De woning als hoofdverblijf in de overdrachtsbelasting
Tot 2021 kende de overdrachtsbelasting het systeem waarbij een woning tegen 2% in de heffing werd betrokken en een niet-woning tegen 6%. Dit is per 2021 veranderd. Het 2% tarief, ook wel het verlaagd tarief genoemd, is nog slechts van toepassing bij de verkrijging van een woning die anders dan tijdelijk als hoofdverblijf wordt gebruikt. De verkrijger dient dit voorafgaand aan de verkrijging bij schriftelijke verklaring te bevestigen. In dit artikel gaan wij op deze bepaling in. Wij schreven eerder al een artikel over wat voor de overdrachtsbelasting een woning is. Een link naar dat artikel treft u onderaan deze bijdrage. In dit artikel richten wij ons met name op het hoofdverblijfcriterium.
Het hoofdverblijfcriterium in de overdrachtsbelasting
Het hoofdverblijfcriterium wordt in de wet niet nader toegelicht. Het doel blijkt wel uit de wetsgeschiedenis. De bedoeling is dat het verlaagd tarief slechts van toepassing is als de woning daadwerkelijk wordt bewoond door de verkrijger. Dit bewonen dient anders dan tijdelijk plaats te vinden. Een exacte periode is niet genoemd. Wel heeft de wetgever aangegeven dat, indien de woning voor minimaal een half jaar als hoofdverblijf is gebruikt, het verlaagd tarief in principe van toepassing is. De Belastingdienst mag echter alsnog handhaven indien sprake is van een evidente misbruiksituatie. Wij zijn benieuwd hoe dit in de praktijk uit zal werken.
Deze regel kent andersom ook werking. Indien een vervreemding binnen zes maanden na de verkrijging plaatsvindt, is in principe niet aan het hoofdverblijfcriterium voldaan. De halfjaarperiode is niet volgemaakt. De belastingplichtige moet dan door de Belastingdienst in de gelegenheid worden gesteld om aannemelijk te maken dat de woning toch is gekocht om anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gebruiken. Eventuele onvoorziene omstandigheden kunnen er dan toe leiden dat dit niet is gebeurd, doch dat kan dan zonder gevolgen blijven.
Hoofdverblijfcriterium en economisch eigendom
Economisch eigendom komt voornamelijk voor in de zakelijke praktijk. De verkrijging van economische eigendom valt niet onder het verlaagd tarief. De verkrijging kan alleen onder het verlaagd tarief vallen als naast de economische eigendom, ook de juridische eigendom wordt verkregen van een woning. De verkrijging van een specifiek lidmaatschapsrecht van (bijvoorbeeld) een vereniging kan wel onder het verlaagd tarief vallen. Zo’n recht behelst dan het uitsluitend of nagenoeg uitsluitend gebruik van een woning. Dit doet zich bijvoorbeeld voor bij flatexploitatieverenigingen.
De vraag die zich voor kan doen is, wat precies het hoofdverblijf is. Voor de uitleg van dit begrip moet worden aangesloten bij de centrale levensplaats. Daarbij moet worden gekeken naar het middelpunt van de persoonlijke en economische belangen. Denk aan de plaats waar kinderen naar school gaan en waar lidmaatschappen van sportclubs lopen. Een persoon kan slechts één woning gelijktijdig als hoofdverblijf hebben.
Schriftelijke verklaring
Om het verlaagde tarief van 2% te mogen toepassen, moet een schriftelijke verklaring aan de notariële akte van levering worden gehecht. Uit de verklaring moet blijken dat de verkrijger duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaart de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. Is geen sprake van een notariële akte / doet de verkrijger zelf de aangifte, dan moet de verklaring bij de aangifte worden opgenomen. De verklaring is niet vormvrij. De Belastingdienst heeft op zijn website standaardformulieren ter beschikking gesteld. Deze moeten worden gebruikt.
