Belasting over verhuur Airbnb
Fiscaal nieuws Airbnb 2020
Er zijn een tweetal uitspraken van de Hoge Raad inzake air BNB.
- Verhuur van woning: alleen recht op kamerverhuur vrijstelling als de huurder ook is inschreven op dit adres. Anders is 70% van het inkomen belast (Hoge Raad d.d. 6 november 2020 ECLI:NL:HR:2020:1741)
- Verhuur tuinhuis of garage: 70% van de inkomsten zijn belast in box 1 (Lees dit artikel) Hoge Raad 18 september 2020 (ECLI:N:HR:2020:1448)
Verhuur tuinhuisje belast !
Moet u belasting betalen over de inkomsten bij verhuur van uw eigen woning of een deel van uw eigen woning? Voorbeeld: u verhuurt uw of garage of tuinhuisje via Airbnb?
Henk verhuurt een tuinhuisje dat mooi in zijn ruime tuin staat. Volgens Henk hoort het tuinhuisje niet bij zijn eigen woning en zijn de inkomsten belastingvrij. De Inspecteur is van mening, dat 70% van de inkomsten belast zijn in box 1. Wie heeft er gelijk?
Volgens de Rechtbank en het Gerechtshof Amsterdam zijn de verhuurinkomsten belastingvrij en behoren in box 3. De Hoge Raad denkt hier anders over, 70% van de inkomsten zijn belast in box 1.
Een belangrijke uitspraak voor verhuurders van kamers, tuinhuisjes en garages.
Airbnb-inkomsten zijn niet belastingvrij
Volgens de Rechtbank Noord-Nederland (en in hoger beroep het Gerechtshof Amsterdam) zijn de inkomsten uit de verhuur van een tuinhuisje belastingvrij (voor de liefhebber, op grond van artikel 3.113 wet IB, de tijdelijke verhuur). Volgens de rechter ziet dit artikel enkel op de tijdelijke verhuur van de gehele woning en niet bij de verhuur van een deel van de woning. De rechter stelt dat de eigen woning gewoon een eigen woning blijft, ook als deze (deels) tijdelijk wordt verhuurd (artikel 3:111 zevende lid wet IB). Het tuinhuisje moet wel worden opgenomen in box 3, aldus het Gerechtshof.
De Hoge Raad gooit een steen in de fiscale vijver. De Hoge Raad komt tot een belaste verhuur (70% van de inkomsten zijn belast), dit op grond van de volgende overwegingen:
- de wetsgeschiedenis;
- tijdelijke verhuur van de woning (of een deel van de woning) is aan te merken als verhuur van de eigen woning;
- als een tuinhuisje een aanhorigheid is van de eigen woning, dan behoort deze ook tot de eigen woning.
Dit is voor Airbnb-verhuurders een belangrijke uitspraak.
Fiscale en formele checklist Airbnb-verhuur
Als u uw woning of een deel hiervan gaat verhuren via Airbnb, zijn een paar dingen echt van belang:
- Formele eisen verhuur: zoals brandveiligheid, etc.
- Moet u inkomstenbelasting betalen (is discutabel)?
- Moet u BTW in rekening brengen (meestal niet o.g.v. de kleine ondernemersregeling).
- Bent u toeristenbelasting verschuldigd (meestal wel)?
- Stelt uw gemeente eisen aan tijdelijke verhuur (meestal wel, kijk op site gemeente)?
- Is uw hypotheekverstrekker het eens met de verhuur (kijk in hypotheekakte)?
- De hypotheekrente blijft in z'n geheel gewoon aftrekbaar, in de meeste gevallen.
Advies fiscaal jurist Airbnb-inkomsten
De Rechtbank en het Gerechtshof oordeelden in 2018 en 2019, dat de inkomsten volgens hen (bij gedeeltelijke verhuur van de eigen woning) belastingvrij zijn . De uitspraak door de Rechtbank en het Gerechtshof was goed gemotiveerd, edoch niet logisch. Dit stelt de Hoge Raad nu ook. De inkomsten zijn gewoon belast (niet geheel, maar slechts voor 70% onder aftrek van directe kosten).
Derhalve een logisch arrest van de Hoge Raad. Edoch na de uitspraken van de Rechtbank en het Gerechtshof wel opmerkelijk!
