Airbnb verhuur en fiscus

Fiscaal nieuws Airbnb 2020

Er zijn een tweetal belangrijke uitspraken van de Hoge Raad inzake air BNB.

1. Verhuur van woning: alleen recht op kamerverhuur vrijstelling als de huurder ook is inschreven op dit adres. Anders is 70% van het inkomen belast (Hoge Raad d.d. 6 november 2020 ECLI:NL:HR:2020:1741)
2. Verhuur tuinhuis of garage: 70% van de inkomsten zijn belast in box 1 (Lees dit artikel) Hoge Raad 18 september 2020 (ECLI:N:HR:2020:1448)

Verhuur gastenverblijf bij de eigen woning

Henk en zijn partner zijn eigenaar van een eigen woning. Bij de eigen woning wordt een zogenaamd gastenverblijf gerealiseerd, dit wordt via Airbnb verhuurd. De rechtbank is op 30 maart 2023 (ECLI:NL:RBNHO:2023:2875) van mening dat sprake is belaste inkomsten conform de tijdelijke verhuurregeling. Het Gerechtshof in Amsterdam volgt op 25 april 2024 (ECLI:NL:GHAMS:2024:1325) het standpunt van de rechtbank. De rechtbank is van mening dat het gastenverblijf behoort tot de eigen woning en dat het gastenverblijf - anders dan tijdelijk als hoofdverblijf - behoort tot de eigen woning van Henk en zijn partner. In een uitspraak van het Gerechtshof Den Bosch d.d. 13 oktober 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:4603) lagen de kaarten anders, hier stond het gastenverblijf uitsluitend ter beschikking aan de huurders. In deze uitspraak is het gastenverblijf derhalve een bestanddeel of aanhorigheid van de woning, en de verhuur aan wisselende huurders is tijdelijk.

Omtrent het verschil tussen tijdelijke en niet tijdelijke verhuur is deze toelichting van de AG uit 2020 (AG Niessen ECLI:NL:PHR:2020:438) helder en duidelijk, de hierop volgende uitspraak van de Hoge Raad ligt hiermee in lijn. Het begrip aanhorigheid wordt toegelicht in deze (niet gepubliceerde) uitspraak van de Hoge Raad uit 1993.

Hoe werkt de tijdelijke verhuurregeling eigen woning?

De tijdelijke verhuurregeling bij verhuur via platforms zoals Airbnb wordt in fiscale zin geregeld door artikel 3.113 van de Wet inkomstenbelasting 2001 (Wet IB 2001). Hier volgt een overzicht van de werking van deze regeling:

• Kernvraag is of een gastenverblijf tot de eigen woning behoort of niet, dit is per situatie anders en moet feitelijk worden beoordeeld.
• De regeling geldt voor de verhuur van de eigen woning of een gedeelte daarvan.
• De eigen woning moet gedurende de verhuurperiode als hoofdverblijf ter beschikking blijven staan van de eigenaar (of personen die tot het huishouden behoren).
• De regeling is specifiek bedoeld voor situaties waarin een woning tijdelijk ter beschikking wordt gesteld aan derden.
• Bij tijdelijke verhuur wordt 70% van de huurinkomsten als extra inkomen belast.
• De overige 30% van de huurinkomsten blijven onbelast, rekening houdend met de kosten die de verhuurder maakt (zoals kosten voor nutsvoorzieningen en onderhoud).

Bed & breakfast en belastingen

Steeds meer mensen verhuren een kamer of hun eigen woning om een extra zakcentje te verdienen. Als u ruzie met de Belastingdienst of uw gemeente wilt voorkomen, moet u zich wel aan de fiscale spelregels houden. Deze regels zijn meestal onduidelijk en er is een groot grijs gebied. Veel Airbnb-verhuurders doen niks met belastingen en hiermee kunnen er veel problemen ontstaan, de Belastingdienst kan een naheffing opleggen over de laatste 5 jaar en de aanslag verhogen met een boete (meestal 25% - 50%). In sommige landen regelt Airbnb de afdracht aan de Belastingdienst, in Nederland is dit (nog) niet zo. De Belastingdienst kan redelijk eenvoudig de verhuurinformatie opvragen bij Airbnb.

Procedures over verhuur van kamers

In een procedure bij het Gerechtshof 's Hertogenbosch d.d. 13 oktober 2016 (ECLI NL GHSHE 2016 4603) heeft het Gerechtshof bepaald dat de verhuurder van privé vermogen (dat als onderneming moet worden gezien) een gebruiksvergoeding in mindering mag brengen op de winst (huurinkomsten). De verhuurderruimten waren keuzevermogen en worden gerekend tot het privé vermogen. Het gaat dan om ruimtes die zijn bestemd om te worden gebruikt door gasten van de B&B en niet door de eigenaren van de woning. Deze ruimten vormen dan geen onderdeel meer van de eigen woning en moeten worden opgenomen in box 3.

