Woning kopen en slopen, wat zijn de gevolgen voor de overdrachtsbelasting?

Rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelt in 2024 dat het verlaagde overdrachtsbelastingtarief niet van toepassing is bij de aankoop van een voor sloop bestemde en vervolgens nog te realiseren woning. U moet dus oppassen als u een woning koopt, deze sloopt en weer een nieuwe woning zou gaan bouwen. Sinds 2021 is het lage tarief (2%) voor de overdrachtsbelasting alleen nog van toepassing als een woning als hoofdverblijf wordt gebruikt. Omdat de woning wordt gesloopt is hiervan geen sprake !

Procedure inzake kopen en slopen woning en overdrachtsbelasting

Henk koopt in januari 2022 een appartementsrecht voor een woning (met parkeerplaats) in een nog te bouwen complex. Het huidige gebouw wordt gesloopt en er wordt een nieuw gebouw neergezet. In maart 2022 zijn de appartementen gereed. In de akte van levering staat dat Henk de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Bij levering is 2% overdrachtsbelasting voldaan. De inspecteur stelt dat 8% overdrachtsbelasting verschuldigd is en legt een naheffingsaanslag op. Partijen stappen naar de rechter. De rechter stelt dat het verlaagde overdrachtsbelasting tarief niet van toepassing is bij de aankoop van een voor sloop bestemde en vervolgens nog te bouwen woning. De rechter kijkt hierbij naar het moment van de verkrijging en na naar de voltooiing van de nog te bouwen woning.

Noot fiscaal jurist inzake slopen woning en overdrachtsbelasting

In veel gevallen wordt er niet stilgestaan bij de gevolgen van de overdrachtsbelasting. Omdat het tarief de laatste jaren is aangepast (0% of 2% voor eigen woningen en 10,4% voor niet eigen woningen). De Hoge Raad heeft in 2019 over een gelijke situatie geoordeeld. De wet is in 2021 aangepast en stelt het volgende:

In artikel 14, eerste lid, in combinatie met artikel 2, tweede lid 2, van de WBR is bepaald dat ter zake van de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen 8% overdrachtsbelasting geheven wordt. Op grond van artikel 14, tweede lid, van de WBR bedraagt de belasting, in afwijking van het eerste lid, 2% “voor de verkrijging door een natuurlijk persoon van een woning of rechten waaraan deze is onderworpen (…) als de verkrijger de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit overeenkomstig artikel 15a, voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaart in een schriftelijke verklaring.”

Henk stelt in deze situatie het volgende:

de Wet differentiatie overdrachtsbelasting heeft als doel en strekking om de positie van particuliere woningkopers te verbeteren ten opzichte van beleggers. Belanghebbende heeft ten tijde van de verkrijging een woning gekocht met de bedoeling om er zelf langdurig te wonen. Dat is ook expliciet verklaard. Dat het bestaande gebouw vervolgens is vervangen door een ander gebouw, maakt het niet anders omdat het gaat om een gebouw op exact dezelfde locatie. Dit past ook onder doel en strekking van de wet. In dit geval dient de teleologische interpretatie voorrang te krijgen boven een grammaticale uitleg, aldus belanghebbende.

De inspecteur is het hier niet mee eens en stelt zich op het standpunt dat het lage tarief (2%) alleen van toepassing als Henk het voornemen heeft om in de verkregen woning te gaan wonen. Nu Henk niet in deze woning gaat wonen, deze wordt immers volledig gesloopt, is niet het tarief van 2% van toepassing maar het hoge tarief (toen nog 8%).

De rechtbank stelt dat Henk tot 2021 wellicht gelijk heeft maar door de wetswijziging een probleem heeft. De nieuwe wettekst (artikek 14 lid 2 WBR) is helder en niet voor meerdere uitleg vatbaar. De rechter kijkt nog even naar de parlementaire geschiedenis (memorie van toelichting), hierin staat:

Andere natuurlijke personen - niet zijnde starters - die een woning verkrijgen, hebben recht op de toepassing van het verlaagde tarief van 2%, mits zij de woning verkrijgen om deze anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. Alle overige verkrijgingen worden vanaf 1 januari 2021 belast tegen het hogere algemene tarief. (…). Dit betekent dat – naast de verkrijging van niet-woningen, zoals bedrijfspanden – ook verkrijgingen van woningen die niet, of slechts tijdelijk, als hoofdverblijf gaan worden gebruikt, worden belast tegen 8%.

Wat een woning is voor de inkomstenbelasting of overdrachtsbelasting is niet altijd eenvoudig te beantwoorden en levert steeds vaker een discussie op (voor de overdrachtsbelasting of aftrek van hypotheekrente). In een uitspraak van de Hoge Raad in 2017 kwam het begrip woning ook al even aan de orde, hier is helder bepaald wat een woning is en wat niet.

Lang verhaal kort, als Henk niet in de gekochte woning (als eigen woning) gaat wonen het lage tarief niet van toepassing is. De vraag is natuurlijk wel of deze situatie anders zou zijn als Henk wel in de woning zou gaan wonen en dan besluit om de woning volledig te verbouwen, bijvoorbeeld om energie te besparen en een keurige woning te bouwen. Advies zal dus ook altijd zijn om eerst in de woning te gaan wonen en dan pas te gaan verbouwen. Ook moet bij de aankoop niet vaststaan dat de gekochte woning volledig wordt gesloopt, let dus ook goed op de correspondentie en woordkeuze bij overleg met uw architect, de gemeente of aannemer.