Exploitatie panden box 1 of box 3

Als u als natuurlijk persoon vastgoed exploiteert, is het altijd de vraag of dit in box 1 (hoge belasting, winst) of box 3 (lage belasting, vermogensbeheer) zal plaatsvinden. De Belastingdienst zal snel stellen dat er sprake is van winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden, de belegger zal stellen: "ik doe niks en er is sprake van normaal vermogensbeheer, dus box 3."

Vrijblijvend advies inzake beleggen in panden

Wij adviseren veel klanten over de exploitatie van bedrijfspanden, (vakantie) woningen of kantoren. Naast de fiscaliteit wordt ook gekeken naar de juiste (fiscale) structuur, BTW/ overdrachtsbelasting perikelen, financieringsopzet en estate planning. Wilt u uw structuur eens laten beoordelen en/of bent u voornemende te gaan investeren? Maak gerust een vrijblijvende afspraak of stuur ons een e-mail voor een offerte.

Exploitatie van vastgoed

Als een natuurlijk persoon zich bezig gaat houden met het kopen, verkopen en / of verhuren van vastgoed, kan sprake zijn van winst uit onderneming (of resultaat uit overige werkzaamheden). Een harde lijn is er niet en binnen het grijze gebied zijn de feiten uiteindelijk van groot belang. De kern is vaak: "wat doet u zelf?" Bij een box 1 belegging is de winst belast en zijn de (onderhouds)kosten aftrekbaar. De signalen die duiden op winst uit onderneming (box 1) zijn:

• veel eigen werk / actief vermogensbeheer (artikel 3.90 en 3.91 wet IB 2001);
• uitponden van panden (kopen, splitsen, verkopen);
• ingrijpende verbouwingen;
• snelle winst (aankoop / verkoop).

Box 1 of box 3 beleggen in vastgoed

In onze praktijk zien we steeds vaker een discussie met de Belastingdienst ontstaan. Er is een grijs gebied waar rechters steeds vaker hun mening over moeten geven (jurisprudentie). Dit maakt het wel steeds duidelijker, de grenzen worden dus strakker.

Richtlijnen die rechters afgeven (signalen voor box 1) zijn:

1. Zelf administratieve werkzaamhden verrichten, zoals advertenties plaatsen, klachten oplossen, huurovereenkomsten opstellen, huur innnen, betalingen verrichten, etc.
2. Zelf werkzaamheden in de panden verrichten (verbouwen / renovatie).
3. Regelmatig aan- en verkopen met winst.
4. Zelf intensief met de panden bezig (kopen, onderhouden contacten met partijen, etc.).
5. Specifieke kennis, deskundigheid of relaties binnen de onroerendgoedwereld.

Het is wel van belang dat het geheel moet worden gewogen, het voldoen aan 1 voorwaarde is niet voldoende om dan maar te stellen dat er sprake is van een bedrijf / winst uit onderneming.

Procedure resultaat overige werkzaamheden of box 3

In deze zaak beoordeelde de Rechtbank Zeeland West Brabant op 1 oktober 2024 (ECLI:NL:RBZWB:2024:6657) het beroep van belanghebbende tegen de door de inspecteur opgelegde navorderingsaanslagen over het jaar 2017 in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen (IB/PVV) en de inkomensafhankelijke bijdrage Zorgverzekeringswet (Zvw). De inspecteur legde de navorderingsaanslagen op naar aanleiding van vastgoedtransacties van belanghebbende, waarbij aanzienlijke transactiewinsten werden behaald. De inspecteur baseerde de navorderingsaanslagen op transactiewinsten behaald door belanghebbende met de verkoop van vastgoed en aangrenzende percelen. Het geschil betrof of deze winsten kwalificeerden als "resultaat uit overige werkzaamheden" (ROW) of als "winst uit onderneming". Het betrof twee afzonderlijke verkopen:
1. Verkoop van een pand en percelen aan [straat 1] (verkoop 1), en
2. Verkoop van een pand en percelen aan [straat 2] (verkoop 2).

