Laag tarief overdrachtsbelasting (2%) over gehele verkrijging inclusief voormalig praktijkruimte van een huisarts
Het algemene tarief voor de overdrachtsbelasting bedraagt sinds 2023 10,4%. Voor de aankoop van een woning die door de koper niet tijdelijk als hoofdverblijf zal worden gebruikt, geldt echter een verlaagd tarief van 2%. Dit dient voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stelling en zonder voorbehoud te worden vastgelegd in een schriftelijke verklaring, welke vóór de overdracht bij de notaris moet worden afgegeven.
Bij de beoordeling of sprake is van een “anders dan tijdelijk hoofdverblijf” wordt aangesloten bij de definitie uit de eigenwoningregeling (artikel 3.111, lid 1, sub a, Wet IB 2001). Aanhorigheden vallen per 2021 alleen onder het lage tarief indien deze tot een ‘anders dan als tijdelijk hoofdverblijf’ behoren en op dezelfde dag met de woning worden verkregen. Een aanhorigheid die op een later moment wordt verworven, valt onder het algemene tarief van 10,4%. Onder de woning vallen ook de ondergrond, tuin en bijbehorende aanhorigheden, zoals garages, schuren, aanbouwen en tuinhekken op hetzelfde perceel.
Valt een voormalige praktijkruimte die vastzit aan het woonhuis onder het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2% of geldt het algemene tarief van 6% (thans 10,4%). De Rechtbank Noord-Nederland heeft geconcludeerd dat het verlaagde tarief ook op deze voormalige praktijkruimte van toepassing is, maar waarom?
Relevante feiten
- De totale koopsom van de onroerende zaak (inclusief praktijkruimte) bedroeg € 810.000;
- Van de totale koopsom was € 154.500 toerekenbaar aan de voormalig praktijkruimte;
- De onroerende zaak omvat een villa met een woongedeelte en een voormalig praktijkruimte, de praktijkruimte is bereikbaar middels een buiteningang en een tweetal interne ingangen bereikbaar vanaf het woongedeelte;
- Verkrijgers hebben over de gehele verkrijging 2% (€ 16.200) overdrachtsbelasting betaald;
- In geschil is of over de voormalige praktijkruimte terecht 2% overdrachtsbelasting is gerekend.
Argumenten belanghebbende
- De belanghebbende stelt dat de praktijkruimte bij de verkrijging in gebruik was als woning.
- Op het moment van de overdracht was deze ruimte verbouwd om als woonruimte te dienen, waarmee de bestemming van praktijkruimte was gewijzigd naar woonruimte.
- Volgens de belanghebbende maakt dit dat de praktijkruimte onderdeel van het woongedeelte. Daarnaast betoogt de belanghebbende dat de praktijkruimte niet opnieuw als huisartsenpraktijk kan worden gebruikt, omdat deze volgens de huidige eisen te klein is en noodzakelijke voorzieningen, zoals airconditioning, ontbreken.
Argumenten inspecteur
De inspecteur stelt dat de praktijkruimte oorspronkelijk is ontworpen
en gebouwd als praktijkruimte en daardoor naar zijn aard kwalificeert als
niet-woning. Volgens de inspecteur blijft de ruimte, zelfs na de verbouwingen,
naar zijn aard een niet-woning. De inspecteur voert verder aan dat de aangebrachte
wijzigingen niet ingrijpend maar minimaal zijn. Dat de praktijkruimte volgens
de huidige maatstaven niet meer als huisartsenpraktijk kan dienen, doet
volgens de inspecteur geen afbreuk aan de fiscale kwalificatie van de ruimte
als niet-woning.
Oordeel Rechtbank Noord-Nederland
De Rechtbank oordeelt dat de naheffingsaanslag door de inspecteur ten onrechte is opgelegd waardoor ook over de verkrijging van de voormalig praktijkruimte 2% overdrachtsbelasting is verschuldigd. Onderstaand volgt hoe de Rechtbank tot dat oordeel is gekomen.
Oorspronkelijk doel bestemming en gevolgen verbouwing
De Rechtbank oordeelt dat een onroerende zaak voor de overdrachtsbelasting als woning kan worden aangemerkt wanneer deze bestemd is voor bewoning. De primaire vraag is daarbij het oorspronkelijke doel waarvoor de onroerende zaak is ontworpen en gebouwd. Als een onroerende zaak niet oorspronkelijk voor bewoning is gebouwd, maar later is verbouwd om bewoning mogelijk te maken, blijft deze een niet-woning indien de zaak met beperkte aanpassingen weer voor een niet-woonbestemming kan worden gebruikt.
