Afwaarderen bedrijfspand
Vele jaren geleden (namelijk in 2007) is de afschrijving op gebouwen voor ondernemers (eenmanszaak en B.V.) beperkt. Afschrijven is nog slechts toegestaan indien en voor zover de boekwaarde van het gebouw hoger is dan de zogenaamde bodemwaarde. De hoogte van de bodemwaarde is:
- voor een gebouw in eigen gebruik: 50% van de WOZ-waarde (wetswijziging in 2019);
- voor een gebouw dat wordt verhuurd (ter beschikking gesteld aan derde) voor tenminste 70%: bodemwaarde = WOZ-waarde.
Zodra een gebouw de bodemwaarde heeft bereikt, kan niet meer worden afgeschreven. Stijgt de WOZ-waarde, dan hoeft u geen winst te nemen maar blijft de afschrijving op "nihil". Het is echter wel mogelijk om de bedrijfspanden af te waarderen op lagere bedrijfswaarde, deze kan zelfs onder de bodemwaarde liggen. De bedrijfswaarde is feitelijk de waarde die een potentiële koper aan een bedrijfspand zou toekennen (bijvoorbeeld op basis van de waarde van de onderneming welke in het bedrijfspand gevestigd is). Door de huidige problemen in vastgoedland is een afwaardering vaker mogelijk.
Wetswijziging in 2019
Vanaf 2019 kan een gebouw in eigen gebruik vrijwel niet meer worden afgeschreven, bodemwaarde wordt dan 100% van de WOZ waarde.
Afwaardering lagere bedrijfswaarde
Bij taxaties van zakelijke bedrijfspanden is een marge van 30 - 40% geen uitzondering. Een afwaardering kan dus niet zomaar plaatsvinden. De Hoge Raad (ons hoogste rechtscollege) stelt dat voor een afwaardering vereist is dat er een redelijke mate van zekerheid bestaat dat de boekwaarde niet wordt goedgemaakt. De vraag is nu of er een afwaardering kan plaatsvinden als de bedrijfswaarde 10% onder de boekwaarde ligt, volgens sommige fiscaal juristen kan er dan niet worden afgewaardeerd. In de basis moet u kijken naar de de marktwaarde (te vermeerderen met de overdrachtskosten) van het bedrijfspand. Als deze lager is dan de fiscale waarde, dan kunt u het bedrijfspand afwaarderen.
Let op bij bedrijfspand in eigen gebruik
Als een bedrijfspand in eigen gebruik wordt gebruikt, dan is afwaarderen naar een lagere bedrijfswaarde vrijwel onmogelijk. Als het pand binnen uw eigen onderneming (of binnen een fiscale eenheid) wordt gebruikt, is afwaardering dus lastig. U moet uw ondernemingstructuur dan aanpassen zodat het bedrijfspand een beleggingspand gaat worden. Hierbij kunt u denken aan:
- Verbreken fiscale eenheid vennootschapsbelasting tussen de B.V. waar het onroerend goed in is ondergebracht en de B.V. welke het pand huurt.
- Onderbrengen bedrijfspand is aparte B.V., mits inbreng tegen marktwaarde. Volgens de Hoge Raad mag u dan ook een beleggingspand afwaarderen. De Hoge Raad stelt: “Er is geen aanleiding (...) om de inbreng voor de winstberekening te negeren."
Vragen over bedrijfspanden
Als u vragen of opmerkingen heeft, kunt u ons een e-mail sturen, beantwoording is zonder verdere kosten.
