Airbnb op de boerderij

Fiscaal nieuws Airbnb 2020

Er zijn een tweetal uitspraken van de Hoge Raad inzake air BNB.

1. Verhuur van woning: alleen recht op kamerverhuur vrijstelling als de huurder ook is inschreven op dit adres. Anders is 70% van het inkomen belast (Hoge Raad d.d. 6 november 2020 ECLI:NL:HR:2020:1741)
2. Verhuur tuinhuis of garage: 70% van de inkomsten zijn belast in box 1 (Lees dit artikel) Hoge Raad 18 september 2020 (ECLI:N:HR:2020:1448)

Fiscale gevolgen Airbnb

Recreatie in het buitengebied vormt in toenemende mate een belangrijke inkomstenbron voor de agrarische sector. Naast de bijna traditionele boerencamping is er steeds meer sprake van hoogwaardige verhuur in het kader van Airbnb.

De fiscale gevolgen van de deeleconomie waarvan Airbnb deel uitmaakt zijn nog steeds niet uitgekristalliseerd. De simpele kortstondige verhuur van een kamer in een particuliere woning heeft inmiddels wel wat “fiscale” handen en voeten gekregen. Hoe een en ander uitpakt op de boerderij is nog verre van duidelijk. Wij zullen in dit artikel duidelijkheid geven binnen het fiscale B&B landschap.

Dit artikel gaat over de fiscale gevolgen en (on)mogelijkheden van Airbnb op de Boerderie.

Airbnb verhuur in Box 1,2 of 3?

In de eerste plaats is belangrijk waar de verhuurde kamers zich fiscaal bevinden. Als de kamers onderdeel zijn van het ondernemingsvermogen van een B.V., zijn alle inkomsten onderworpen aan de vennootschapsbelasting (uiteindelijk Box 2). Alle kosten zijn dan – binnen de normale regels – aftrekbaar. Immers, de B.V. wordt geacht met haar hele vermogen een onderneming te drijven.

Een andere mogelijkheid is dat de onderneming wordt uitgeoefend in de inkomstenbelasting (eenmanszaak, maatschap, VOF). Als de verhuurde kamers zijn gelegen in een pand, schuur of andere opstal die deel uitmaakt van het ondernemingsvermogen (‘op de balans staat’), geldt ook hier dat alle inkomsten en uitgaven via de winst lopen (en dus volgens de normale regels belastbaar / aftrekbaar zijn). De opbrengsten zijn dan belast in de onderneming (Box 1).

De derde mogelijkheid is dat de kamers deel uitmaken van het privévermogen. Dan is behandeling in Box 1 en - onder voorwaarden - in Box 3 mogelijk. Daarop wordt later teruggekomen.

Overbrengen naar Box 3?

Uitgangspunt is dat de Airbnb-activiteiten voldoende opleveren om de kosten ruimschoots te dekken. Dan is het doorgaans interessant om belasting te betalen in Box 3 in plaats van Box 1 of 2.

Daarvoor is wel noodzakelijk dat de kamers naar Box 3 worden overgebracht. Dat kan alleen als ze afsplitsbaar zijn, in die zin dat deze als zelfstandige ruimte zijn aan te merken. Ook is nodig dat de kamers niet gebruikt moeten worden in de onderneming. Dan is overbrenging naar privé mogelijk. Let daarbij wel op dat dit gebeurt tegen een zakelijke prijs en houdt er rekening mee dat eventueel over de meerwaarden moet worden afgerekend.

Wanneer is nu sprake van Box 3?

Hoofdregel:

Inkomsten uit een Bed & Breakfast vallen meestal in Box 1 (resultaat uit overige werkzaamheden)[RA1] . Verhuur kost immers werk / arbeid en dit wordt in Nederland belast met inkomstenbelasting. De activiteiten gaan meestal het normale vermogensbeheer te boven. Het zelfstandige deel dat wordt verhuurd moet dan op een balans worden gezet, de inkomsten zijn belast en de kosten zijn aftrekbaar. Het deel van de financiering op uw eigen woning moet u ook op de balans opnemen. U kunt over de waarde van het verhuurde deel afschrijven (minder winst). Daarnaast zijn de directe kosten (gas, water, elektra, internet, zakelijke lasten, etc.) aftrekbaar. Het wordt dus een echt "bedrijf". De MKB-winstvrijstelling is niet van toepassing.

Als de kamers zich bevinden in de eigen woning, blijven de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait volledig van toepassing. Vervolgens betaalt u belasting in Box 1 over 70% van de inkomsten minus de directe kosten. Bij een totale huur van € 5.000 en directe kosten van € 1.000 betaalt u dus (maximaal) 51,75% belasting over (70% van € 4.000 is) € 2.800. 

