Fiscaal afwaarderen van vastgoed
Vastgoed en fiscaliteit is een combinatie waarbij vaak grote, financiële belangen spelen. Binnen het speelveld van vastgoed en fiscaliteit worden ondernemers en particulieren steeds geconfronteerd met nieuwe, meer complexe regelgeving. Denk bijvoorbeeld aan de startersvrijstelling en het hoofdverblijfcriterium in de overdrachtsbelasting per 2021. In dit artikel gaan wij in op iets wat niet vaak voorkomt, maar wel verstrekkende gevolgen kan hebben: afwaarderen op vastgoed.
Beperking afschrijving vastgoed in de inkomstenbelasting
Ondernemers, resultaatgenieters en rechtspersonen mogen op gebouwen afschrijven. De afschrijving is echter beperkt. Er mag worden afgeschreven tot de zogeheten bodemwaarde. De hoogte van de bodemwaarde is op dit moment verschillend voor de inkomstenbelasting en de Vennootschapsbelasting en tevens afhankelijk hoe (door wie) het gebouw / vastgoed wordt gebruikt (in eigen gebruik of ter belegging). Nu geldt in de Inkomstenbelasting een ruimere afschrijvingsmogelijkheid voor gebouwen in eigen gebruik dan in de Vennootschapsbelasting. Waarom? Dat weet niemand. Er is besloten dat per 2024 dit onderscheid komt te vervallen door de bodemwaarde voor alle gebouwen vast te stellen op de WOZ waarde, dit zowel in de VPB als in de IB.
- Let op! Door de wetswijziging in 2024 worden in de Inkomstenbelasting de afschrijvingsmogelijkheden voor gebouwen in eigen gebruik aanzienlijk beperkt, evenals – indien aan de orde - de toepassing van de herinvesteringsreserve.
Wanneer kun je vastgoed fiscaal afwaarderen?
Het klinkt wellicht als een open deur, maar om iets te kunnen afwaarderen, dient het in een eerder stadium gewaardeerd te zijn. Vastgoed op de balans komt over het algemeen onder twee posten voor: bedrijfsmiddelen en voorraad. Vastgoed als bedrijfsmiddel kenmerkt zich doordat het binnen de onderneming zelf wordt gebruikt. Denk dan bijvoorbeeld aan het fabriekspand waarin fietsen worden geassembleerd.
Vastgoed kan echter ook als voorraad aangehouden worden. Het vastgoed is dan bestemd voor de omzet. Denk bijvoorbeeld aan de projectontwikkelaar die een pand aankoopt om het binnen een half jaar weer door te verkopen. Het pand is dan niet bedoeld om in de onderneming gebruikt te worden, maar is bestemd voor de omzet.
In beide situaties kan afwaarderen aan de orde komen, maar wel onder toepassing van verschillende spelregels. Wij behandelen dat hierna.
Vastgoed als bedrijfsmiddel
De gangbare cyclus van vastgoed als bedrijfsmiddel is als volgt. U koopt het vastgoed, bijvoorbeeld een bedrijfspand, aan met als doel dit te gebruiken in de onderneming. De wet maakt het mogelijk dat u op bedrijfsmiddelen afschrijft. U kunt dan jaarlijks een deel van de nog niet afgeschreven aanschaffings- en voortbrengingskosten van het pand in mindering brengen op uw winst. Voor gebouwen gelden echter aanvullende afschrijvingsregels. Zo mag u slechts afschrijven zolang de boekwaarde hoger is dan de bodemwaarde. De bodemwaarde is bij wet bepaald en luidt als volgt:
Inkomstenbelasting
- Pand in eigen gebruik: 50% WOZ-waarde;
- Pand bestemd om (in)direct hoofdzakelijk aan derden ter beschikking te worden gesteld: 100% WOZ-waarde.
Vennootschapsbelasting
- Pand in eigen gebruik of bestemd om (in)direct hoofdzakelijk aan derden ter beschikking te worden gesteld: 100% WOZ-waarde.
Op basis van goed koopmansgebruik mag u slechts dan uw vastgoed afwaarderen, als sprake is van een duurzame en aanmerkelijke waardedaling. Dat is door de Hoge Raad bevestigd. Net als bij veel juridische aangelegenheden is dat afhankelijk van alle feiten en omstandigheden.
Fiscaal afwaarderen van vastgoed: tot welk niveau?
Hier komt het belang van de vraag of u het pand zelf gebruikt om de hoek kijken. De meest complexe regels treft u bij vastgoed in eigen gebruik. U kunt afwaarderen tot de (mogelijk) lagere bedrijfswaarde en daarvoor heeft u de zogenaamde directe en indirecte opbrengstwaarde nodig. Hierbij is het verstandig u te laten bijstaan door een fiscalist en een taxateur. De Belastingdienst zal over deze verschillende waarden namelijk zeker vragen stellen. Afwaardering komt iteindelijk aan de orde als zowel de directe opbrengstwaarde als de indirecte opbrengstwaarde lager zijn dan de huidige fiscale boekwaarde.
Indien het gaat om panden die aan derden ter beschikking worden gesteld, dan is het iets eenvoudiger. U laat het pand dan taxeren, telt daar de redelijke overdrachtskosten bij op en bepaalt of dit hoger of lager is dan de fiscale boekwaarde.
Vastgoed als voorraad
Zoals aangegeven, kan vastgoed ook direct voor de omzet bestemd zijn. Het gaat dan om voorraden. Kenmerkend aan voorraden is dat deze een vrij snelle doorlooptijd kennen. De waarde van uw aanwezige voorraad neemt u op de fiscale balans op. Het kan echter zijn dat de waarde op uw balans totaal niet overeenkomt met de werkelijkheid. Het afwaarderen van de voorraad kan dan aan de orde komen. U moet de afwaardering wel aannemelijk kunnen maken. De Belastingdienst zal de afwaardering alleen aanvaarden als duidelijk is dat het niet slechts om een kortstondige waardedaling gaat.
Advisering bij fiscaal afwaarderen van vastgoed
Het fiscaal afwaarderen van vastgoed gaat gepaard met grote, financiële belangen. De regelgeving is complex en dat maakt de foutkans groter. Vooraf in gesprek gaan met een fiscalist kan veel gedoe achteraf voorkomen. Aangezien de eerste kennismaking vrijblijvend is, is er eigenlijk geen reden om bij verdere vragen even contact met ons op te nemen.