De rechtbank oordeelde dat de transactiewinst behaald met verkoop 1 niet kwalificeerde als ROW, omdat geen sprake was van werkzaamheden die normaal vermogensbeheer te boven gingen. Voor verkoop 2 oordeelde de rechtbank echter dat de werkzaamheden van belanghebbende wel buiten het kader van normaal vermogensbeheer vielen, omdat hij doelbewust meerwaarde creëerde door strategische aankopen en combinaties van aangrenzende percelen. Deze winst kwalificeerde daarom als ROW.

De rechtbank bevestigde dat de inspecteur beschikte over een "nieuw feit" dat navordering rechtvaardigde, aangezien de inspecteur bij de initiële aanslag niet op de hoogte was van de vastgoedtransacties. De rechtbank oordeelde echter dat de hoogte van de navorderingsaanslag IB/PVV moest worden verminderd, omdat de aanslag te hoog was vastgesteld. De aanslag Zvw werd in stand gelaten. De inspecteur betoogde dat de bewijslast moest worden omgekeerd en verzwaard, omdat belanghebbende niet de vereiste aangifte zou hebben gedaan. De rechtbank verwierp dit argument, omdat zij oordeelde dat belanghebbende zich niet bewust was dat zijn aangifte onjuist was.

De rechtbank paste de normen voor ROW zoals vastgesteld in de jurisprudentie toe, waarbij onderscheid werd gemaakt tussen normaal vermogensbeheer en actief handelen met als doel meerwaardecreatie. Het beroep van belanghebbende op schending van het gelijkheidsbeginsel werd verworpen, aangezien de door hem genoemde gevallen geen vergelijkbare beleidsmatige behandeling betrof, maar individuele gerechtelijke uitspraken.

Procedures inzake vastgoed, box 3

Als u een woning of een appartement heeft verhuurd en vervolgens met winst verkoopt, duidt dit niet per definitie op meer dan normaal vermogensbeheer. Het inschakelen van een notaris of een deskundige om de appartementen op te knappen of te splitsen, duidt ook niet per definitie op actief vermogensbeheer. De grens is echter niet eenduidig aan te geven. In een arrest van de Hoge Raad (9 oktober 2009, rolnummer 43035) en het Gerechtshof Leeuwarden (13 januari 2006, rolnummer 1129/04) kwam een zaak aan de orde waarbij een ondernemer een appartementencomplex met huurders kocht. Zodra een huurder vertrok, werd het appartement verkocht. De inspecteur wil de winst belasten in box 1. Het Gerechtshof in Leeuwarden stelt de inspecteur in het gelijk, de Hoge Raad echter niet. De Hoge Raad is helder in zijn bewoordingen: 

• Als de uitponding gepaard gaat met werkzaamheden die naar hun aard en omvang onmiskenbaar zijn gericht op het behalen van - redelijkerwijs te verwachten - voordelen die het bij normaal actief vermogensbeheer te verwachten rendement te boven gaan, is sprake van box 1 inkomen. Dit kan ook voorkomen bij bijzondere (voor)kennis.

Procedures inzake vastgoed, box 1

Henk heeft 60 panden in bezit en deze worden verhuurd. De rechter is van mening dat er sprake is van winst uit onderneming, de redenen hiervoor zijn:

1. Kopen panden met achterstallig onderhoud die door hem (of met bemiddeling van hem) worden opgeknapt.
2. Panden worden verkocht, opgeknapt en met winst verkocht (binnen korte termijn).
3. Administratieve werkzaamheden worden door Henk zelf verricht (leningen, huurontvangsten, opstellen huurcontracten, etc.).