Belastingvrij verhuren

Als de kamer kan worden aangemerkt als zelfstandige woonruimte (geheel afsluitbaar, eigen sanitaire voorzieningen), kan deze ook fiscaal als zodanig worden aangemerkt. Dat deel staat u dan niet (meer) als hoofdverblijf te beschikking (een wettelijke eis).

Dat zelfstandige deel moet worden opgenomen in Box 3 (en worden gewaardeerd). Daarmee zijn de verhuurinkomsten belastingvrij (maar de kosten niet aftrekbaar). Nadeel daarbij is wel dat de hypotheek ook deels moet worden toegerekend aan het verhuurde deel, waardoor de hypotheekrente voor dat deel niet langer aftrekbaar is. Wel wordt het eigenwoningforfait lager. Als u een nieuwe ruimte bouwt (zonder hypotheek) hoeft dit geen probleem te zijn.

Het probleem schuilt hem vooral in het tweede deel van Bed & Breakfast; het aanvullend dienstbetoon. Kan de kale verhuur nog als normaal vermogensbeheer worden aangemerkt (en dus in Box 3 vallen)? De extra activiteiten zullen door de fiscus snel worden aangemerkt als ‘meer dan normaal vermogensbeheer’. Dus als u naast de verhuur ook zelf het ontbijt verzorgt, de was doet, schoonmaakt, een rondleiding op het boerenbedrijf en de omgeving verzorgt en mensen van het station haalt, is zeker sprake van meer dan vermogensbeheer, en dat voor het geheel (dus inclusief de ‘kale’ verhuur). Op dit moment is de fiscus hier nog niet mee bezig, maar als ze echt een kijkje in de “spreekwoordelijke” keuken komen nemen, zal dit hun conclusie zijn.

Voorkomen ‘meer dan normaal vermogensbeheer’

Een oplossing kan dan zijn om het tweede deel, het aanvullende dienstbetoon, uit te besteden en daarvoor een zakelijke vergoeding te betalen. Dat kan aan een commerciële partij, maar kan ook door bijvoorbeeld de dochter of zoon of de buren. Reken hiervoor dan wel een aparte vergoeding (naast de kamerverhuur). De opbrengsten zijn voor uw kinderen meestal belastingvrij (wel rekening houden met maxima voor kinderbijslag en studiefinanciering).

Omzetbelasting en Bed & Breakfast

Tijdelijke verhuur van een eigen woning is niet vrijgesteld van omzetbelasting / BTW. De heffing van omzetbelasting blijft meestal wel achterwege omdat deze per jaar niet meer bedraagt dan € 1.345, een omzet van jaarlijks ongeveer € 22.000. Dit komt door toepassing van de kleine ondernemersregeling (KOR). Als u niks met BTW te maken wilt hebben, moet u wel een ontheffing van de administratieve verplichtingen vragen bij de Belastingdienst. In dit verzoek moet u aannemelijk maken dat de omzet beneden de € 20.000 blijft en dat u geen BTW aftrekt of in rekening brengt. Komt u in een volgend jaar boven dat bedrag, dan moet u weer wel BTW rekenen.

De kleine ondernemersregeling verandert vanaf 1 januari 2020. U kunt dan kiezen voor een vrijstelling voor de omzetbelasting (BTW) als u in Nederland bent gevestigd en niet meer dan € 20.000 omzet in een kalenderjaar hebt.

U vraagt geen BTW terug van de Belastingdienst.

Als u een ontheffing krijgt, dan hoeft u ook geen facturen meer uit te reiken. Doet u dit wel, dan mag u op de facturen geen BTW opnemen.

Afspraken fiscus over Airbnb

In de praktijk is het mogelijk afspraken te maken met de Belastingdienst. Op basis van feitelijke informatie geeft de fiscus aan of sprake is van zelfstandige ruimte en welke kosten als zakelijk worden aangemerkt. Ook zijn afspraken te maken over de toerekening van de hypotheekrente en het eigenwoningforfait. Laat dit wel verzorgen door een deskundig fiscalist.

Conclusie

Onder bepaalde voorwaarden is het mogelijk de inkomsten uit Airbnb belastingvrij (Box 3) te ontvangen. Soms is het mogelijk naar de voorwaarden te sturen. Neem echter wel alle aspecten in aanmerking!

De deeleconomie, waaronder Airbnb, en de boxenscheiding tussen Box 1, 2 en Box 3 staan in de politieke belangstelling en zijn nog lang niet uitgekristalliseerd. Plan daarom zorgvuldig. Het is specialistenwerk!

Aandachtspunt:

Wellicht dat het bovenstaande ook een fiscaalvriendelijke oplossing kan zijn voor de huisvesting van seizoensarbeiders.