Startersvrijstelling en overdrachtsbelasting
Op 29 juni 2021 heeft de Staatssecretaris van Financiën een besluit doen publiceren in de sfeer van de overdrachtsbelasting. Het besluit richt zich specifiek op de toepassing van de startersvrijstelling en het 2%-tarief. Sinds 1 januari 2021 geldt het 2%-tarief uitsluitend voor woningen die als hoofdverblijf van de verkrijger(s) gaan dienen. De startersvrijstelling geldt voor verkrijgers van onroerende zaken die aan de volgende voorwaarden voldoen:
- De verkrijger is meerderjarig, doch jonger dan 35 jaar;
- Er wordt een woning verkregen;
- De woning die wordt verkregen wordt anders dan tijdelijk als hoofdverblijf – door de verkrijger – gebruikt;
- De startersvrijstelling is niet eerder gebruikt;
- Er wordt voldaan aan de woningwaardegrens.
In dit artikel leest u meer over de startersvrijstelling. Wij gaan hierna in op het gepubliceerde besluit.
Nadere toelichting op de startersvrijstelling / 2%-tarief
Zoals beschreven kan per 1 januari 2021 bij de verkrijging van een woning onder voorwaarden het 2%-tarief worden toegepast. Voorts kan de startersvrijstelling van toepassing zijn. De Staatssecretaris heeft aanleiding gezien om een tweetal goedkeuringen te verlenen, waarmee tegemoet wordt gekomen aan signalen uit de praktijk. Het betreft:
- Een goedkeuring voor het geval zich na ondertekening van de koopovereenkomst, doch voor de verkrijging van de onroerende zaak, een onvoorziene omstandigheid voordoet;
- Een goedkeuring voor het geval dat bij toepassing van de startersvrijstelling op dezelfde dag zowel een beperkt recht dat betrekking heeft op een woning, als de bloot eigendom van die woning wordt verkregen.
Wij behandelen beide goedkeuringen hierna. De goedkeuringen zijn afgegeven op grond van de hardheidsclausule.
Onvoorziene omstandigheden bij startersvrijstelling
Om van de startersvrijstelling of het 2%-tarief gebruik te kunnen maken, moet de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt gaan worden. De wet bevat reeds de bepaling dat rekening kan worden gehouden met onvoorziene omstandigheden die zich voordoen na de verkrijging van de woning. Dit doet zich bijvoorbeeld voor indien de woning geheel tenietgaat. Het is dan onredelijk om de vrijstelling of het lage tarief terug te nemen.
Het komt echter ook voor dat zich onvoorziene omstandigheden voordoen voorafgaand aan de verkrijging, maar na het tekenen van de koopovereenkomst. Indien dit gebeurt, is de hiervoor benoemde wetsbepaling niet van toepassing en moet – naar de letter van de wet – het verlaagde tarief of de startersvrijstelling worden teruggenomen. Dit is een onwenselijke situatie. De staatssecretaris keurt daarom goed dat onder voorwaarden ook bij onvoorziene omstandigheden na het tekenen van de koopovereenkomst, maar voor de verkrijging, het verlaagde tarief of de startersvrijstelling niet wordt teruggenomen. Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen bij het overlijden van de koper. Aan de goedkeuring zijn de volgende vijf voorwaarden verbonden:
- Er is sprake van een onvoorziene omstandigheid die zich heeft voorgedaan na het tekenen van de koopovereenkomst, maar voor de verkrijging van de woning;
- De verkrijger maakt aannemelijk dat het voornemen steeds is geweest om de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gebruiken en dat dit nu redelijkerwijs niet meer zal gebeuren;
- In de akte van levering wordt opgenomen dat een beroep op het besluit (en de specifieke goedkeuring die het betreft) wordt gedaan;
- Aan de andere vereisten voor toepassing van het verlaagde tarief of de startersvrijstelling is voldaan. Daarbij dient onder andere gedacht te worden aan de verklaring die wordt afgegeven en waaruit volgt dat het de bedoeling is om de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gebruiken. Dat de verklaring dwingende teksten bevat, doet daaraan niet af.
- Bij een overdracht van de woning binnen zes maanden kan formeel gezien aanspraak worden gemaakt op een vermindering van de overdrachtsbelasting. De verkrijger die een beroep doet op deze goedkeuring is alsnog overdrachtsbelasting verschuldigd naar hetzelfde tarief dat bij de volgende verkrijging wordt toegepast.
In het besluit zijn een aantal voorbeelden opgenomen, die wij hierna – soms versimpeld – hebben overgenomen.
Voorbeeld 1. Geen doorverkoop binnen zes maanden
Annie en Kees zijn gehuwd en tekenen een koopovereenkomst voor een woning van € 350.000. Het voornemen is om de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. De akte van levering zal een paar maanden later bij de notaris worden verleden. Tussen het tekenmoment en de leveringsdatum komt het tot een scheiding tussen Annie en Kees. Geen van beide kan in de woning gaan wonen, die moet dus worden doorverkocht.
Op de leveringsdatum is de scheiding voltrokken. Ieder krijgt dus 50% van de onverdeelde helft geleverd. Zonder nadere goedkeuring zouden beiden over hun aandeel 8% overdrachtsbelasting verschuldigd zijn, omdat zij de woning beiden niet als hoofdverblijf gaan gebruiken.
