Bouwterrein of natuurgebied?

Een veelvoorkomend vraagstuk is of btw is verschuldigd bij de levering van een stuk grond. De wet bepaalt dat de levering van onroerende zaken is vrijgesteld van btw-heffing. Echter, diezelfde wet bevat een aantal uitzonderingen die in de praktijk voor complexiteit zorgen. Zo is de levering van een gebouw of gedeelte hiervan in de bouw- en handelsfase (de periode voor, op of uiterlijk twee jaar na de datum van eerste ingebruikneming) belast met btw. Tevens is de levering van een bouwterrein belast met btw. Het begrip bouwterrein wordt vervolgens wel nader gedefinieerd, maar niet op zodanige wijze dat voor iedere kwestie direct duidelijk is wat er nu precies mee wordt bedoeld.

Recent diende bij de Rechtbank Noord-Nederland een zaak over de levering van een stuk grond dat deels als bouwterrein en deels als natuurterrein kwalificeert. Althans, in de ogen van de belastingplichtige. In dit artikel behandelen wij deze uitspraak.

Procedure over bouwterrein of niet

Hieronder volgt een samenvatting met aandachtspunten voor de praktijk gebaseerd op de uitspraak van de rechtbank over de naheffingsaanslagen omzetbelasting voor de tijdvakken 2013, 2014, 2015 en 2016 aan een belanghebbende en tevens het hoger beroep bij het Gerechtshof (Gerechtshof Arnhem Leeuwarden d.d. 20 februari 2024 ECLI:NL:GHARL:2024:1283):

• Naheffingsaanslagen en boetes: Aan de belanghebbende zijn naheffingsaanslagen opgelegd voor de jaren 2013 tot en met 2016, met bijbehorende belastingrente en verzuimboetes.
• Geschilpunten: Het geschil betreft de vraag of voor de levering van bepaalde percelen (AC-percelen) omzetbelasting verschuldigd is, waarbij specifiek de vraag is of deze leveringen kwalificeren als de levering van bouwterreinen of als leveringen van bebouwde grond.
• Uitspraak Rechtbank: De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, een deel van de naheffingsaanslagen verminderd, en de boetebeschikkingen eveneens verminderd conform een tussen partijen gesloten compromis.
• Hoger beroep: De Inspecteur heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld, specifiek voor wat betreft de naheffingsaanslagen 2014 en 2016. Het gerechtshof is het met de inspecteur eens.
• Uitspraak : Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelt dat de leveringen van percelen met betonplaten en riolering kwalificeren als leveringen van bouwterreinen. De aard en omvang van de bebouwing - in verhouding tot de omvang van de onroerende zaak (groot recreatieterrrein) is zo gering dat deze als verwaarloosbaar kan worden gezien..

Aandachtspunten voor de praktijk

1. Definitie bouwterrein:De beoordeling of een terrein als bouwterrein kwalificeert, hangt af van alle omstandigheden, inclusief de intentie van partijen en de aard en omvang van eventuele resterende bebouwing in verhouding tot de omvang van de onroerende zaak.
2. Verwaarloosbare bebouwing: Aanwezige bebouwing sluit de kwalificatie als bouwterrein niet uit als de aard en omvang van deze bebouwing zo gering zijn dat deze als verwaarloosbaar moet worden beschouwd.
3. Rol van de sloop in de beoordeling: De verantwoordelijkheid voor en de wijze van uitvoering van sloopwerkzaamheden kunnen relevant zijn bij de beoordeling of sprake is van een levering van bebouwde grond of een bouwterrein.
4. Bewijslast: De belanghebbende draagt de bewijslast dat de vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is. Dit vereist objectieve gegevens die de intentie van partijen en de aard van het terrein ondersteunen.
5. Fiscale optimalisatie: De uitspraak illustreert het belang van een zorgvuldige planning en documentatie bij de overdracht van onroerend goed om fiscale optimalisatie te bereiken en naheffingsaanslagen en boetes te voorkomen.

Bouwterrein en natuurgebied voor de btw

De belastingplichtige in deze zaak heeft een campingterrein met drie recreatiewoningen aangekocht. Het terrein is vervolgens verdeeld in tien afzonderlijke percelen. Op grond van het bestemmingsplan is het mogelijk om over te gaan tot de bouw van tien woningen; één per perceel. Daarbij geldt dat per perceel ongeveer 25% voor de bouw is aangewezen en 75% als natuurgebied behouden moet blijven. Het compleet volbouwen van de percelen zal dus niet aan de orde zijn. Voor de 75% die uit natuurgebied bestaat, zal een beheersplan worden opgesteld.