Het Gerechtshof stelt dat artikel 3.16 van de Wet IB 2001 strikt moet worden uitgelegd. In dit artikel wordt gesproken over het feit dat kosten van ruimten niet aftrekbaar zijn als deze worden gebruikt door de belastingplichtige (zoals een werkruimte). De ruimten waar het hier om gaat zijn echter ruimten die worden gebruikt door de gasten. De aftrek wordt wel beperkt op grond van artikel 3.17 van de wet IB 2001, de maximale aftrek is gelijk aan het voordeel in box 3, in casu was ruim € 12.000 aftrekbaar.

Huiseigenaar wordt hotelbaas

Steeds meer Nederlanders verhuren hun appartement, kamer of gehele eigen woning aan toeristen. Via bijvoorbeeld de website AIRBNB worden diverse verblijven aangeboden. Het is erg eenvoudig, u zet uw woning of kamer op deze website en de volgende dag kunnen zich al mensen bij u aanmelden. Daarna begint het feest pas echt (kamer schoonmaken, ontbijt regelen, mensen ontvangen, belastingen betalen, hotelvergunning nodig, administratie bijhouden, bevestigingen regelen, etc.). Elke gemeente heeft zijn eigen regels en verordeningen. De Rechtbank Zeeland - West Brabant had in 2015 nog een andere mening (ECLI NL RBZWB 2015 1981).

Veel voorkomende vragen bij verhuur en B&B

Er zijn enkele veel voorkomende vragen bij de verhuur van uw appartement, woning of een kamer. Hierbij een overzicht:

1. Mag ik mijn eigen woning verhuren? Uw woning structureel of bedrijfsmatig verhuren is vaak niet toegestaan, uw gemeente heeft hier problemen mee. Ook uw bank (als er een hypotheek op uw woning is gevestigd) kan hier problemen mee hebben. Wilt u een deel van uw woning verhuren, overleg dan met uw gemeente en uw bank (als er een hypotheek op de woning is gevestigd).
2. Moet ik belasting betalen over de inkomsten? Over de inkomsten uit vakantieverhuur moet u soms toeristenbelasting betalen. Ook bent u in sommige gevallen inkomstenbelasting (box 1) verschuldigd. Dit is maatwerk en voor de toeristenbelasting afhankelijk per gemeente.
3. Toestemming bij verhuur appartement: Bij de verhuur van uw appartement is soms toestemming van de Vereniging van Eigenaren noodzakelijk, kijk hiervoor in de splitsingsakte.
4. Mag ik als huurder mijn woning verhuren? Meestal is dit niet toegestaan, dit moet dan wel expliciet in de huurovereenkomst zijn opgenomen.

Verhuur van appartement toegestaan?

In een procedure bij het Gerechtshof (in 2013) is vast komen te staan dat bij verhuur van een appartement al snel sprake is van bedrijfsmatige verhuur. In deze casus wordt een appartement verhuurd (2 keer per maand). De VVE heeft hier bezwaar tegen (overlast) en stapt naar de rechter. Zowel de Rechtbank als het Gerechtshof geven de VVE gelijk, verhuur is niet toegestaan op grond van de splitsingsakte. De kans is groot dat meerdere VVE's eigenaren die hun appartement soms verhuren zullen aanpakken (en waarschijnlijk met succes).

Inkomstenbelasting en B&B

1. Kamerverhuur vrijstelling

Verhuurt u een deel van uw eigen woning, dan krijgt u soms te maken met de inkomstenbelasting. Voor de verhuur aan bijvoorbeeld studenten kunt u meestal gebruik maken van de kamerverhuurvrijstelling. U hoeft geen inkomstenbelasting te betalen indien:

1. De huur is lager dan € 5.164 (cijfers 2017) per jaar. Het gaat hierbij om de huur inclusief een mogelijke vergoeding voor het gebruik van de inrichting en energiekosten;
2. De verhuurde ruimte deel is van uw eigen woning (en geen zelfstandige ruimte);
3. U en de huurder staan ingeschreven op hetzelfde adres binnen uw gemeente;
4. De verhuur niet voor korte duur was. 

Bij verhuur aan toeristen voldoet u niet aan de hierboven gestelde eisen, de kamerverhuurvrijstelling is dus niet van toepassing. Het verhuurde deel van de woning valt dan in box 3, dit kan ervoor zorgen dat een deel van de hypotheekrente niet aftrekbaar is (hypotheekrente over het verhuurde deel).

