Flexwoning en belastingen

De afgelopen jaren hebben vastgoedbeleggers, werkgever en  woningcorporaties hun aandacht steeds meer gericht op flexwoningen als oplossing voor de woningtekorten in Nederland, deze woningen worden gebruikt voor tijdelijke bewoning van bijvoorbeeld werknemers en/of (kleinere) gezinnen. Deze relatief nieuwe woonvormen brengen echter diverse fiscale vraagstukken met zich mee, met name op het gebied van de vennootschapsbelasting (VPB). In deze blog gaan we in op de belangrijkste VPB-aspecten van flexwoningen.

Wat zijn Flexwoningen?

Flexwoningen (verplaatsbare huisvesting), zijn woningen die snel gebouwd en geplaatst kunnen worden op tijdelijk beschikbare locaties. Veelal worden deze woningen in een fabriek gebouwd en snel op locatie neergezet en/of opgebouwd. Gemeenten verlenen soms tijdelijke vergunningen voor een periode van vijf tot tien jaar (soms ook langer). Het doel is dat bewoners langer dan enkele maanden of jaren in deze woningen verblijven.

Afschrijving van Flexwoningen

De afschrijving op gebouwen wordt bepaald door aanschafkosten, restwaarde en gebruiksduur. Bij flexwoningen is het lastig om de restwaarde en levensduur te schatten, vooral als de herplaatsingsgarantie van toepassing is. Art. 3.30a Wet IB 2001 beperkt afschrijvingen op gebouwen tot de boekwaarde hoger dan de WOZ-waarde, waardoor vaak nauwelijks kan worden afgeschreven. De term 'gebouw' is hierbij cruciaal, maar niet in de wet gedefinieerd. Ook worden de begrippen gebouw en onroerende zaak soms door elkaar gebruikt. De jurisprudentie biedt handvatten, maar is casuïstisch en gedateerd. Als een flex woning niet op een fundering wordt geplaatst en eenvoudig verplaatsbaar is, is het verdedigbaar om te stellen dat er sneller op kan worden afgeschreven.

Flexwoningen als gebouw

Flexwoningen kunnen als gebouw worden aangemerkt als ze voldoen aan bepaalde criteria, zoals duurzame constructie verbonden met de grond, moeilijk verplaatsbaar, en bescherming bieden tegen wind en neerslag. Jurisprudentie toont aan dat tijdelijke constructies zoals strandtenten en bouwketen vaak niet als gebouw worden gezien vanwege hun eenvoudige demontage. Flexwoningen staan echter vaak langdurig op één plek en hebben een langere levensduur, wat bijdraagt aan de kwalificatie als gebouw.

Belangrijke overwegingen:

1. Fundering : Flexwoningen op verplaatsbare betonnen bodemplaten kunnen als gebouwen worden beschouwd, afhankelijk van de mate van verankering en fundering. Zie hiertoe de uitspraak van de Hoge Raad inzake nertshokken die via betonnen palen met de grond verankerd waren (Hoge Raad 12 oktober 1983) of een uitspraak inzake een opblaasbare tennishal welke ook als gebouw wordt gezien (Gerechtshof Den Haag d.d. 28 juli 1980). Als het gebouw verder niet wordt verankerd (Hoge Raad d.d. 16 september 1981) is het geen gebouw. Aansluiting zoeken bij een strandtent (Gerechtshof Den Haag d.d. 29 juni 1994) lijkt dan de meest logische route, deze wordt meestal ook niet gezien als gebouw. Of een flexwoning een gebouw is is dus sterk afhankelijk van de feiten en omstandigheden.
2. Aansluiting op voorzieningen: Moderne woningen zijn vaak gasvrij en zelfvoorzienend, waardoor aansluiting op voorzieningen minder relevant wordt.
3. Duurzaamheid: Flexwoningen met vergunningen voor langere periodes (vijf tot tien jaar) en een technische levensduur van vijftien jaar kwalificeren vaak als gebouwen.

Transformatie, opslag en verplaatsen van Flexwoningen

Wanneer een flexwoning tijdelijk wordt opgeslagen zonder nieuwe locatie, vervalt mogelijk de kwalificatie als gebouw. Dit roept de vraag op of de jaarlijkse toetsing van de gebouwstatus noodzakelijk is. Het is vaak de bedoeling dat flexwoningen voor langere tijd verhuurd worden, waardoor de kwalificatie 'gebouw' in veel gevallen gehandhaafd blijft, ook tijdens tijdelijke opslagperiodes.

Uitgaven voor verplaatsing van flexwoningen kunnen aan de oude of nieuwe locatie worden toegerekend. Uitgaven voor de oude locatie kunnen worden voorzien, terwijl uitgaven voor de nieuwe locatie geactiveerd moeten worden. Regelmatige verplaatsingen kunnen leiden tot cumulatie van verplaatsingsuitgaven, die fiscaal niet altijd aftrekbaar zijn.

Afwaardering van Flexwoningen

De bedrijfswaarde van flexwoningen kan lager worden door omstandigheden zoals verplaatsingskosten. Art. 3.29c Wet IB 2001 beperkt afwaarderingen op basis van bekende omstandigheden bij aanschaf. Flexwoningen kennen vaak onzekerheid over waardeontwikkeling en restwaarde, wat soepele toepassing van afwaarderingsregels rechtvaardigt.

Noot fiscaal jurist inzake flex woningen

Flexwoningen brengen nieuwe fiscale uitdagingen met zich mee. De bestaande jurisprudentie is niet altijd toepasbaar op moderne bouwvormen, waardoor een definitie van 'gebouw' in art. 3.30a Wet IB 2001 die aansluit bij 'onroerende zaak' uit art. 3:3 BW gewenst is. Terughoudendheid bij het toepassen van art. 3.29c Wet IB 2001 op afwaarderingen kan investeerders meer zekerheid bieden. Als de bedrijfswaarde van een flexwoning na verloop van tijd lager is dan de boekwaarde kan een fiscale afwaardering plaatsvinden.

Enkele tips:

1. Houd rekening met de afschrijvingsbeperking en kwalificatie als gebouw bij investeringen in flexwoningen.
2. Maak duidelijke afspraken over huur en erfpacht om fiscale verrassingen te voorkomen.
3. Plan verplaatsingen zorgvuldig om cumulatie van uitgaven en fiscale beperkingen te minimaliseren.
4. Overweeg de bedrijfswaarde en restwaarde bij afwaarderingen en zoek fiscaal advies om optimaal gebruik te maken van afschrijvingsmogelijkheden.
5. Als flexwoningen op gehuurde grond staat kan er discussie ontstaan over "wie is de eigenaar" let hierop.

Met deze inzichten en adviezen kunnen ondernemers beter navigeren door de fiscale aspecten van flexwoningen en hun investeringen optimaal beheren.