Geen teruggaaf overdrachtsbelasting door ontbreken ontbindende voorwaarde
Onder voorwaarden kan een teruggaaf van overdrachtsbelasting plaatsvinden. Eén van de situaties waarin dit mogelijk is, is bij de vervulling van een ontbindende voorwaarde. Hierover is recent uitspraak gedaan door de rechtbank Den Haag. Deze – lezenswaardige – uitspraak bespreken wij hierna. Voor een artikel over de teruggaaf van overdrachtsbelasting in het algemeen wijzen wij u graag op de link onderaan dit artikel.
Relevante feiten en omstandigheden
Een bv is eigenaar van een bedrijfspand. Een bestuurder van de bv ontvangt een offerte voor een hypotheek. Daarin is opgenomen dat de offerte geldt onder de voorwaarde dat de juridische eigendom van het bedrijfspand overgaat van de bv op de bestuurder. De notaris adviseert om het bedrijfspand te leveren onder de ontbindende voorwaarde dat de bank bereid is om het bedrijfspand te financieren zonder de voorwaarde te stellen dat de (juridische) eigendom aan de bestuurder toebehoort.
Over deze ontbindende voorwaarde wordt vervolgens uitgebreid gecommuniceerd. Uiteindelijk wordt de ontbindende voorwaarde wel in de notariële koopovereenkomst opgenomen, maar niet in de akte van levering. In de akte van levering is wel opgenomen dat de koopovereenkomst mondeling tot stand is gekomen en dat de akte van levering voorrang heeft op de koopovereenkomst. In diezelfde akte is vervolgens opgenomen dat de levering onvoorwaardelijk is. Het bedrijfspand wordt onder voorbehoud van de economische eigendom geleverd aan de bestuurder. Hierbij wordt € 120.000 aan overdrachtsbelasting aangegeven en afgedragen.
Twee jaar later wordt een akte opgesteld waarmee de ontbindende voorwaarde wordt ingeroepen. Het juridisch eigendom keert terug naar de bv en de bv ‘betaalt’ de koopsom terug. Vervolgens wordt een beroep gedaan op de teruggaafbepaling in de overdrachtsbelasting. Partijen menen dat sprake is van een situatie waarin door vervulling van een ontbindende voorwaarde de situatie rechtens en feitelijk is zoals deze was. De inspecteur is het hiermee oneens en wijst het teruggaafverzoek af.
Het oordeel van de inspecteur
De inspecteur meent dat op grond van de akte van levering geen sprake is van een ontbindende voorwaarde. Dat maakt dat er sprake is van een onvoorwaardelijke verkrijging en dan kan de teruggaafbepaling niet worden ingeroepen.
Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank haalt eerst de regel aan. Op verzoek wordt teruggaaf van belasting verleend, mits aan de voorwaarden is voldaan. Die voorwaarden houden in dat de toestand van vóór de verkrijging zowel feitelijk als rechtens wordt hersteld als gevolg van de vervulling van een ontbindende voorwaarde. Het is aan degene die het verzoek doet om te bewijzen dat sprake is van een situatie waarin als gevolg van de vervulling van een ontbindende voorwaarde die toestand wordt hersteld.
De rechtbank leidt uit de correspondentie af dat bewust de keuze is gemaakt om geen ontbindende voorwaarde in de akte van levering op te nemen. De stelling is dat sprake is van een standaardtekst die per ongeluk niet is verwijderd. De rechtbank merkt op dat, indien sprake is van een vergissing, dit voor rekening en risico van de verzoeker tot teruggaaf komt. Er wordt in het bijzonder benadrukt dat in de akte expliciet is opgenomen dat sprake is van een onvoorwaardelijke levering. Die term laat zich niet op een andere wijze uitleggen.
De rechtbank komt tot het oordeel dat de levering onvoorwaardelijk heeft plaatsgevonden. Dat in de notariële koopovereenkomst iets anders staat, doet daaraan niet af. Dat heeft geen goederenrechtelijk gevolg. Aangezien geen sprake is van de vervulling van een ontbindende voorwaarde, kan van een teruggaaf geen sprake zijn.
Advisering en teruggaafverzoeken
Een teruggaafverzoek zoals in dit artikel besproken, vereist de vervulling van een ontbindende voorwaarde. Die moet dus al bij akte van levering zijn overeengekomen. Het is dus van belang om tijdig advies in te winnen en u te laten bijstaan door een fiscaal deskundige. Vastgoedtransacties zijn over het algemeen immers financieel omvangrijk en een vergissing is snel gemaakt. Neem gerust eens contact op met één van de auteurs om vrijblijvend kennis te maken.