Er zijn in verhuurland een paar opties:
- De kamerverhuurvrijstelling: u verhuurt een deel van uw eigen woning, bijvoorbeeld aan een student, en u ontvangt niet meer meer dan € 5.500 per jaar (cijfers 2020). De inkomsten zijn belastingvrij en de hypotheekrente is gewoon aftrekbaar. Belangrijke voorwaarde: "de huurder is op uw adres ingeschreven" en het gaat niet om een zelfstandige woonruimte (maar om deel van uw eigen woning).
- Verhuur in box 3: meestal gaat dit om een woonruimte of vakantiewoning (of chalet), die geen onderdeel uitmaakt van uw eigen woning.
- Tijdelijke verhuur (deel) eigen woning: als deze niet onder ad 1 of 2 valt (bijvoorbeeld bij tijdelijke verhuur), is deze regeling van toepassing. De ontvangen huur mag worden verminderd met bepaalde kosten (zoals gas, elektra, water, schoonmaakkosten, wassen, advertentiekosten, provisies, etc.). Onderhoudskosten en overige vaste lasten zijn niet aftrekbaar. Het netto deel (dus huur -/- kosten) is voor 70% belast in box 1.
- Resultaat uit overige werkzaamheden: het moet dan gaan om een bron van inkomen waarbij u deelneemt aan het economische verkeer met als doel om winst te behalen (beogen en verwachten, aldus de Hoge Raad op 3 oktober 1990). Meestal speelt dit als u meerdere kamers of tuinhuisjes / garages in de verhuur heeft. De aard en omvang van de arbeid nemen toe en dan komt box 1 in beeld.
- Winst uit onderneming: dit is de laatste categorie, vrijwel gelijk aan ad 4, maar dan speelt ook nog dat u dit duurzaam onderneemt.
Volgens de Hoge Raad valt de verhuur van een tuinhuisje of garage (mits onderdeel van de eigen woning) onder de regeling van tijdelijke verhuur van een deel van de eigen woning.
In Nederland verhuren ongeveer 10.000 mensen een deel van hun eigen woning. In 2016 waren dit er 8.000 met in totaal € 24 mln. aan inkomsten. En dan gaat het om het aantal mensen dat bekend is bij de Belastingdienst, het werkelijke aantal zal veel hoger liggen.
Bij tijdelijke verhuur van een deel van de eigen woning zijn 70% van de inkomsten belast. Sommige kosten zijn aftrekbaar. Het moet dan wel gaan om kosten welke direct samenhangen met de verhuur, hierbij kunt u denken aan:
- gas / water/ electra;
- schoonmaakkosten;
- wassen;
- advertenties en reclame.
Verhuur van huurwoning en Airbnb
Als een huurder (niet-eigenaar van een woning) tijdelijk zijn huurwoning verhuurt, is dit (via een omweg) belastingvrij. Het huurrecht is belast in box 3, edoch op grond van de wet ook weer vrijgesteld (artikel 5.19 vierde lid wet IB). Het kan wel zijn dat er BTW is verschuldigd over de verhuur. Meestal blijft de huurtoeslag gewoon van toepassing.
Er staan ongeveer 20.000 Nederlandse kamers en woningen op de site van Airbnb. In 2015 heeft de Belastingdienst al aangegeven de site te gaan controleren en in kaart te willen brengen welke mensen de inkomsten ook opgeven. In de VS moet Airbnb de informatie aan de Belastingdienst verstrekken (mits hoger dan $ 20.000 en meer dan 200 reserveringen). In Nederland is dit nog niet zo, dit zal een kwestie van tijd zijn. Uitdaging is dat Airbnb in Nederland geen vestiging heeft. Airbnb is geen lastige of gesloten organisatie, in Amsterdam houdt Airbnb zelfs de toeristenbelasting in. Via je account op Airbnb kun je zelfs de belastinginkomsten bekijken.
Nieuwe fiscale wetgeving voor deeleconomie
Het zou mooi zijn als Nederland, evenzo als België, een speciale regeling bedenkt voor inkomsten uit de deeleconomie. Dus u verhuurt uw scooter, auto of een deel van de eigen woning, hoe werkt dit fiscaal? Meest eenvoudige is om bijvoorbeeld 50% van de omzet te belasten of bijvoorbeeld een box 4 in te voeren met eigen (eenvoudige) spelregels.
