Teruggaaf van overdrachtsbelasting

Overdrachtsbelasting is verschuldigd bij de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken, zoals een woning of bedrijfspand. Heffing komt ook aan de orde bij beperkte rechten op deze onroerende zaken. Na het voldoen van de overdrachtsbelasting is dit in principe definitief afgerond. Echter, de wet kent drie situaties waarin op een later moment teruggave van voldane overdrachtsbelasting plaats kan vinden. Wij gaan in dit artikel op deze mogelijkheden in.

Wanneer kan om teruggave van overdrachtsbelasting worden verzocht?

De wet noemt drie situaties waarin een teruggaaf van overdrachtsbelasting aan de orde kan komen. Steeds geldt dat teruggaaf alleen aan de orde is, indien de situatie van vóór de transacties weer wordt hersteld, zowel feitelijk als rechtens. Dit houdt in dat de vorige eigenaar weer de status van eigenaar verkrijgt. Ook moet hij weer in dezelfde betrekking tot de onroerende zaak verkeren als voor de overdracht. De volgende drie situaties noemt de wet vervolgens:

• Bij de vervulling van een ontbindende voorwaarde;
• Bij nietigheid of vernietiging van de overeenkomst;
• Bij ontbinding wegens niet-nakoming van de verbintenis.

Op grond van een beleidsbesluit is het mogelijk dat gedeeltelijke teruggaaf plaatsvindt. Dit doet zich bijvoorbeeld voor indien niet de gehele koopsom wordt terugbetaald. Wij behandelen hierna de drie situaties.

De vervulling van een ontbindende voorwaarde

De vervulling van een ontbindende voorwaarde heeft geen terugwerkende kracht. Daarbij is het belangrijk om duidelijk te hebben wat een ontbindende voorwaarde is. Dat is een voorwaarde die afhankelijk is van een onzekere, toekomstige gebeurtenis. Bij vervulling van de ontbindende voorwaarde wordt teruggekeerd naar de oude toestand alsof er nooit een overeenkomst is geweest. Dit uiteraard voor zover mogelijk. Goederenrechtelijk wordt degene die de onroerende zaak heeft overgedragen van rechtswege weer eigenaar. Indien er een verklaring in de openbare registers is ingeschreven, dient de vervulling eveneens te worden ingeschreven. Wij zien in de praktijk dat nog te snel wordt aangenomen dat een bepaling kwalificeert als ontbindende voorwaarde, terwijl dit discutabel is.

Nietigheid of vernietiging

Een verkrijging kan nietig zijn over vernietigbaar zijn. Indien als gevolg van een beroep op de nietigheid of het inroepen van de vernietigbaarheid de zaak terugkeert in het vermogen van degene die deze eerst heeft overgedragen, kan recht bestaan op teruggaaf van de voldane overdrachtsbelasting.

Van nietigheid is over het algemeen sprake als de regeling op grond waarvan de nietigheid aanwezig is de strekking heeft om niet alleen de betrokken partijen te beschermen, maar ook de belangen van derden. Vernietigbaarheid komt vooral aan de orde als de regeling die tot vernietigbaarheid leidt de strekking heeft om een van de betrokken partijen te beschermen.

Zolang een vernietigbare rechtshandeling niet is vernietigd, heeft deze ‘gewoon’ werking. De uiteindelijke vernietiging kent wel terugwerkende kracht. Een succesvol beroep op vernietiging leidt er in feite toe dat de rechtshandeling wordt geacht van meet af aan nietig te zijn geweest.

Ontbinding bij niet-nakoming van de overeenkomst

Niet-nakoming kan zich als gevolg van allerlei gebeurtenissen voordoen. Denk aan wanprestatie en overmacht. De gevolgen van niet-nakoming zijn civielrechtelijk voornamelijk geregeld in boek 6 Burgerlijk Wetboek. Eén van de mogelijke gevolgen is ontbinding van de overeenkomst.

Ontbinding heeft verstrekkende gevolgen. Stel bijvoorbeeld dat iemand al een prestatie heeft verricht, zoals een betaling, dan is deze prestatie onverschuldigd geweest. Prestaties die nog verricht zouden moeten worden, hoeven niet langer verricht te worden. Echter, een ontbinding leidt goederenrechtelijk er niet toe dat de overdracht direct ongedaan wordt gemaakt. Er moet dus teruggeleverd worden. Volledigheidshalve merken wij op dat levering één van de vereisten is voor een voltooide overdracht, naast de geldige titel en beschikkingsbevoegdheid.

Teruggaaf van overdrachtsbelasting alleen op verzoek

De teruggaaf wordt alleen verleend indien deze wordt verzocht. Het verzoek loopt via de aangifte. Hierbij geldt een harde termijn. Het verzoek moet zijn gedaan binnen drie maanden na afloop van het kalenderjaar waarin het recht op de teruggaaf is ontstaan. De inspecteur neemt vervolgens een besluit. Dit besluit is voor bezwaar vatbaar. Mocht het zo zijn dat een verklaring in de openbare registers is vereist voor de teruggaaf, dan vangt de drie maandentermijn aan na afloop van het kalenderjaar waarin de inschrijving heeft plaatsgevonden.

Andere overdrachten bij teruggaaf van overdrachtsbelasting

Indien een onroerende zaak ‘terugkeert’ naar de oorspronkelijke vervreemder, vindt een overdracht plaats. De wet kent op diverse plaatsen vrijstellingen die ertoe leiden dat deze overdracht niet belast is met overdrachtsbelasting.

Advisering en overdrachtsbelasting

In de overdrachtsbelasting gaat het vaak om aanzienlijke bedragen. Laat u daarom goed adviseren. Neem gerust eens vrijblijvend contact op met één van de auteurs van dit artikel.