Airbnb, verhuur en belastingen
Fiscaal nieuws Airbnb 2020
Er zijn een tweetal uitspraken van de Hoge Raad inzake air BNB.
- Verhuur van woning: alleen recht op kamerverhuur vrijstelling als de huurder ook is inschreven op dit adres. Anders is 70% van het inkomen belast (Hoge Raad d.d. 6 november 2020 ECLI:NL:HR:2020:1741)
- Verhuur tuinhuis of garage: 70% van de inkomsten zijn belast in box 1 (Lees dit artikel) Hoge Raad 18 september 2020 (ECLI:N:HR:2020:1448)
Air-bnb bij zelfstandige woonruimte
Al geruime tijd is er het nodige te doen over air-bnb (en andere kortstondige verhuur). Zie bijvoorbeeld Airbnb inkomsten belastingvrij of toch niet? Onder de rechter is de vraag of bij tijdelijke verhuur van een deel van de woning ook belasting moet worden betaald (over 70%), net als bij volledige tijdelijke verhuur. Volgens de Rechtbank en het Gerechtshof Amsterdam zijn de verhuurinkomsen belastingvrij en behoren in box 3. De Hoge Raad denkt hier anders over, 70% van de inkomsten zijn belast in box 1.
Verhuur gastenverblijf bij de eigen woning
Henk en zijn partner zijn eigenaar van een eigen woning. Bij de eigen woning wordt een zogenaamd gastenverblijf gerealiseerd, dit wordt via Airbnb verhuurd. De rechtbank is op 30 maart 2023 (ECLI:NL:RBNHO:2023:2875) van mening dat sprake is belaste inkomsten conform de tijdelijke verhuurregeling. Het Gerechtshof in Amsterdam volgt op 25 april 2024 (ECLI:NL:GHAMS:2024:1325) het standpunt van de rechtbank. De rechtbank is van mening dat het gastenverblijf behoort tot de eigen woning en dat het gastenverblijf - anders dan tijdelijk als hoofdverblijf - behoort tot de eigen woning van Henk en zijn partner. In een uitspraak van het Gerechtshof Den Bosch d.d. 13 oktober 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:4603) lagen de kaarten anders, hier stond het gastenverblijf uitsluitend ter beschikking aan de huurders. In deze uitspraak is het gastenverblijf derhalve een bestanddeel of aanhorigheid van de woning, en de verhuur aan wisselende huurders is tijdelijk.
Omtrent het verschil tussen tijdelijke en niet tijdelijke verhuur is deze toelichting van de AG uit 2020 (AG Niessen ECLI:NL:PHR:2020:438) helder en duidelijk, de hierop volgende uitspraak van de Hoge Raad ligt hiermee in lijn. Het begrip aanhorigheid wordt toegelicht in deze (niet gepubliceerde) uitspraak van de Hoge Raad uit 1993.
Hoe werkt de tijdelijke verhuurregeling eigen woning?
De tijdelijke verhuurregeling bij verhuur via platforms zoals Airbnb wordt in fiscale zin geregeld door artikel 3.113 van de Wet inkomstenbelasting 2001 (Wet IB 2001). Hier volgt een overzicht van de werking van deze regeling:
- Kernvraag is of een gastenverblijf tot de eigen woning behoort of niet, dit is per situatie anders en moet feitelijk worden beoordeeld.
- De regeling geldt voor de verhuur van de eigen woning of een gedeelte daarvan.
- De eigen woning moet gedurende de verhuurperiode als hoofdverblijf ter beschikking blijven staan van de eigenaar (of personen die tot het huishouden behoren).
- De regeling is specifiek bedoeld voor situaties waarin een woning tijdelijk ter beschikking wordt gesteld aan derden.
- Bij tijdelijke verhuur wordt 70% van de huurinkomsten als extra inkomen belast.
- De overige 30% van de huurinkomsten blijven onbelast, rekening houdend met de kosten die de verhuurder maakt (zoals kosten voor nutsvoorzieningen en onderhoud).
Fiscale oplossing bij airbnb verhuur
Als de woning zodanig is ingericht of kan worden ingericht dat de te verhuren ruimte kan worden aangemerkt als zelfstandige woonruimte (geheel afsluitbaar, eigen sanitaire voorzieningen) kan die ook fiscaal als zodanig worden aangemerkt. Dat deel staat dan niet (meer) als hoofdverblijf te beschikking (een wettelijke eis).
Daardoor moet dat zelfstandige deel worden opgenomen in box 3 (en worden gewaardeerd). Daarmee zijn de verhuurinkomsten niet belast (maar de kosten niet aftrekbaar). Nadeel daarbij is wel dat de hypotheek ook deels moet worden toegerekend aan het verhuurde deel, waardoor de hypotheekrente voor dat deel niet langer aftrekbaar is. Wel wordt het eigenwoningforfait lager. Als u een nieuwe ruimte bouwt (zonder hypotheek) hoeft dit geen probleem te zijn.
Voorbeeld verhuur airbnb en belastingen
- Een woning wordt voor 40% van de oppervlakte verhuurd via airbnb.
- WOZ-waarde woning: 600.000 (waarvan toerekenbaar aan zelfstandig deel 40% is 240.000).
- Hypotheek: 400.000 (waarvan toerekenbaar aan zelfstandig deel 40% is 160.000).
- Hypotheekrente: 16.000 (waarvan toerekenbaar aan zelfstandig deel 40% is 6.400).
- Huuropbrengst: 20.000, Kosten verhuur: 5.000
- Tarief belastingheffing 52% (box 1) resp. 1,2% (box 3)
Niet-zelfstandig via Airbnb en gevolgen belastingen
Huuropbrengst: 20.000
Kosten: 5.000
Saldo 15.000
Belasting 5.460(52% x 70% x 15.000)
Netto 9.540
Zelfstandige ruimte via Airbnb en gevolgen belastingen
Huuropbrengst: 20.000
Kosten: 5.000
Saldo 15.000
Belasting 960 (1,2% x [240.000 – 160.000])
Gemiste aftrek 2.454 (52% x [6.400 – (0.7% x 240.000)])
Netto 11.586
Conclusie fiscaal jurist over belastingen bij Airbnb
Wij twijfelden als over de beslissing van de Rechtbank, hoewel deze erg goed is gemotiveerd. De Hoge Raad geeft duidelijkheid, verhuur is belast in box 1. Voor zelfstandige woonruimten blijft – langs bovenstaande lijnen –aangifte in box 3 mogelijk.
