Het woningbegrip in de overdrachtsbelasting
Het begrip woning is bij het bepalen van het toepasselijke tarief van groot belang. De hoofdregel is dat het tarief 8% bedraagt (per 2023 10,4%), maar dat kan ook 2% zijn. Het 2%-tarief is van toepassing indien de onroerende zaak een woning is die als hoofdverblijf wordt verkregen. In dit artikel richten wij ons op het woningbegrip. Het woningbegrip is niet duidelijk omschreven in de wet. Onderstaande informatie is als gevolg hiervan vooral afkomstig uit de rechtspraak.
Wat is een woning voor de overdrachtsbelasting?
De wetgever verwoordde het in 2011 relatief simpel: een woning is een onroerende zaak die op het moment van juridische overdracht naar zijn aard bestemd is voor bewoning. Hij voegde hieraan toe dat een onroerende zaak die geen woning is, maar die wordt verbouwd tot woning, geen woning is voor de overdrachtsbelasting. Toch heeft dit begrip in de loop der jaren regelmatig voor discussie gezorgd. Bij de verkrijging is het niet relevant hoe het object tot op het moment van verkrijging is gebruikt of gebruikt zal gaan wonen. Er moet dus steeds worden gekeken naar de aard en bestemming van de onroerende zaak. Steeds geldt de regel: is geen sprake van een woning, dan is sprake van een niet-woning en toepassing van het reguliere tarief. Dat tarief bedraagt thans 8% (2021).
De aard en bestemming van de onroerende zaak
De toets naar de aard en bestemming van een onroerende zaak dient objectief uitgevoerd te worden. Subjectieve elementen, zoals historisch gebruik, zijn niet van belang. De aard en bestemming worden primair beoordeeld vanuit een bouwkundig oogpunt. Gekeken wordt dan onder meer naar het oorspronkelijke ontwerp, de oorspronkelijke bouw, latere verbouwingen, de indeling van het object en de aanwezige voorzieningen.
Alleen indien deze toetsing tot een onduidelijke uitkomst leidt, kan ruimte zijn om zogenaamde publiekrechtelijke voorschriften in de toetsing te betrekken. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om het bestemmingsplan of de gemeentelijke bestemming voor het object. In de praktijk zien wij regelmatig dat te snel wordt gekeken naar deze publiekrechtelijke voorschriften, waardoor op onjuiste gronden het 2%-tarief wordt toegepast of verdedigd. Dit kan tot flinke naheffingen leiden.
Hoe moet worden omgegaan met latere verbouwingen?
Veel van de geschillen in de praktijk hebben betrekking op latere verbouwingen. Stel dat een onroerende zaak is gebouwd als kantoorpand. Duidelijk is dat een kantoorpand geen woning is. Echter, op enig moment na de oorspronkelijke bouw kan de wens ontstaan om het object te verbouwen tot een wooncomplex. De discussie die dan kan ontstaan is wanneer een verbouwing voldoende is om een object van kleur te laten verschieten. De Hoge Raad verwoordde dit als volgt: met een pand dat oorspronkelijk is gebouwd voor bewoning wordt in dit verband gelijkgesteld een pand dat oorspronkelijk voor een ander gebruik dan bewoning is ontworpen, maar door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd.
Gekeken moet dan worden naar de bouwkundige ingreep, het doel van die ingreep en het objectief effect van die ingreep. Een verbouwing kan alleen tot wijziging van de oorspronkelijke aard leiden indien de verbouwing zodanig ingrijpend is geweest, dat de verbouwing niet zomaar omkeerbaar is. Oftewel: de verbouwing mag niet eenvoudig terug te draaien zijn. Dit wordt ook wel een functiewijziging van de onroerende zaak genoemd. Het is van belang om dan onder meer te kijken naar de slaapgelegenheid, sanitaire voorzieningen, keukenvoorzieningen en nutsvoorzieningen.
De Hoge Raad heeft in 2019 een oordeel geveld over lopende verbouwingen. Indien de verbouwing is aangevangen en zodanig is gevorderd dat het gerechtvaardigd is om te menen dat de werkzaamheden onmiskenbaar leiden tot het opleveren van een woning, het 2%-tarief van toepassing kan zijn. Dat is slechts anders indien de inspecteur aannemelijk maakt dat door beperkte aanpassingen het object weer geschikt is voor de oorspronkelijke bestemming.
Voorbeelden uit de praktijk
In de praktijk wordt veel gediscussieerd over de vraag of iets een woning is. Wij halen hierna een aantal voorbeelden aan ter duiding van de problematiek.
Woning verbouwd tot kantoor en verkocht als stadsvilla
Een onroerende zaak is oorspronkelijk gebouwd als woning. Daarna zijn er aanpassingen geweest om het als kantoorruimte te laten functioneren. Hier doet zich dus de discussie voor of de woning een functiewijziging naar kantoorpand heeft ondergaan. Het gerechtshof meent dat de bouwkundige aanpassingen te weinig ingrijpend zijn geweest om te kunnen spreken van een functiewijziging. De aard als woning is behouden gebleven. In deze zaak ging het er onder meer om dat er nog kookgelegenheid was en bad en douche konden worden aangesloten op bestaande leidingen.
Garagebedrijf is verbouwd tot woning
Een pand heeft dienstgedaan als garagebedrijf. Voor de verkrijging wordt op het pand een woonbestemming gevestigd. De rechtbank oordeelt dat van een woning geen sprake is in de zin van de overdrachtsbelasting. De intentie tot verbouwing van het pand levert onvoldoende grondslag op om aan de aard van het pand (niet-woning) af te doen.
Advisering bij het beoordelen van het object
Het woningbegrip kent – zoals uit de voorbeelden blijkt – een wat andere uitleg dan in het spraakgebruik. Dat maakt de regeling niet eenvoudiger. Het wordt nog wat complexer, aangezien het woningbegrip in de inkomstenbelasting ook afwijkt van het woningbegrip in de overdrachtsbelasting. In de situatie dat discussie ontstaat over de vraag of een onroerende zaak als woning in de zin van de overdrachtsbelasting kwalificeert, is het daarom raadzaam een specialist in de arm te nemen. Neem gerust eens contact met één van onderstaande adviseurs op bij vragen over dit onderwerp. De eerste kennismaking is altijd vrijblijvend.
