Startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting
Per 1 januari 2021 is de startersvrijstelling onderdeel van de overdrachtsbelasting. Het betreft een eenmalige vrijstelling voor de verkrijgers van een onroerende zaak. Als gevolg van de startersvrijstelling bedraagt de overdrachtsbelasting nihil. De bepaling is bedoeld om starters in een meer gunstige positie op de woningmarkt te brengen. Wij gaan in dit artikel in op de startersvrijstelling.
De startersvrijstelling wordt in 2025 aangepast. De vrijstelling kan ook worden toegepast als enkel de economische eigendom wordt verkregen.
Wie kan gebruikmaken van de startersvrijstelling?
Om gebruik te maken van de startersvrijstelling moet aan vijf voorwaarden zijn voldaan:
- De verkrijger is meerderjarig, doch jonger dan 35;
- Er wordt een woning verkregen;
- De woning wordt anders dan tijdelijk als hoofdverblijf – door de verkrijger – gebruikt;
- De vrijstelling is niet eerder gebruikt;
- Er wordt voldaan aan de woningwaarde grens.
Of is voldaan aan deze voorwaarden wordt getoetst op het moment dat de woning wordt verkregen. Dat is het moment waarop een notariële akte moet worden ingeschreven in het register. Wij gaan hierna in op de genoemde voorwaarden.
Leeftijdgrens bij de startersvrijstelling
Het hanteren van een leeftijd is in de ogen van de wetgever altijd willekeurig. Toch meent men de keuze voor de begrenzing op 35 jaar te kunnen verdedigen. Uit onderzoek is namelijk gebleken dat in de groep tot 35 jaar, het meest gesproken kan worden over starters. Wij merken op dat deze leeftijdsgrens niet gelijk is aan de leeftijdsgrens voor de eigenwoningschenking. Maar wat te doen als je samen een woning koopt, en niet beide voldoen aan de norm? Wij leggen dat uit aan de hand van een voorbeeld.
Henk en Annie kopen een woning voor € 400.000. Henk is 37 jaar en Annie is 32 jaar. Dat betekent dat Annie binnen de leeftijdsgroep valt en Henk niet.
Zoals meestal het geval is, verkrijgt ieder de onverdeelde helft van de woning. Beide verklaren de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. Annie heeft nog nooit de startersvrijstelling toegepast.
De startersvrijstelling moet nu per persoon worden toegepast. Annie verkrijgt de helft (€ 200.000) en daarop is de vrijstelling van toepassing. Henk verkrijgt de helft (€ 200.000), maar kan de startersvrijstelling niet toepassen. Hij is 2% overdrachtsbelasting verschuldigd. Dat is € 4.000.
Wij benadrukken hier dat het toetsingsmoment ligt op het moment dat het onroerend goed wordt verkregen. Dat is meestal het moment van het passeren van de akte. De leeftijd op dat moment is doorslaggevend.
Er wordt een woning verkregen
In de meeste gevallen is duidelijk dat een onroerende zaak een woning is. Toch is dat niet altijd het geval. Dit leidt in de praktijk regelmatig tot discussie met de Belastingdienst. De hoofdregel is dat gekeken moet worden naar de aard en bestemming van de onroerende zaak. Daarbij wordt vooral naar bouwkundige elementen gekeken, zoals het oorspronkelijke ontwerp. Echter, door latere verbouwingen kan de aard wijzigen. Denk aan een object dat is gebouwd als kantoorpand, maar later is omgebouwd tot wooncomplex. De vraag die zich dan voordoet is of de verbouwingen van voldoende impact zijn geweest om een functiewijziging aan te nemen. Wij schreven reeds een artikel over het woningbegrip. Een link naar dat artikel treft u onderaan dit artikel. De wet geeft aan dat de verkrijging van economisch eigendom niet kan leiden tot toepassing van de startersvrijstelling.
De woning wordt anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt
Om gebruik te kunnen maken van de startersvrijstelling moet sprake zijn van de verkrijging van een woning die anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt zal worden. Dit wordt wel aangehaald als het hoofdverblijfcriterium. Dat hiervan sprake is, moet bij schriftelijke verklaring worden aangegeven. Deze verklaring wordt aan de notariële akte gehecht. De verklaring is niet vormvrij; de Belastingdienst heeft formulieren gepubliceerd die gebruikt moeten worden. Wij schreven een artikel over de woning en het hoofdverblijfcriterium. Een link naar dat artikel treft u onderaan dit artikel. Wij gaan verderop in op de schriftelijke verklaring.