Eind 2019 worden drie percelen nog onbebouwd geleverd. Bij de levering is btw berekend. De belastingplichtige meent echter dat er sprake is van een levering waarbij een deel van de levering niet belast is met btw. Daarop richt zich het geschil met de Belastingdienst.

Geschil over btw en bouwterrein

De belastingplichtige is van mening dat de percelen grotendeels natuurgebied vormen (75%). De levering van die natuurgebieden is vrijgesteld van btw. Bij deze percelen staat natuur op de voorgrond en is wonen daaraan ondergeschikt gemaakt. De Belastingdienst is het met deze zienswijze oneens. Hij ziet de levering van een perceel als één prestatie, namelijk de levering van een bouwterrein.

De rechtbank over btw en bouwterrein / natuurterrein

De rechtbank stelt vast dat de belastingplichtige en de Belastingdienst het er in ieder geval over eens zijn dat voor het te bebouwen deel van de percelen sprake is van een bouwterrein. De vervolgvraag is dan of sprake is van afzonderlijke prestaties bij die levering, bijvoorbeeld in een natuurdeel en een bouwdeel. Nee, zo oordeelt de rechtbank. Dit oordeel is onder meer gebaseerd op de uitleg van de belastingplichtige over de omstandigheden bij de transactie. Zo is het niet mogelijk om uitsluitend het bouwdeel of uitsluitend het natuurdeel te verkopen. Beide delen van het perceel blijven steeds in dezelfde hand. De rechtbank ontleent aan de stukken nog dat steeds sprake zal zijn van één zelfstandige onroerende zaak die ook op die wijze wordt ontwikkeld. Dat er op één perceel meerdere bestemmingen rusten, doet daar voor de heffing van btw niet aan af. De rechtbank komt daarmee tot de conclusie dat sprake is van één prestatie die bestaat uit de levering van een perceel.

De vervolgvraag voor de rechtbank is hoe de levering van het perceel in de belastingheffing moet worden betrokken. Helemaal belast of helemaal vrijgesteld. Daarbij geldt dat de bewijslast dat sprake is van een vrijgestelde levering, rust op de belastingplichtige. Aan deze bewijslast heeft de belastingplichtige naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende voldaan. Het is duidelijk dat de percelen bedoeld zijn om te worden bebouwd en daarmee bouwterrein vormen. Dat de bebouwing vervolgens ondergeschikt is aan de natuur doet daar niet aan af en volgt ook onvoldoende uit de stukken. Uit het bestemmingsplan leidt de rechtbank af dat juist het wonen voorop staat en dat de ruime, natuurlijke omgeving het woongenot moet versterken. Het betreft daarmee naar het oordeel van de rechtbank een levering van een perceel bouwgrond.

Op grond van bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat de levering van de percelen volledig belast is met btw.

Bouwterrein, natuurgebied en Belastingdienst

De levering van een bouwterrein is belast met btw. Van een bouwterrein is sprake als het object bestaat uit onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met één of meer gebouwen. In de praktijk wordt over deze definitie met enige regelmaat discussie gevoerd met de Belastingdienst. Wanneer is een stuk grond bijvoorbeeld kennelijk bestemd om te worden bebouwd? Wat is nu precies een gebouw en wanneer is sprake van onbebouwde grond? Het zijn discussies die zich richtten op de vraag of btw is verschuldigd. Het financiële belang is daarbij meestal groot. Toch zien wij het in de praktijk nog vaak misgaan. Er is dan onvoldoende aandacht voor de fiscale aspecten en bij controle achteraf door de Belastingdienst volgen forse naheffingen. Veel van deze naheffingen hadden relatief eenvoudig voorkomen kunnen worden door een deskundige bij de zaak te betrekken. Wij houden ons dagelijks bezig met vraagstukken over vastgoed en de Belastingdienst. Neem daarom bij problemen – of juist om problemen te voorkomen – vrijblijvend contact op met één van onderstaande auteurs.

Uitspraak: ECLI:NL:RBNNE:2021:3700