Fiscale ontwikkelingen vastgoedmarkt

Belangrijke Fiscale Ontwikkelingen in de Nederlandse Vastgoedmarkt: 2025

De Nederlandse vastgoedmarkt staat aan de vooravond van belangrijke fiscale veranderingen die in 2025 in werking treden. Deze wijzigingen zullen ingrijpende gevolgen hebben voor investeerders, ontwikkelaars, beleggers en andere belanghebbenden binnen de sector. In dit blogartikel onderzoeken we de belangrijkste fiscale updates en analyseren we hun potentiële impact op vastgoedtransacties en investeringsstrategieën.

Overdrachtsbelasting op aandelen in vastgoed BV

• Afschaffing van vrijstellingen: Vanaf 1 januari 2025 zal de bestaande vrijstelling van overdrachtsbelasting voor aandelen in entiteiten die bouwgrond of nieuw ontwikkeld vastgoed bezitten, worden afgeschaft. Dit zal een directe verhoging van de kosten voor aandelentransacties met zich meebrengen (artikel).
• Specifiek tarief en uitzonderingen: Het nieuwe specifieke tarief voor deze transacties zal 4% bedragen, aanzienlijk lager dan het algemene tarief van 10,4%. Uitzonderingen zijn toepasbaar voor transacties waarbij binnen twee jaar na aankoop ten minste 90% van de betaalde btw teruggevorderd kan worden.
• Overgangsrecht voor lopende projecten: Voor lopende projecten die voldoen aan specifieke voorwaarden, zoals een schriftelijke overeenkomst voor 19 september 2023, is overgangsrecht van toepassing, waarbij de transactie vóór 1 januari 2030 moet zijn voltooid.

Afschaffing van de EBITDA-regel drempel voor renteaftrekbeperking

• Huidige regelgeving: Momenteel is de renteaftrek beperkt tot het hoogste van 20% van de EBITDA of EUR 1 miljoen per belastingplichtige. (artikel) (voorjaarsnota 2023)
• Verandering per 2025: De drempel van EUR 1 miljoen wordt afgeschaft, wat een substantiële invloed zal hebben op de renteaftrekpositie van vastgoedbeleggers die vastgoed verhuren aan derden.
• Actie: Het is verstandig om alvast een calculatie te maken van de financiele gevolgen (en gevolgen op uw rendement) welke het gevolg zijn van deze wetswijziging. Tevens is het verstandig om investeringsstructuren ander op te zetten.

Hervormingen binnen het Regime voor Fiscale Beleggingsinstellingen

• Afschaffing van directe vastgoedinvesteringen onder FBI-regime: Vanaf 2025 is het onder het FBI-regime niet langer mogelijk om direct in Nederlands vastgoed te investeren, wat resulteert in een vennootschapsbelasting van 25,8% voor deze investeringen. (wetsvoorstel)
• Uitzondering: Indirecte investeringen blijven echter toegestaan.
• Impact op bestaande en nieuwe structuren: Deze wijziging vereist een heroverweging van bestaande en nieuwe investeringsstructuren, aangezien de fiscale behandeling zal veranderen.

Wijzigingen kwalificatieregeling voor buitenlandse entiteiten

• Nieuwe kwalificatieregels voor entiteiten: Met ingang van 1 januari 2025 zullen de Nederlandse kwalificatieregels voor buitenlandse entiteiten wijzigen, wat resulteert in een verschuiving van niet-transparant naar transparant voor bepaalde entiteitstypes.
• Fiscale gevolgen van herclassificatie: Deze herclassificatie kan leiden tot fiscale gevolgen zoals vennootschapsbelastingheffing en wijzigingen in bronbelasting- en renteaftrekposities.

Belangrijke jurisprudentie en beleidsbesluiten die zijn aangekondigd 

• Ongerealiseerde verliezen: Volgens recente uitspraken zullen ongerealiseerde fiscale verliezen bij aandelentransacties verloren gaan, wat leidt tot potentiële risico's bij de onderhandelingen over koopprijzen en verkooptransacties.
• BTW-Jurisprudentie over Bouwgrond: Een recent arrest van de Hoge Raad heeft nieuwe licht geworpen op de kwalificatie van grond als bouwgrond voor btw-doeleinden, wat essentieel is voor de fiscale behandeling van overdrachtsbelasting en btw. Belangrijke voorwaarde om grond als bouwgrond te zien is dat de betreffende grond onbebouwd is.
• Herziening BTW op diensten aan onroerende zaken: Er is een wetsvoorstel gepresenteerd met betrekking tot de herziening van BTW op diensten aan onroerende zaken. Over deze nieuwe wetgeving wordt al lang gesproken, invoering is per 1 januari 2026 (artikel)
• Vastgoed belast in box 1 in plaats van box 3: steeds vaker is er discussie met de belastingdienst over de belastingheffing over vastgoed in prive. De belastingdienst is al snel van mening dat sprake is van resultaat uit overige werkzaamheden in plaats van normaal vermogensbeheer (artikel)
• Shortstay: de overheid heeft diverse wetswijzigingen aangekondigd over de behandeling van zogenaamde short stay structuren (artikel)

Conclusie fiscale aanpassingen in de vastgoedwereld

De komende wijzigingen in 2025 zullen  fiscale implicaties hebben voor de Nederlandse vastgoedmarkt, meer belasting impliceert een lager rendement. Het is van belang voor betrokken partijen om deze ontwikkelingen nauwlettend te volgen en hun strategieën dienovereenkomstig aan te passen om te voldoen aan de nieuwe fiscale realiteit. Fiscale advisering en tijdig structureren anders opzetten en/of bij aankoop rekening houden met deze nieuwe fiscale wetgeving is van essentieel belang.

Investeerders en belanghebbenden dienen de impact van deze regelwijzigingen te beoordelen en hun investeringsstructuren te herzien om optimaal te blijven functioneren binnen het veranderende fiscale landschap. Neem gerust contact op met onderstaande specialisten of stuur ons een e-mail met een verzoek voor een goed gesprek en/of offerte.