Airbnb-inkomsten belastingvrij of toch niet?

Moet u belasting betalen over de inkomsten bij verhuur van uw woning (of garage of tuinhuisje) via bijvoorbeeld Airbnb? We zetten de fiscaliteit, de mening van de rechtbank en de mening van de Staatssecretaris eens naast elkaar. Het Gerechtshof Amsterdamheeft de uitspraak van de Rechtbank bevestigd.

Airbnb-inkomsten zijn belastingvrij

Volgens de Rechtbank Noord Nederland (en in hoger beroep het Gerechtshof Amsterdam) zijn de inkomsten uit de verhuur van een tuinhuisje belastingvrij (voor de liefhebber, op grond van artikel 3.113 wet IB, de tijdelijke verhuur). Volgens de rechter ziet dit artikel enkel op de tijdelijke verhuur van de gehele woning en niet bij de verhuur van een deel van de woning. De rechter stelt dat de eigen woning, gewoon een eigen woning blijft, ook als deze (deels) tijdelijk wordt verhuurd (artikel 3:111 zevende lid wet IB). Het tuinhuisje moet wel worden opgenomen in box 3, aldus het Gerechtshof.

Verhuur gastenverblijf bij de eigen woning

Henk en zijn partner zijn eigenaar van een eigen woning. Bij de eigen woning wordt een zogenaamd gastenverblijf gerealiseerd, dit wordt via Airbnb verhuurd. De rechtbank is op 30 maart 2023 (ECLI:NL:RBNHO:2023:2875) van mening dat sprake is belaste inkomsten conform de tijdelijke verhuurregeling. Het Gerechtshof in Amsterdam volgt op 25 april 2024 (ECLI:NL:GHAMS:2024:1325) het standpunt van de rechtbank. De rechtbank is van mening dat het gastenverblijf behoort tot de eigen woning en dat het gastenverblijf - anders dan tijdelijk als hoofdverblijf - behoort tot de eigen woning van Henk en zijn partner. In een uitspraak van het Gerechtshof Den Bosch d.d. 13 oktober 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:4603) lagen de kaarten anders, hier stond het gastenverblijf uitsluitend ter beschikking aan de huurders. In deze uitspraak is het gastenverblijf derhalve een bestanddeel of aanhorigheid van de woning, en de verhuur aan wisselende huurders is tijdelijk.

Omtrent het verschil tussen tijdelijke en niet tijdelijke verhuur is deze toelichting van de AG uit 2020 (AG Niessen ECLI:NL:PHR:2020:438) helder en duidelijk, de hierop volgende uitspraak van de Hoge Raad ligt hiermee in lijn. Het begrip aanhorigheid wordt toegelicht in deze (niet gepubliceerde) uitspraak van de Hoge Raad uit 1993.

Hoe werkt de tijdelijke verhuurregeling eigen woning?

De tijdelijke verhuurregeling bij verhuur via platforms zoals Airbnb wordt in fiscale zin geregeld door artikel 3.113 van de Wet inkomstenbelasting 2001 (Wet IB 2001). Hier volgt een overzicht van de werking van deze regeling:

• Kernvraag is of een gastenverblijf tot de eigen woning behoort of niet, dit is per situatie anders en moet feitelijk worden beoordeeld.
• De regeling geldt voor de verhuur van de eigen woning of een gedeelte daarvan.
• De eigen woning moet gedurende de verhuurperiode als hoofdverblijf ter beschikking blijven staan van de eigenaar (of personen die tot het huishouden behoren).
• De regeling is specifiek bedoeld voor situaties waarin een woning tijdelijk ter beschikking wordt gesteld aan derden.
• Bij tijdelijke verhuur wordt 70% van de huurinkomsten als extra inkomen belast.
• De overige 30% van de huurinkomsten blijven onbelast, rekening houdend met de kosten die de verhuurder maakt (zoals kosten voor nutsvoorzieningen en onderhoud).

Procedure rechtbank inzake Airbnb

Henk woont met Trees in een eigen woning. Sinds 2015 hebben ze een mooi tuinhuisje, deze is nieuw gebouwd. Het tuinhuisje wordt verhuurd aan toeristen. In 2015 gedurende 21 dagen, de opbrengst bedraagt ruim € 3.500. De Belastingdienst is van mening, dat 70% van de huurinkomsten belast moeten worden (artikel 3:112 en 3:113 Wet IB). De rechter stelt dat verhuur van een deel van de woning niet onder deze regeling valt, de reden volgens de rechter:

