Belastingheffing op vastgoed

Belastingheffing op privé-beleggingsvastgoed fors omhoog!

Privé beleggen in vastgoed was vanuit fiscaal oogpunt altijd zeer aantrekkelijk. Onroerende zaken die niet als hoofdverblijf worden gebruikt en worden aangehouden voor normaal vermogensbeheer zijn belast in box 3. In box 3 wordt de waarde op 1 januari in de heffing betrokken, terwijl de inkomsten en gerealiseerde overwaarde niet worden belast.

Bij woningen is de WOZ-waarde, die over het algemeen lager ligt dan de marktwaarde, het uitgangspunt voor de belastingheffing. Wanneer de woning wordt verhuurd en de huurder huurdersbescherming geniet, mag zelfs een afslag op de WOZ-waarde genomen worden, hetgeen in het verleden heeft geresulteerd in een relatief lage belastingheffing op privé beleggingsvastgoed.

Door de krapte op de woningmarkt, druk vanuit de politiek en belastingwetgeving die strijdig was met het eigendomsrecht uit het EVRM, is de vermogensbelasting in een flinke ontwikkeling geraakt. In dit artikel zetten wij de geschiedenis, toekomstplannen en een rekenvoorbeeld voor u uiteen van de huidige en toekomstige plannen ten aanzien van de belastingheffing op vermogen.

Procedure resultaat overige werkzaamheden of box 3

In deze zaak beoordeelde de Rechtbank Zeeland West Brabant op 1 oktober 2024 (ECLI:NL:RBZWB:2024:6657) het beroep van belanghebbende tegen de door de inspecteur opgelegde navorderingsaanslagen over het jaar 2017 in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen (IB/PVV) en de inkomensafhankelijke bijdrage Zorgverzekeringswet (Zvw). De inspecteur legde de navorderingsaanslagen op naar aanleiding van vastgoedtransacties van belanghebbende, waarbij aanzienlijke transactiewinsten werden behaald. De inspecteur baseerde de navorderingsaanslagen op transactiewinsten behaald door belanghebbende met de verkoop van vastgoed en aangrenzende percelen. Het geschil betrof of deze winsten kwalificeerden als "resultaat uit overige werkzaamheden" (ROW) of als "winst uit onderneming". Het betrof twee afzonderlijke verkopen:
1. Verkoop van een pand en percelen aan [straat 1] (verkoop 1), en
2. Verkoop van een pand en percelen aan [straat 2] (verkoop 2).

De rechtbank oordeelde dat de transactiewinst behaald met verkoop 1 niet kwalificeerde als ROW, omdat geen sprake was van werkzaamheden die normaal vermogensbeheer te boven gingen. Voor verkoop 2 oordeelde de rechtbank echter dat de werkzaamheden van belanghebbende wel buiten het kader van normaal vermogensbeheer vielen, omdat hij doelbewust meerwaarde creëerde door strategische aankopen en combinaties van aangrenzende percelen. Deze winst kwalificeerde daarom als ROW.

De rechtbank bevestigde dat de inspecteur beschikte over een "nieuw feit" dat navordering rechtvaardigde, aangezien de inspecteur bij de initiële aanslag niet op de hoogte was van de vastgoedtransacties. De rechtbank oordeelde echter dat de hoogte van de navorderingsaanslag IB/PVV moest worden verminderd, omdat de aanslag te hoog was vastgesteld. De aanslag Zvw werd in stand gelaten. De inspecteur betoogde dat de bewijslast moest worden omgekeerd en verzwaard, omdat belanghebbende niet de vereiste aangifte zou hebben gedaan. De rechtbank verwierp dit argument, omdat zij oordeelde dat belanghebbende zich niet bewust was dat zijn aangifte onjuist was.

De rechtbank paste de normen voor ROW zoals vastgesteld in de jurisprudentie toe, waarbij onderscheid werd gemaakt tussen normaal vermogensbeheer en actief handelen met als doel meerwaardecreatie. Het beroep van belanghebbende op schending van het gelijkheidsbeginsel werd verworpen, aangezien de door hem genoemde gevallen geen vergelijkbare beleidsmatige behandeling betrof, maar individuele gerechtelijke uitspraken.

Vermogensbelasting vanaf 2001 tot 2021

De Wet inkomstenbelasting waarin de belastingheffing op vermogen is geregeld, stamt alweer uit 2001. In de periode 2001 tot en met 2016 werd er per saldo 1,2% belasting geheven over de grondslag in box 3.

De grondslag in box 3 waren de bezittingen minus de schulden. Indien het saldo boven het heffingsvrije vermogen van circa € 30.000 uitkwam, was dit merendeel belast met per saldo 1,2% vermogensbelasting.