Volgens de rechter is er dan ook sprake van een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid waarmee X in het economische verkeer beoogt winst te behalen. De activiteiten / werkzaamheden van Henk gaan ver uit boven hetgeen bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is. Gerechtshof Den Haag 5 augustus 2016 ECLI NL GHDHA 2016 2627. Henk gaat in cassatie bij de Hoge Raad, de Hoge Raad heeft de uitspraak van het Gerechtshof bevestigd (Hoge Raad d.d. 2 juni 2017 ECLI:NL:HR:2017:992)

Vastgoed belegging is ROW dus box 1

De uitspraak van de Rechtbank Den Haag (december 2023) betreft een zaak waarbij in geschil is of de inkomsten uit de verhuur van woningen door een man en zijn echtgenote kwalificeren als resultaat uit overige werkzaamheden (ROW) en daarmee tot box 1 behoren, of dat deze woningen tot box 3 gerekend moeten worden. Hieronder volgt een samenvatting met de belangrijkste punten en een heldere conclusie:

• De feiten: De man bezit samen met zijn echtgenote zeven woningen, waarvan zes worden verhuurd. Voor de financiering van deze woningen zijn geldleningen afgesloten. In zijn aangifte IB/PVV over 2015 heeft hij de verhuurde woningen en twee leningen in box 3 opgenomen. De inspecteur heeft echter de aangegeven kosten als ROW niet in aftrek geaccepteerd.
• Het geschil:  Het geschil draait om de vraag of de verhuuractiviteiten van de man als normaal vermogensbeheer (box 3) beschouwd kunnen worden, of dat deze activiteiten als ROW (box 1) gezien moeten worden vanwege het zelf verrichten van substantiële onderhoudswerkzaamheden en andere activiteiten die verder gaan dan normaal vermogensbeheer.
• Rechtbankoordeel: De rechtbank (ECLI:NL:RBDHA:2023:20776) oordeelt dat de inspecteur aannemelijk heeft gemaakt dat de verhuuractiviteiten van de man kwalificeren als ROW. Dit komt doordat de man aanzienlijke activiteiten heeft verricht die een normaal vermogensbeheer overstijgen, zoals het zelf uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden, regelen van nutsvoorzieningen, inrichting van woningen, opmaken van huurcontracten, innen van huren, en het verzorgen van post. Deze werkzaamheden hebben ertoe geleid dat de man een hoger rendement kon behalen dan bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is, waardoor sprake is van deelname aan het economisch verkeer en een bron van inkomen volgens artikel 3.90 Wet IB 2001.
• Interne compensatie: Ondanks het feit dat de aanslagen naar aanleiding van de vaststelling dat de woningen tot box 1 gerekend moeten worden, niet leiden tot een lagere aanslag vanwege interne compensatie (de niet in aftrek gebrachte rente wordt gecompenseerd door een niet eerder in aanmerking genomen stakingswinst), blijft de kwalificatie als ROW staan.
• Conclusie: De rechtbank concludeert dat de inkomsten uit de verhuur van woningen voor het jaar 2015 kwalificeren als ROW en de aanslagen IB/PVV en ZVW niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep van de verhuurder is ongegrond verklaard.

Dit oordeel bevestigt het belang van de aard en omvang van de activiteiten die een verhuurder verricht met betrekking tot de verhuurde objecten. Wanneer deze activiteiten normaal actief vermogensbeheer overstijgen, kan dit leiden tot een andere fiscale behandeling, waarbij de inkomsten als ROW worden beschouwd en niet als inkomsten uit sparen en beleggen (box 3).

Conclusie fiscaal jurist

Het is maatwerk met een grijs gebied. Op grond van de jurisprudentie zal een investeerder zijn eigen betrokkenheid en werkzaamheden zoveel mogelijk moeten beperken. Een goed advies met juiste richtlijnen en controle op de daadwerkelijke uitvoering is hierbij van essentieel belang. Het beleggen in box 3 heeft voor veel vastgoed beleggers de voorkeur omdat het vaak minder belastingdruk zal opleveren. Als de belegger zelf passief is en blijft wordt de belegging ook in box 3 geaccepteerd. Als de belegger actief gaat worden en het vastgoed beheer zelf gaat verrichten verschuift de belegging van box 3 naar box 1. Actieve vastgoedbeleggers zullen schrikken van de uitspraak van het Gerechtshof Den haag in augustus 2016. Vastgoed familiebedrijven worden blij van deze uitspraak, als de panden namelijk in de BV zouden zitten kan gebruik gemaakt worden van de bedrijfsopvolgingsfaciliteit. Het actief drijven van een vastgoed exploitatie is een onderneming, dat staat vast. De grens? Tja dat is een grijs gebied.