Rechtbank: praktijkruimte blijft na verbouwing niet-woning
De Rechtbank neemt, net als beide partijen, aan dat het pand oorspronkelijk is gebouwd als woonhuis met een praktijkruimte, wat betekent dat de onroerende zaak een woonbestemming (het woongedeelte) en een niet-woonbestemming (de praktijkruimte) heeft. De Rechtbank zal eerst moeten beoordelen of de praktijkruimte ten tijde van de overdracht zodanig is verbouwd dat deze voortaan een woonbestemming heeft en of deze niet met beperkte aanpassingen weer voor niet-woondoeleinden kan worden gebruikt. De Rechtbank stelt vast dat de verbouwingen aan de praktijkruimte – zoals het verwijderen van het interieur en het verplaatsen van binnendeuren – niet ingrijpend genoeg zijn om te rechtvaardigen dat die werkzaamheden onmiskenbaar strekken tot (op)levering van een woning dan wel woongedeelte. Bovendien merkt de Rechtbank op dat, hoewel de praktijkruimte volgens de huidige normen niet langer als zodanig kan functioneren, dit niet relevant is. De vraag is of de ruimte nog steeds bruikbaar is voor niet-woondoeleinden, wat aannemelijk is vanwege de aparte buiteningang.
Niet-woongedeelte kan kwalificeren als aanhorigheid
Voor onroerende zaken die niet volledig naar hun aard zijn bestemd voor bewoning, wordt het verlaagde tarief van 2% uitsluitend toegepast op de waarde van het deel dat voor bewoning is bestemd. Dat de praktijkruimte oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd met een niet-woonbestemming en later geen woonbestemming heeft gekregen, sluit echter niet uit dat het tarief van 2% op deze ruimte kan worden toegepast. Onder "woningen" vallen namelijk ook aanhorigheden die bij woningen horen of bestemd zijn om daarbij te gaan horen.
Rechtbank: praktijkruimte kwalificeert als aanhorigheid
Allereerst moet worden vastgesteld wat de omvang van het woongedeelte is. Zodra dit is bepaald, kunnen ook aanhorigheden worden meegeteld, zelfs als deze oorspronkelijk zijn gebouwd met een niet-woonbestemming. De Rechtbank oordeelde dat de praktijkruimte op het moment van verkrijging bij het woongedeelte hoorde, gezien de onderlinge bereikbaarheid via één of meer binnendeuren en de bouwkundige samenhang; de praktijkruimte en het woonhuis vormden feitelijk één geheel. Bovendien was de praktijkruimte bij de overdracht in gebruik als onderdeel van het woongedeelte en ook daaraan dienstbaar, doordat de praktijkruimte en het woongedeelte elkaars gebruiksmogelijkheden verbeterden of vergrootten. De praktijkruimte kon bijvoorbeeld dienen als opslagruimte, slaapkamer(s) of hobbykamer(s). Hiermee werd de praktijkruimte aangemerkt als een aanhorigheid van de woning in de zin van artikel 14, lid 2, Wbr, waarop, net als voor het woongedeelte, het verlaagde tarief van 2% van toepassing was.
Noot fiscaal jurist inzake laag tarief overdrachtsbelasting
Wat opvalt aan deze uitspraak is dat de ingebrachte argumenten van zowel de belanghebbende als de inspecteur nauwelijks van invloed zijn geweest op de uitspraak van de Rechtbank. Belanghebbende wordt ‘gered’ door de uitleg van de Rechtbank dat de praktijkruimte kwalificeert als aanhorigheid waardoor het verlaagde tarief overdrachtsbelasting van toepassing is. Dit onderstreept hoe belangrijk het is om met de juiste argumenten te procederen. Wij adviseren daarom om in de bezwaar- en eventueel beroepsfase bijstand te zoeken bij een deskundige adviseur. Heeft u een vergelijkbare casus, neem dan gerust contact met ons op om een goed onderbouwd bezwaar in te dienen of om in beroep te gaan als het bezwaar al is afgewezen.
Bron laag tarief overdrachtsbelasting
Rechtbank Noord-Nederland 25 april 2024, nr. 23/3612, ECLI:NL:RBNNE:2024:1526