Vanaf 2017 is de wijze van heffing gewijzigd naar een progressieve variant waarbij, afhankelijk van de hoogte van het vermogen, het percentage vermogensbelasting toeneemt. Ondanks dat het percentage, en daarmee de belastingdruk voor vermogende particulieren toenam, bleef het privé beleggen in onroerend goed interessant. Dit komt omdat bezittingen konden worden verrekend met schulden en gerealiseerde verkoopwinsten niet in de heffing werden betrokken.

Het Kerst-arrest en box 3 heffing

Binnen box 3 werd er tot 2022 geen onderscheid gemaakt in de samenstelling van het vermogen. Wanneer de bezittingen meer zijn dan de schulden en dat saldo het dat jaar geldende heffingsvrije vermogen overstijgt, is de wijze waarop de verschuldigde belasting wordt berekend voor iedereen hetzelfde. Voor de belastingheffing tot 2022 maakte het dus niet uit of iemand € 1 mln. spaargeld, een aandelenportefeuille of vastgoed als vermogen heeft, ongeacht het behaalde rendement op dit vermogen.

In de jaren 2017 tot begin 2022 daalde de rentevergoeding op spaargeld dermate, dat er op een bepaald moment zelfs sprake was van negatieve rente. Doordat er wel belasting werd geheven op spaargeld terwijl er geen rendement werd gemaakt, vonden veel mensen de wijze waarop ver-mogensbelasting werd geheven oneerlijk. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in een uitspraak van de Hoge Raad op 24 december 2021 waarin werd geoordeeld, dat de wijze waarop belastingheffing op bank- en spaartegoeden werd geheven strijdig is met het eigendomsrecht uit het EVRM. Het huidige kabinet moest naar aanleiding van het zogeheten kerst-arrest noodgedwongen de belastingheffing op vermogen wijzigen en bezwaarmakers compenseren.

Vermogensbelasting (box 3) 2022 – 2025 en vanaf 2026

Het kabinet heeft de ambitie aangekondigd om vanaf 2026 belasting te gaan heffen op basis van het werkelijk behaalde rendement. Voor de periode 2022 tot en met 2025 is tijdelijke een overbruggingswetgeving in het leven geroepen, omdat de ICT-systemen binnen de Belastingdienst eerst aangepast moeten worden, zodat deze een belastingheffing op basis van het werkelijk behaalde rendement daadwerkelijk kunnen uitvoeren.

Een belastingheffing op basis van het werkelijk behaalde rendement betekent, dat ook waardestijgingen van onroerend goed in de heffing zullen worden betrokken, terwijl dit tot op heden nooit het geval is geweest. Hoe de wetgeving er vanaf 2026 precies uit gaat zien, is nog niet duidelijk. Zo is bijvoorbeeld nog niet bekend of er een vermogenswinst (heffing bij vervreemding) of vermogensaanwasbelasting (jaarlijkse heffing over waardestijging) wordt ingevoerd. Binnen de politiek lijkt een vermogenswinstbelasting de voorkeur te hebben, aangezien bij een vermogensaanwasbelasting al belasting betaald moet worden zonder dat deze is gerealiseerd, hetgeen zou kunnen zorgen voor liquiditeitsproblemen bij belastingplichtigen.

Verder is bijvoorbeeld ook nog niet bekend wat het belastingtarief gaat worden, welke kosten in aanmerking mogen worden genomen voor de berekening van het rendement en hoe de vermogensaangroei zal worden berekend.

Wat al wel bekend is, is hoe de overbruggingswetgeving voor de periode 2022 tot en met 2025 eruit gaat zien. Het vermogen wordt opgedeeld in drie categorieën, waarbij op elk type vermogen een percentage fictief rendement wordt verondersteld. Dit zijn:

Het saldo van het fictief veronderstelde rendement (fictieve rendement op bank- en spaartegoeden en overige beleggingen minus het fictieve rendement op schulden) is belast tegen 31% vermogensbelasting. Dit tarief stijgt tot 2025 ieder jaar met 1%, waardoor in 2025 wordt geheven tegen een tarief van 34%.

De percentages van het fictief veronderstelde rendement zijn nog geen vaststaand gegeven en worden uiterlijk 28 februari 2023 definitief vastgesteld voor belastingjaar 2022. Zoals blijkt uit bovenstaande, wordt vastgoed anders belast dan bank- en spaartegoeden, maar ook de schulden waar het vastgoed mee is gefinancierd.

Wijziging leegwaarderatio per 2023

Wanneer iemand woningen verhuurt en voorheen gebruik maakte van de leegwaarderatio in de aangifte inkomstenbelasting, kan de belastingheffing nog ongunstiger uitpakken vanaf 2023. Allereerst wordt de reikwijdte van de leegwaarderatio ingeperkt. De leegwaarderatio is nog enkel van toepassing op huurcontracten die voor onbepaalde tijd zijn aangegaan. Voorheen was het ook mogelijk om bij tijdelijke huurcontracten de leegwaarderatio toe te passen.