2. Verhuur aan toeristen

Bij een tijdelijke verhuur aan toeristen van een deel van uw eigen woning moet er naast toeristenbelasting (rond de 5%) ook inkomstenbelasting worden betaald over de inkomsten. De hypotheekrente blijft dan wel volledige aftrekbaar. De verhuurder / eigenaar van de eigen woning moet inkomstenbelasting betalen over 70% van de huur, te verminderen met de direct hiermee samenhangende kosten. Soms is tijdelijke verhuur op grond van de hypotheekakte (afspraken met uw bank) niet toegestaan, banken doen hier nu nog niet echt moeilijk over maar soms is het formeel niet toegestaan. Een hele actieve Airbnb-verhuurder krijgt ook te maken met omzetbelasting (zie hierna).

3. Inkomsten uit werkzaamheden

Inkomsten uit een Bed & Breakfast vallen meestal in box 1 als inkomen uit overige werkzaamheden. Verhuur kost immers werk / arbeid en dit wordt in Nederland belast met inkomstenbelasting. De activiteiten gaan meestal het normale vermogensbeheer te boven. Het zelfstandige deel dat wordt verhuurd moet dan op een balans worden gezet, de inkomsten zijn belast en de kosten zijn aftrekbaar. Het deel van de financiering op uw eigen woning moet u ook op de balans opnemen. U kunt over de waarde van het verhuurde deel afschrijven (minder winst). Daarnaast zijn de directe kosten (gas, water, electra, internet, zakelijke lasten, etc.) aftrekbaar. Bij verkoop is de boekwinst belast resp. het boekverlies aftrekbaar. Het wordt dus een echt "bedrijf". De MKB-winstvrijstelling is niet van toepassing. Soms is exploitatie via een B.V. voordeliger (zal afhangen van de omvang en de overige inkomsten in box 1).

4. Inkomsten in box 3

Huur belastingvrij en kosten niet aftrekbaar. Deze route is in de praktijk lastig en werkt alleen als de eigendom van het onroerend goed bij iemand anders is gelegen dan degene die voor de verhuur zorgt. Dit is echt maatwerk en sterk afhankelijk van de feiten.

Omzetbelasting en B&B

Tijdelijke verhuur van een eigen woning is niet vrijgesteld van omzetbelasting / BTW. De heffing van omzetbelasting blijft meestal wel achterwege omdat deze per jaar niet meer bedraagt dan € 1.345, een omzet van jaarlijks ongeveer € 22.000. Dit komt door toepassing van de kleine ondernemersregeling. Als u niks met BTW te maken wilt hebben moet u wel een ontheffing van de administratieve verplichtingen vragen bij de Belastingdienst. In dit verzoek moet u het volgende aannemelijk maken:

• Na toepassing van de kleine ondernemersregeling bent u geen BTW verschuldigd;
• Er wordt geen BTW op de facturen aan de toerist / Airbnb gebruiker in rekening gebracht;
• U vraagt geen BTW terug van de Belastingdienst.

Als u een ontheffing krijgt, dan hoeft u ook geen facturen meer uit te reiken. Doet u dit wel, dan mag u op de facturen geen BTW opnemen.

Toeristenbelasting en B&B

Als u een B&B begint of een kamer gaat verhuren, loopt u meestal aan tegen toeristenbelasting. Ongeveer 75% van de gemeenten in Nederland kent een dergelijke belasting. Sommige gemeenten willen toeristenbelasting heffen, maar het blijkt dat sommige verordeningen van de gemeente geen rechtsgeldige basis vormen om toeristenbelasting te heffen. Lees bijvoorbeeld deze uitspraak van het Gerechtshof Arnhem - Leeuwarden d.d. 22 juli 2014. Als in een verordening is opgenomen dat de toeristenbelasting van toepassing is op hotels en groepsaccommodaties, dan mag er geen toeristenbelasting worden geheven over de verhuur van een kleine B&B of kamer in een boerderij.

Zuiveringsheffing en B&B

In een procedure bij het Gerechtshof Amsterdam kwam aan de orde of het waterschap een tweetal aanslagen inzake zuiveringsheffing mag opleggen, één voor de woning en één voor de B&B. De rechter is van mening dat dit is toegestaan. Het Gerechtshof komt tot de volgende conclusie:

• Nu het B&B-gedeelte blijkens de inrichting ervan afzonderlijk in gebruik kan worden gegeven, kan het pand in zijn geheel niet als één afzonderlijke woonruimte worden aangemerkt. Het B&B-gedeelte vormt een afzonderlijke bedrijfsruimte omdat het niet meer dan bijkomstig afhankelijk is van buiten de ruimte aanwezige voorzieningen. Dat bepaalde diensten (klaarmaken ontbijt, wassen en strijken van linnengoed) door X worden verricht buiten het B&B-gedeelte, is niet van belang.
• Het pand bestaat, zo concludeert het Hof, uit een woonruimte en een bedrijfsruimte waarvoor terecht afzonderlijke aanslagen zijn opgelegd.
• Het hof verklaart het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond (Gerechtshof Amsterdam d.d. 21 januari 2016 ECLI NL GHAMS 2016 310).