Beleggingsvastgoed box 3

Een belangrijk aandachtspunt bij beleggingsvastgoed is de fiscaliteit. Het beleggingsvastgoed kan binnen de inkomstenbelasting worden toegerekend aan box 1 of box 3. Dit wordt beoordeeld aan de hand van de feiten en omstandigheden. In het artikel Exploitatie panden box 1 of box 3 wordt nader ingegaan op de geldende voorwaarden en het grijze gebied waar veel situaties zich doorgaans in bevinden. Onderstaand bespreken wij de fiscale gevolgen van het aanhouden van beleggingsvastgoed in box 3.

Waardering beleggingsvastgoed voor de inkomstenbelasting 

De waardering van beleggingsvastgoed is afhankelijk van de aard en functie van het vastgoed. Indien het gaat om een woning, dan wordt de waarde van de woning gelijkgesteld aan de WOZ-waarde. Hierbij dient uitgegaan te worden van de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari van het jaar vóór het jaar waarover u aangifte inkomstenbelasting doet.

Voor overige onroerende zaken, zoals bedrijfspanden, wordt uitgegaan van de waarde in het economisch verkeer. De waarde economisch verkeer kan vastgesteld worden aan de hand van bijvoorbeeld een taxatierapport.

Leegwaarderatio bij beleggingspanden

Indien het beleggingsvastgoed (deels) bestaat uit woningen waarop huurbescherming van toepassing is, dan mag een correctie worden aangebracht op de WOZ-waarde. De achterliggende gedachte is dat verhuurde woningen soms minder waard zijn dan niet-verhuurde woningen.

• De waarde van de verhuurde woningen wordt in dit geval bepaald door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de leegwaarderatio.
• De leegwaarderatio varieert in 2023 van 73% tot en met 100%. De hoogte van de leegwaarderatio is afhankelijk van de verhouding tussen de jaarlijkse huurprijs en de WOZ-waarde. Voor vakantiewoningen, niet-woningen en tijdelijk verhuurde woningen geldt de leegwaarderatio niet.
• In de situatie waarin de verhuurder en huurder zogenoemde gelieerde partijen zijn en een huurprijs afspreken die niet met een derde zou zijn overeengekomen, bedraagt de leegwaarderatio 100%. Dit kan bijvoorbeeld voorkomen indien iemand een woning verhuurt tegen een te lage prijs aan een familielid of indien een bv een woning voor een te lage prijs verhuurt aan haar eigen directeur.

Voorbeeld 1 leegwaarderatio berekenen

Moeder verhuurt een woning aan een derde voor € 600 per maand (€ 7.200 per jaar). De WOZ-waarde van de verhuurde woning is € 200.000. De waarde van de woning met toepassing van de leegwaarderatio is 90% van € 200.000 = € 180.000.

Voorbeeld 2 leegwaarderatio berekenen

Moeder verhuurt een woning aan haar zoon voor € 350 per maand. Als moeder de woning aan een willekeurige andere persoon zou verhuren, zou ze een huurprijs vragen van € 600 per maand. Dit betekent dat sprake is van een ongebruikelijke huurprijs. De WOZ-waarde van de verhuurde woning is € 200.000. De waarde van de woning met toepassing van de leegwaarderatio is 100% van € 200.000 = € 200.000.

Uitzondering waardering verhuurde woningen en leegwaarde ratio

In 2015 heeft de Hoge Raad beslist dat, indien de werkelijke waarde van beleggingsvastgoed ten minste 10% minder waard is dan de WOZ-waarde gecorrigeerd met de leegwaarderatio, de lagere waarde c.q. werkelijke waarde gehanteerd mag worden voor box 3 (lees hiertoe ook dit artikel). Bij een vermoeden dat de werkelijke waarde van verhuurde woningen ten minste 10% lager is dan de WOZ-waarde met de peildatum 1 januari van het voorgaande jaar, raden wij aan de woning zo spoedig mogelijk te laten taxeren. Indien de taxatiewaarde ten minste 10% lager is dan de WOZ-waarde (gecorrigeerd met de nieuwe leegwaarderatio), kan een beroep op het arrest van de Hoge Raad uit 2015 uitkomst bieden voor een verlaging van de box 3-heffing.

Belastingheffing box 3 bij beleggingspanden

Als gevolg van een arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 waarin is geoordeeld dat de heffing in box 3 strijdig was met het EVRM, is het box 3-stelsel in de Wet op de inkomstenbelasting aangepast.In de nieuwe berekening van het box 3-inkomen wordt uitgegaan van het werkelijk behaalde rendement van het vermogen en niet meer van de fictieve verdeling (artikel box 3 vanaf 2023). De berekening gaat uit van drie forfaitair rendementspercentages: voor spaargeld (voorlopig 0,36%), overige bezittingen (6,17%) en schulden (voorlopig 2,57%). Onder overige bezittingen vallen onder andere onroerende zaken en vorderingen. Het tarief in box 3 bedraagt in 2023 32%. Het heffingsvrij vermogen bedraagt in 2023 € 57.000 per belastingplichtige.

Het rendementspercentage op overige bezittingen is voor 2023 reeds definitief vastgesteld. De rendementspercentages op banktegoeden en schulden worden in februari 2024 definitief bekendgemaakt.

Slim beleggen in buitenlands vastgoed

Vastgoedbeleggingen in het buitenland worden eveneens aangegeven in box 3. Het vastgoed wordt aangegeven voor de waarde in het economisch verkeer. De belastingverdragen en het Besluit ter voorkoming van dubbele belastingheffing bepalen dat het heffingsrecht over vastgoed in het buitenland, toekomt aan het land waarin het vastgoed is gelegen. Om te voorkomen dat in beide landen belasting wordt geheven, verleent Nederland een vermindering op de verschuldigde box 3-belasting. Door de gewijzigde box 3-heffing wordt beleggen in buitenlands onroerend goed vaak aantrekkelijker.

Noot fiscaal jurist inzake beleggingsvastgoed en belastingen

Naast de stijging van de box 3-heffing en de gewijzigde leegwaarderatio, is eveneens het algemene tarief binnen de overdrachtsbelasting gestegen naar 10,4%. Vanwege deze wijzigingen kan de te betalen belasting op beleggingsvastgoed in box 3 aanzienlijk toenemen. Daarbij komt tevens dat bezittingen en schulden binnen box 3 niet langer met elkaar gesaldeerd kunnen worden bij de bepaling van het forfaitaire rendement.

Wij krijgen steeds vaker de vraag of het aanhouden van beleggingsvastgoed in privé nog wel rendabel is. Dit dient per specifieke situatie beoordeeld te worden. Eén van de mogelijkheden om de fiscaliteit met betrekking tot uw situatie in beeld te brengen, is door het laten uitvoeren van een fiscale scan (Fiscale-apk). Tijdens de fiscale scan beoordelen wij uw positie als belastingplichtige, kijken wij of u gebruik maakt van alle mogelijke fiscale voordelen binnen de wet- en regelgeving en brengen wij ons advies uit ten aanzien van de mogelijkheden. Indien wenselijk, kunnen na oplevering van de fiscale scan direct de eerste nodige stappen gezet worden ter implementatie van het advies.

Bron beleggingspanden in de Inkomstenbelasting

Hoge Raad d.d. 3 april 2015 ECLI:NL:HR:2015:812

Hoge Raad d.d. 24 december 2021 ECLI:NL:HR:2021:1963