De startersvrijstelling is niet eerder gebruikt
De startersvrijstelling is een eenmalige vrijstelling. In de hiervoor benoemde schriftelijke verklaring, moet daarom worden aangegeven dat de vrijstelling niet eerder is gebruikt. De notaris zal vertrouwen op de informatie in de verklaring, tenzij hij weet dat de verklaring onjuist is ingevuld. Wordt de startersvrijstelling wel meerdere keren gebruikt, dan zal de Belastingdienst overgaan tot naheffing.
De woningwaarde grens wordt niet overschreden
Als gevolg van een amendement is de woningwaarde grens ingevoerd. Deze grens geldt per 1 april 2021. Om aanspraak te kunnen maken op de startersvrijstelling, dient de te verkrijgen woning een waarde te hebben die niet hoger ligt dan een bij wet genoemde grens. Die grens bedraagt op het moment van invoering € 400.000. De waarde wordt beoordeeld naar de gehele woning, inclusief aanhorigheden. Deze waarde betreft een drempel. Zodra de waarde wordt overschreden, is over het gehele bedrag overdrachtsbelasting verschuldigd. Deze regel bevat ook een antimisbruikbepaling, die zich het best laat illustreren aan de hand van een voorbeeld.
Henk is 32 jaar en verkrijgt een recht van vruchtgebruik. De woning is € 480.000 waard en het recht van vruchtgebruik € 200.000. Henk voldoet aan alle voorwaarden en maakt gebruik van de startersvrijstelling.
Iets meer dan een half jaar later verkrijgt Henk de volle eigendom van de woning. Hij betaalt daarvoor € 280.000. Aangezien deze opvolgende verkrijging plaatsvindt binnen 12 maanden na de eerste verkrijging, treedt deze antimisbruikbepaling in werking.
De beide betalingen worden samengevoegd, dat leidt tot een bedrag van € 480.000. Dat betekent dat de woningwaarde grens is overschreden. Over het gehele bedrag is 2% overdrachtsbelasting verschuldigd.
Schriftelijke verklaring
Om de startersvrijstelling toe te mogen passen, moet een schriftelijke verklaring aan de notariële akte van levering worden gehecht. Uit de verklaring moet blijken dat de verkrijger duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaart de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. Voorts moet de verkrijger aangegeven niet eerder gebruik te hebben gemaakt van de startersvrijstelling. Is geen sprake van een notariële akte/doet de verkrijger zelf de aangifte, dan moet de verklaring bij de aangifte worden opgenomen. De verklaring is niet vormvrij. De Belastingdienst heeft op zijn website standaardformulieren ter beschikking gesteld. Deze moeten worden gebruikt.
Controle
De Belastingdienst controleert binnen de gebruikelijke naheffingstermijnen of de startersvrijstelling terecht is toegepast. Dat doet de Belastingdienst door een onderzoek naar de feiten en omstandigheden. Uitgangspunten kunnen bijvoorbeeld een BRP-inschrijving en de hypotheekrenteaftrek in de inkomstenbelasting zijn. Laatstgenoemde faciliteit is immers alleen beschikbaar bij een woning die als hoofdverblijf wordt gebruikt. Het is niet zo de startersvrijstelling altijd wordt teruggenomen, indien de woning niet als hoofdverblijf wordt gebruikt. De belastingplichtige dient de gelegenheid te krijgen om onvoorziene omstandigheden aannemelijk te maken. Denk aan het verloren gaan van de woning, het overlijden van de verkrijger of een echtscheiding.
Startersvrijstelling en advisering
In de meeste gevallen zal duidelijk zijn of de startersvrijstelling van toepassing is. Complexe situaties kunnen echter voorkomen. Dat kan vooraf zijn, maar ook achteraf als de Belastingdienst dreigt met naheffingen. Het is dan verstandig een specialist in de arm te nemen. Neem gerust eens contact op met een van de auteurs van dit artikel. De eerste kennismaking is altijd vrijblijvend.