• RO 18. De rechtbank stelt voorop dat de tekst van artikel 3.113 van de Wet IB 2001 uitgaat van de tijdelijke verhuur van de gehele woning en niet een deel van de woning. In artikel 3.111, zevende lid, van de Wet IB 2001, is voorts bepaald dat het tijdelijk ter beschikking stellen van een woning aan derden, daaraan het karakter van hoofdverblijf niet ontneemt, zodat de woning nog steeds kwalificeert als eigen woning. Ook deze bepaling ziet op het ter beschikking stellen aan derden van een woning in zijn geheel.
• RO 19. Ook uit de parlementaire toelichting volgt, dat de wetgever ervan is uitgegaan dat het bepaalde in artikel 3.113 Wet IB 2001 slechts ziet op tijdelijke verhuur van de gehele eigen woning. Tijdelijke verhuur van een gedeelte van de eigen woning is hierbij niet aan de orde geweest (Tweede Kamer, vergaderjaar 1998–1999, 26 727, nr. 3, p. 147).
• RO 20. Het eigen woningforfait ziet ook op de eigen woning als geheel en niet op een gedeelte van de eigen woning nu ingevolge het tweede lid van artikel 3.112 het eigen woningforfait wordt bepaald op basis van de waarde ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Ingevolge het bepaalde in artikel 16 Wet WOZ wordt voor de toepassing van die wet een in eigendom zijnde woning in beginsel als één onroerende zaak aangemerkt.
• RO 21. Ook uit de parlementaire toelichting bij bovenvermelde vereenvoudiging van het bepaalde in artikel 3.113 Wet IB 2001, volgt dat de wetgever ervan is uitgegaan dat het gaat om tijdelijk verhuur van de gehele woning en niet een deel van de woning (Tweede Kamer, vergaderjaar 2009–2010, 32 130, nr. 3, p. 42-43).

Mening Staatsecretaris over inkomsten Airbnb

De Staatssecretaris van Financiën is het niet met de rechter eens. De verhuur van tuinhuisjes valt volgens de Staatssecretaris niet onder de kamerverhuurvrijstelling, de toerist is namelijk niet ingeschreven op dit adres (bij de gemeente). Er zijn Kamer-vragen gesteld over deze uitspraak. Volgens de Staatssecretaris valt ook de verhuur van een deel van de eigen woning onder artikel 3:113/ 3:112 Wet IB. Er kan zelfs sprake zijn van winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden, dit zal afhangen van de omvang.

Fiscale noot Airbnb-inkomsten

De Belastingdienst gaat in hoger beroep tegen de genoemde uitspraak. Is ook logisch gezien het belang, ook in hoger beroep wordt de belastingplichtige in het gelijk gesteld (uitspraak juli 2019). In Nederland verhuren ongeveer 10.000 mensen een deel van hun eigen woning. In 2016 waren dit er 8.000 met in totaal 24 mln aan inkomsten. En dan gaat het om het aantal mensen dat bekend is bij de Belastingdienst, het werkelijk aantal zal veel hoger liggen. De lijn tot nu toe was dat 70% van de inkomsten belast zijn en de kosten deels aftrekbaar. Het moet dan wel gaan om kosten welke direct samenhangen met de verhuur, hierbij kunt u denken aan:

1. gas/water/ electra
2. schoonmaakkosten
3. wassen
4. advertenties en reclame

Soms is er wel 6% BTW verschuldigd (bij inkomsten boven € 20.000 (door KOR-regeling) en actieve verhuur).

Tevens kunnen hypotheekverstrekkers gaan piepen (kijk in uw hypotheekakte). De hypotheekrente blijft in z'n geheel gewoon aftrekbaar.

De rechter gooit nu een steen in de fiscale vijver, de inkomsten zijn volgens hem bij gedeeltelijke verhuur van de eigen woning be-lastingvrij. In hoger beroep zal blijken of dit ook zo blijft, mijn fiscale bril zegt mij dat dit niet zo is. De uitspraak door de rechtbank is wel goed gemotiveerd, het Gerechtshof in Amsterdam heeft de uitspraak gevestigd en geeft aan dat de huurinkomsten belastingvrij zijn en de het tuinhuisje moet worden opgenomen in box 3.

Als een huurder (niet eigenaar van een woning) tijdelijk zijn huurwoning verhuurt is dit (via een omweg) belastingvrij. Het huurrecht is belast in box 3 edoch op grond van de wet ook weer vrijgesteld (artikel 5.19 vierde lid wet IB). Het kan wel zijn dat er BTW is ver-schuldigd over de verhuur. Meestal blijft de huurtoeslag gewoon van toepassing.

In vrijwel alle gevallen moet er toeristenbelasting worden betaald.

Er staan ongeveer 20.000 Nederlandse kamers en woningen op de site van Airbnb. In 2015 heeft de Belastingdienst al aangegeven de site te gaan controleren en in kaart te willen brengen welke mensen de inkomsten ook opgeven.  In de VS moet Airbnb de infor-matie aan de Belastingdienst verstrekken (mits hoger dan 20.000 dollar en meer dan 200 reserveringen), in Nederland is dit nog niet zo, zal een kwestie van tijd zijn. Uitdaging is dat Airbnb in Nederland geen vestiging heeft. Airbnb is geen lastige of gesloten orga-nisatie, in Amsterdam houdt Airbnb zelfs de toeristenbelasting in. Via je account op Airbnb kun je zelfs de belastinginkomsten bekijken.

Fiscale en formele checklist Airbnb-verhuur

Als u uw woning of een deel hiervan gaat verhuren via Airbnb zijn een paar dingen echt van belang:

1. formele eisen verhuur: zoals brandveiligheid etc.;
2. moet u inkomstenbelasting betalen (is discutabel);
3. moet u BTW in rekening brengen (meestal niet);
4. bent u toeristenbelasting verschuldigd (meestal wel);
5. stelt uw gemeente eisen aan tijdelijke verhuur (meestal wel, kijk op site gemeente);
6. is uw hypotheekverstrekker het eens met de verhuur (kijk in hypotheekakte).

Bron Airbnb belastingvrij

Rechtbank Noord Holland (ECLI:NL:RBNHO:2018:4343)

Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMSL2019:2424)