer verstaan, doorgaans de prijs die bij de meest geschikte verkoopwijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde betaald zou worden.
Bewijslast: De bewijslast dat de waarde in het economisch verkeer hoger is dan de overeengekomen koopsom rust in beginsel bij verweerder.
Taxatierapport: Het taxatierapport biedt overtuigend bewijs dat de waarde in het economisch verkeer hoger is dan de overeengekomen koopsom. Dit rapport is zorgvuldig opgesteld en onderbouwd met relevante referenties.
Verkoopproces: De onroerende zaak is niet op de openbare markt aangeboden, wat de vraag oproept of de overeengekomen koopsom wel de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt.
Conclusie van de Rechtbank: De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat de overeengekomen koopsom niet als de waarde in het economisch verkeer kan worden aangemerkt en dat uitgegaan dient te worden van de getaxeerde marktwaarde.
Openbare verkoop: Het aanbieden van onroerend goed op de openbare markt kan een belangrijke factor zijn bij het bepalen van de waarde in het economisch verkeer.

Noot fiscaal jurist inzake waardering onroerende zaken voor de overdrachtsbelasting

Soms komt de koopsom niet overeen met de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak. Dit speelt met name als een onroerende zaak onderling (dus niet openbaar) wordt verkocht. De grondslag voor de overdrachtsbelating is de waarde in het economische verkeer, dit is in het algemeen de verkoopprijs (Hoge Raad in 1969), dit is ook conform het waarde begrip in artikel 17 lid 2 wet WOZ, zie hiertoe ook het arrest van de Hoge Raad in 2000. Als er weinig tijd zit tussen de aankoop en de peildatum kan er normaal gesproken vanuit worden gegaan dat de waarde de juiste is, zijnde de prijs die de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou betalen, tenzij de belastingdienst met argumenten komt dat dit niet juist kan zijn. Dus bij normale markt-omstandigheden is de waarde van de onroerende zaak gelijk aan de koopsom (dus openbare verkoop, geen gelieerde partijen, geen bijzondere voorwaarden, normale onderhandelingen, etc.).

De belastingdienst wil nog wel eens stellen "de taxatiewaarde in het rapport voor de financiering is hoger dus de waarde in het economische verkeer ook". Dit is zonder nadere motivering logisch maar niet rechtens. De belastingdienst moet dan met feiten en omstandigheden komen en aannemelijk maken waarom ze dit vinden. Er moet dan ook rekening worden gehouden met alle relevante omstandigheden op dat moment, hierbij dus kijken naar leegstand in de buurt, de markt, de hypotheekrente, de referentieobjecten, etc. Bij een discussie moet ook worden gekeken naar de WOZ waarde van een onroerende zaak (en de ontwikkeling in de tijd).

Laat u bij een discussie bijstaan door een deskundige, stuur ons gerust een e-mail voor een gesprek of offerte.