Controle
De Belastingdienst controleert binnen de gebruikelijke naheffingstermijnen of de woning inderdaad anders dan tijdelijk als hoofdverblijf wordt gebruikt door de verkrijger. Dat doet de Belastingdienst door een onderzoek naar de feiten en omstandigheden. Uitgangspunten kunnen bijvoorbeeld een BRP-inschrijving en de hypotheekrenteaftrek in de inkomstenbelasting zijn. Laatstgenoemde faciliteit is immers alleen beschikbaar bij een woning die als hoofdverblijf wordt gebruikt. De precieze uitleg van het eigenwoningbegrip in de inkomstenbelasting en het woningbegrip inclusief hoofdverblijfcriterium in de overdrachtsbelasting, kent overigens kleine verschillen. Doorslaggevend zal dit dus niet altijd kunnen zijn.
Indien u verwacht in een situatie te komen waarin discutabel is of u aan de voorwaarden voldoet, dan is het raadzaam een deskundige in de arm te nemen. De financiële gevolgen kunnen namelijk fors zijn.
Een voorbeeld ter illustratie:
Henk verkrijgt een woning voor € 500.000 en maakt bij schriftelijke verklaring kenbaar deze anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gebruiken. Dat leidt tot toepassing van het 2%-tarief en afdracht van € 10.000 overdrachtsbelasting. Uit een controle volgt dat niet aannemelijk is dat Henk de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt. Nu zal naheffing plaatsvinden, tenzij Henk aannemelijk maakt dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden. Mocht dat niet lukken, dan heeft dat de volgende financiële gevolgen.
Verschuldigd was eigenlijk 8% over € 500.000. Dat is € 40.000. Henk heeft slechts € 10.000 afgedragen. Het verschil, € 30.000, wordt nageheven. Daar bovenop kunnen nog boeten komen en belastingrente. De boete bedraagt maximaal 100% van de nageheven belasting en kan dus leiden tot een verdubbeling van het bedrag.
De wetgever heeft er bewust voor gekozen geen lijst van onvoorziene omstandigheden in de wet op te nemen. Op die manier kan de menselijke maat worden behouden, zo is de gedachte.
Antimisbruikbepalingen bij opvolgende verkrijging
De wet kent de bepaling dat, indien een verkrijging plaatsvindt binnen zes maanden na de vorige verkrijging, de waarde van de onroerende zaak wordt verminderd met de waarde van de onroerende zaak waarover reeds overdrachtsbelasting is voldaan. De wetgever voorzag mogelijk misbruik door middel van deze bepaling en heeft daarom een uitzondering opgenomen.
Deze uitzondering werkt als volgt:
Annie verkrijgt een woning met een waarde van € 500.000 tegen het verlaagd tarief van 2%. Annie voldoet € 10.000 overdrachtsbelasting. Annie gaat kort in de woning wonen, maar moet door onvoorziene omstandigheden na drie maanden weer verhuizen. De woning wordt verkocht aan beleggingsmaatschappij X voor een bedrag van € 550.000.
De beleggingsmaatschappij kan geen gebruikmaken van het verlaagd tarief. Op grond van de wetgeving zoals deze voor 2021 luidt, dus zonder antimisbruikbepaling, betaalt de beleggingsmaatschappij 8% overdrachtsbelasting over € 50.000. Dat is € 4.000.
De nieuwe antimisbruikbepaling houdt echter in dat het voordeel niet hoger kan zijn dan het bedrag dat bij de vorige verkrijging daadwerkelijk aan overdrachtsbelasting is voldaan. Dat bekent dat de overdrachtsbelasting moet worden berekend over € 550.000, hetgeen tot een bedrag van € 44.000. Daar mag € 10.000 op in mindering worden gebracht, zodat een te betalen bedrag aan overdrachtsbelasting resteert van € 34.000.
Advisering bij de woning als hoofdverblijf
In de meeste gevallen zal duidelijk zijn of de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf wordt gebruikt. Dat zal echter niet altijd zo zijn. Hetzelfde geldt bij een vervreemding van de woning binnen zes maanden of het aanhouden van diverse woningen als gevolg van langdurige verbouwingen. Het kan dan verstandig zijn een deskundige in te schakelen en te laten beoordelen of u aan de wettelijke voorwaarden voldoet.