De tweede wijziging is, dat bij verhuur aan gelieerde partijen per definitie wordt uitgegaan van het hoogste percentage van de leegwaarderatio, zijnde 100% per 1 januari 2023.

De derde en laatste wijziging houdt in, dat de leegwaarderatio in zijn algemeenheid minder voordeel oplevert. De exacte percentages van de leegwaarderatio in 2023 zijn nog niet bekend, maar in de memorie van toelichting op het Belastingplan 2023 is aangegeven, dat bij een huurprijs ten opzichte van de WOZ-waarde van meer dan 5% er geen waarde-afslag meer plaatsvindt. Dit resulteert er in, dat op relatief goed renderend onroerend goed leegwaarderatio geen effect meer heeft.

Rekeningvoorbeeld box 3

Uitgangspunten:

• € 100.000 spaargeld;
• € 2.000.000 vastgoed, waarvan € 1.000.000 aan verhuurde woningen (met huurdersbescherming);
• De woningen hebben een WOZ-waarde van € 800.000 en een totale huuropbrengst van € 64.000 (waardoor de leegwaarderatio kan worden toegepast. Het bedrag dat in aanmerking wordt genomen – na aftrek leegwaarderatio – bedraagt € 680.000).

Berekening vermogensbelasting 2022

Wanneer wij dezelfde uitgangspunten hanteren, maar nu is de vastgoedportefeuille van de belastingplichtige voor € 1.000.000 gefinancierd met een geldlening, daalt de belastingdruk met € 8.153, tot € 19.831.

Berekening vermogensbelasting 2023

Als dezelfde uitgangspunten worden gehanteerd in 2022, neemt de belastingdruk met € 6.492 toe in 2023 ten opzichte van het voorgaande jaar.

Wanneer wederom dezelfde uitgangspunten gehanteerd worden, maar nu is de vastgoedportefeuille van de belastingplichtige voor € 1.000.000 gefinancierd met een geldlening, neemt de belastingdruk in 2023 toe met € 6.117 ten opzichte van 2022!

Overdrachtsbelasting vanaf 2023 en beleggingsvastgoed

Naast de stijging van de vermogensbelasting stijgt ook het algemene tarief overdrachtsbelasting. Het algemene tarief stijgt van 8% naar 10,4% in 2023. Het tarief voor woningen die duurzaam als hoofdverblijf gebruikt worden blijft 2%.

Noot fiscaal jurist inzake box 3 beleggingen vanaf 2023

De belasting op privé beleggingsvastgoed is de laatste jaren steeds verder toegenomen, waardoor ons vaak de vraag wordt gesteld of beleggen in vastgoed vanuit privé nog wel verstandig is. Hierover adviseren is lastig, omdat vastgoedbeleggingen vaak worden gekocht voor de lange termijn en de belastingwetgeving vanaf 2026 juist nog onzeker is. Wij zien dan ook veel dat beleggers kiezen voor zekerheid en investeren vanuit de bv, zodat zij weten waar zij aan toe zijn[5]. Een beoordeling zal in ieder geval altijd gemaakt moeten worden op basis van de uitgangspunten van het individuele geval. Mocht u naar aanleiding van dit artikel (fiscale) vragen hebben, neem dan gerust vrijblijvend contact op met één van onderstaande auteurs.

Noot Register-Taxateur (Boers Realestate)

De WOZ-waarde wordt door gemeenten vastgesteld op basis van een ‘taxatieverslag’ met als peildatum 1 januari van het voorgaande jaar, aldus Henri Boers van Boers Realestate. Binnenkort zullen de WOZ-waarden met peildatum 1-1-2022 bekend worden gemaakt. Gelet op voornoemde belastingregelgeving is een correcte WOZ-waarde van invloed op de heffingsgrondslag. Mocht u twijfelen over de vastgestelde WOZ-waarde en wilt u een beoordeling van uw situatie, neem dan vrijblijvend contact met op zodat wij uw situatie kunnen beoordelen.

De vastgoedmarkt is door de thans grillige marktontwikkelingen sterk aan verandering onderhevig. Zo is de overdrachtsbelasting voor niet-woningen en verhuurde woningen per 1-1-2023 gewijzigd naar 10,4%. Daarnaast is er momenteel veel onrust omtrent de kapitaalmarktrente. Deze ontwikkelingen zijn van invloed op de waarde van onroerend goed. Om tijdig te kunnen anticiperen op fiscale wijzigingen is het raadzaam om ten allen tijde te beschikken over een actuele marktwaarde van uw vastgoed.