De Groninger akte
Met ingang van 1 januari 2021 treedt de Wet Differentiatie Overdrachtsbelasting in werking. Het tarief van 2% en 6% wordt gewijzigd in een vrijstelling voor starters en een tarief van 2% en 8%.
Differentiatie overdrachtsbelasting 2021
Het huidige 2%-tarief is van toepassing op onroerende zaken die op het moment van overdracht naar hun aard bestemd zijn voor bewoning. Het huidige tarief van 6% geldt voor alle andere onroerende zaken. De nieuwe vrijstelling geldt voor starters tussen de 18 en 35 jaar, die niet eerder een beroep hebben gedaan op de startersvrijstelling. Kopers die de startersvrijstelling eerder hebben toegepast of ouder zijn dan 35 jaar die zelf in de woning gaan wonen gaan 2% overdrachtsbelasting betalen. In alle andere gevallen is er 8% overdrachtsbelasting verschuldigd door de verkrijger van het onroerend goed.
Hoedanigheid verkrijger
Een verkrijging van een woning valt op dit moment nog onder het 2%-tarief. In het geval dat de woning vóór 1 januari 2021 wordt geleverd, kan er nog een beroep worden gedaan op het verlaagde tarief van 2%. Bij een verkrijging door een persoon die de woning niet zelf gaat bewonen of bijvoorbeeld door een vennootschap na 1 januari 2021, dan is per definitie het tarief van 8% verschuldigd. Deze verkrijgers zullen de levering van een woning graag vóór 1 januari 2021 plaats willen laten vinden. In het geval dat levering – bijvoorbeeld omdat de financiering nog niet rond is – niet vóór 1 januari 2021 kan geschieden, kan een “Groninger akte” uitkomst bieden.
Wat is deGroninger akte?
De Groninger akte leidt tot de situatie waarbij de onroerende zaak wel wordt geleverd, maar de koopsom ervan nog niet wordt betaald. De eigendom gaat nu over onder de ontbindende voorwaarde van niet-betaling op een latere datum. In de akte wordt een uiteindelijke datum opgenomen waarop je als koper de koopprijs moet voldoen. Wanneer er door de koper niet wordt betaald, gaat de eigendom weer terug naar de verkoper. Dit vergt wel een leveringshandeling, dus het bedingen van een volmacht ten tijde van de eerste levering is aan te raden. De Groninger akte kan ervoor zorgen dat de eigendom overgaat op de koper vóór 1 januari 2021, maar dat de betaling pas plaatsvindt in 2021. In dit geval geldt het lage tarief van 2% overdrachtsbelasting nog in plaats van het nieuwe 8%-tarief.
Rekenvoorbeeld
Een woning wordt door een belegger gekocht voor een bedrag van € 200.000. Wanneer levering en betaling plaatsvinden in 2021, zal er € 16.000 overdrachtsbelasting betaald moeten worden. De Groninger akte kan in dit geval een besparing opleveren van € 12.000, wanneer de levering vóór 1 januari 2021 plaatsvindt. In dit geval wordt er namelijk € 4.000 overdrachtsbelasting betaald.
Doorlevering
De Groninger akte kan ook helpen bij een doorlevering binnen zes maanden. Als een woning wordt verkregen die binnen zes maanden daarvoor ook al was overgedragen, dan kan er een vermindering plaatsvinden op de verschuldigde overdrachtsbelasting. Wanneer de financiering nog niet helemaal rond is, kan het zijn dat de levering en betaling pas na die zes maanden plaatsvinden. Door de Groninger akte kan de levering eerder plaatsvinden dan de betaling, waardoor er nog wordt voldaan aan de termijn van zes maanden. Het fiscale voordeel dat hier wordt behaald is dat het bedrag waarover overdrachtsbelasting betaald moet worden, mag worden verlaagd met het bedrag waarover door de verkoper al overdrachtsbelasting is betaald.
Rekenvoorbeeld
Een woning wordt op 1 januari 2021 gekocht voor € 200.000. Over dit bedrag is € 4.000 overdrachtsbelasting betaald. De woning wordt op 1 juni 2021 verkocht voor € 275.000. Wanneer de levering plaatsvindt binnen een termijn van zes maanden, hoeft er door de koper alleen overdrachtsbelasting te worden betaald over een bedrag van € 75.000 (€ 275.000 – € 200.000), in plaats van over de gehele koopsom.
Met ingang van 1 januari 2021 ziet de vrijstelling in geval van het doorleveren er ook anders uit. De vrijstelling ziet in dat geval niet altijd op de grondslag, maar kan zien op de reeds afgedragen overdrachtsbelasting bij de eerste verkrijging. Deze wijziging is ingegeven doordat vanaf 1 januari 2021 de hoedanigheid van de verkrijger van de onroerende zaak ook van belang is.
Complicaties Groninger akte
Wanneer er nog een hypotheek op de woning zit, moet de bank van de verkopende partij voorafgaand aan de levering akkoord gaan met de overdracht van de woning. Ook de bank van de koper moet akkoord geven voor de overdracht met een Groninger akte. Daarnaast is er ook nog een risico in de periode tussen de levering en betaling. Er zal onderling een afspraak moeten worden gemaakt over de verzekering van de woning en de gevolgen van bijvoorbeeld een eventuele (brand-)schade.
De Groninger akte kan tot een fiscale besparing leiden, er dient echter wel rekening gehouden te worden met andere factoren. Wilt u meer weten over de Groninger akte of de vrijstelling in geval van het doorleveren binnen zes maanden? Neem dan contact op met de auteur van dit artikel.