In de akte van levering dient te worden opgenomen dat een beroep wordt gedaan op dit besluit en moet de specifieke goedkeuring worden benoemd. Beiden mogen dan alsnog het 2%-tarief of de startersvrijstelling toepassen.
Voorbeeld 2. Doorverkopen binnen zes maanden
Stel dat Annie en Kees de woning binnen zes maanden na de levering doorverkopen aan iemand die de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. We gaan er vanuit dat deze persoon het verlaagd tarief kan toepassen.
De verschuldigde overdrachtsbelasting bedraagt dan 2% over de grondslag, te verminderen met overdrachtsbelasting die Annie en Kees reeds hebben voldaan bij hun eerdere verkrijging.
De laatste voorwaarde werkt in deze situatie als volgt uit. Stel dat Annie en Kees de woning voor € 360.000 verkopen. Op grond van de wet is het zo dat, als de verkrijging door Annie en Kees belast is met overdrachtsbelasting, de maatstaf van heffing voor de koper wordt vastgesteld op het verschil. Dat is slechts € 10.000. Dat leidt tot een lagere belastingheffing.
De goedkeuring heeft nu tot gevolg dat Annie en Kees alsnog hetzelfde tarief zijn verschuldigd als de opvolgend koper. Dit kan gevolgen hebben indien Annie of Kees (of beiden) gebruik hebben gemaakt van de startersvrijstelling. Er is dan nog immers 2% verschuldigd in plaats van niets. Uiteraard staat het partijen vrij om afspraken te maken over de verdeling van deze ‘belastinglast’.
Verkrijging beperkt recht en bloot eigendom op één dag
De startersvrijstelling geldt alleen als deze niet eerder is toegepast. Sommige verkrijgingen voelen voor de verkrijger als één geheel, maar voor de overdrachtsbelasting kunnen twee verkrijgingen worden onderscheiden. Zonder nadere regels betekent dat één keer startersvrijstelling en één keer het verlaagd tarief. De Staatssecretaris acht dit onwenselijk op het moment dat op één dag een beperkt recht op en het bloot eigendom van dezelfde woning wordt verkregen. Daarom is een goedkeuring afgegeven. Deze goedkeuring heeft tot gevolg dat voor de startersvrijstelling sprake is van één verkrijging van de volle eigendom.
Hierbij gelden drie voorwaarden:
- De waarde van het verkregen bloot eigendom, vermeerderd met de waarde van het beperkte recht, komt niet uit boven de woningwaardegrens;
- De verklaring bij de startersvrijstelling wordt aan beide notariële akten gehecht en in de akte moet worden opgenomen dat sprake is van toepassing van dit besluit en deze goedkeuring. Dit moet in ieder geval in de akte zijn opgenomen waaraan de originele verklaring niet is gehecht;
- Aan de overige eisen voor toepassing van de startersvrijstelling, zoals de leeftijdsgrens, wordt voldaan.
Het volgende voorbeeld ontlenen wij aan het besluit.
Voorbeeld 3. Verkrijging beperkt recht en bloot eigendom
Annie koopt van Kees op een dag voor € 200.000 het recht van erfpacht op een stuk grond met daarop een woning. Op diezelfde dag koopt Annie van Henk voor € 50.000 de eigendom van het stuk grond met de woning, waarbij uiteraard rekening is gehouden met het feit dat de grond is bezwaard met een recht van erfpacht. Aan het einde van de dag heeft Annie dus twee transacties gehad, doch één keer het volle eigendom verkregen. Zonder goedkeuring kan één keer de startersvrijstelling worden toegepast, mits aan de overige voorwaarden is voldaan.
De totale waarde voor de toepassing van de goedkeuring bedraagt € 250.000 en ligt daarmee beneden de woningwaardegrens. Op de verkrijging van het totaal kan de startersvrijstelling worden toegepast. Aan beide notariële akten dient de verklaring te worden gehecht en in ieder geval in de akte waaraan niet het origineel is gehecht, moet toepassing van deze goedkeuring worden opgenomen.
Ingang en terugwerkende kracht goedkeuringen startersvrijstelling / 2%-tarief
Voor verkrijgingen in de periode 1 januari 2021 – datum van inwerkingtreding van het besluit – kan een verzoek om toepassing van de goedkeuring(en) alsnog worden gedaan. Indien is voldaan aan de voorwaarden, wordt het verzoek ingewilligd. Daarbij gaan wij er vanuit dat bij het ontbreken van extra verklaringen / hechtingen aan de akten, daarmee coulant wordt omgegaan. Het verzoek moet worden gericht aan het Ministerie van Financiën.
Fiscaal jurist over startersvrijstelling en 2%-tarief
De regeling per 1 januari 2021 klinkt eenvoudig, maar ondertussen is al duidelijk dat in de praktijk complexe situaties voorkomen. Daartoe behoren uiteraard de vragen over of iets kwalificeert als woning, maar ook het hoofdverblijfcriterium zorgt soms voor hoofdbrekens. Tussen het reguliere tarief van 8% en het verlaagd tarief van 2% zit een gat van 6%-punt. In het eerste kwartaal van 2021 bedroeg de gemiddelde prijs van een eengezinswoning € 395.000. Het financieel belang bedraagt dan € 23.700 exclusief eventuele rente en boete. Neem daarom bij twijfel altijd contact op met een specialist. Wij ondersteunen in onze praktijk zowel notariskantoren als particulieren en bedrijven. Neem gerust eens rechtstreeks contact op met één van onderstaande auteurs.
