De onroerendezaakrechtspersoon (vastgoed bv)

Overdrachtsbelasting is verschuldigd bij de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken. De verkrijging van aandelen is niet onderworpen aan de heffing van overdrachtsbelasting. De verkrijging van aandelen in een rechtspersoon kan echter onderworpen zijn aan de heffing van overdrachtsbelasting. Daarvoor is een regeling opgezet die ertoe leidt dat de verkrijging van aandelen, onder voorwaarden, wordt gezien als de verkrijging van de onroerende zaken die tot het vermogen van de rechtspersoon behoren. Het verschil is groot. De verkrijging van aandelen vindt niet in de sfeer van de overdrachtsbelasting plaats. De verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon, ook wel een vastgoed bv genoemd, is dat wel. Wij gaan in dit artikel in op deze bepaling en bespreken de voorwaarden.

Beperking afschrijving vastgoed in de inkomstenbelasting

Ondernemers, resultaatgenieters en rechtspersonen mogen op gebouwen afschrijven. De afschrijving is echter beperkt. Er mag worden afgeschreven tot de zogeheten bodemwaarde. De hoogte van de bodemwaarde is op dit moment verschillend voor de inkomstenbelasting en de Vennootschapsbelasting en tevens afhankelijk hoe (door wie) het gebouw / vastgoed wordt gebruikt (in eigen gebruik of ter belegging). Nu geldt in de Inkomstenbelasting een ruimere afschrijvingsmogelijkheid voor gebouwen in eigen gebruik dan in de Vennootschapsbelasting. Waarom? Dat weet niemand. Er is besloten dat per 2024 dit onderscheid komt te vervallen door de bodemwaarde voor alle gebouwen vast te stellen op de WOZ waarde, dit zowel in de VPB als in de IB.

• Let op! Door de wetswijziging in 2024 worden in de Inkomstenbelasting de afschrijvingsmogelijkheden voor gebouwen in eigen gebruik aanzienlijk beperkt, evenals – indien aan de orde - de toepassing van de herinvesteringsreserve.

Wat is een onroerendezaakrechtspersoon (vastgoed bv)?

Om te kunnen spreken van een onroerendezaakrechtspersoon (hierna: OZR), moet aan drie voorwaarden worden voldaan:

1. De bezittingen van de rechtspersoon bestaan op het moment van verkrijging of op enig moment in het jaar daarvoor, voor meer dan 50% uit onroerende zaken (bezitseis);
2. De bezittingen van de rechtspersoon bestaan op het moment van verkrijging of op enig moment in het jaar daarvoor voor tenminste 30% uit in Nederland gelegen onroerende zaken (bezitseis);
3. De rechtspersoon beoogt voor 70% of meer het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van onroerende zaken (doeleis).

Als aan de drie – hierna nader te bespreken – voorwaarden wordt voldaan, is sprake van een OZR. Dat wil nog niet zeggen dat ook daadwerkelijk heffing van overdrachtsbelasting plaatsvindt. Heffing van overdrachtsbelasting komt alleen aan de orde indien een belang van een derde of meer wordt verkregen dan wel wordt uitgebreid. Op het begrip belang gaan wij na het bespreken van de voorwaarden verder in.

De bezitseis bij een onroerendezaakrechtspersoon

Voorwaarden 1 en 2 worden samen de bezitseis genoemd. Aan deze eisen is voldaan indien de bezittingen van de vennootschap voor meer dan 50% uit onroerende zaken bestaat en de onroerende zaken voor ten minste 30% in Nederland gelegen zijn. Daarbij dient tevens acht te worden geslagen op enkele regels die leiden tot een mogelijke verschuiving van het percentage. Het gaat dan onder meer om financiële verhoudingen met de verkrijger. Fictieve onroerende zaken, beperkte rechten en economische eigendom tellen ook mee. Dit maakt dat het komen tot het juiste percentage voor de bezitseis gecompliceerder is dan het op het eerste gezicht lijkt.

Het gaat overigens niet alleen om de bezittingen van het lichaam zelf. De bezittingen van andere vennootschappen tellen ook mee, indien daarin een belang van een derde of meer wordt gehouden. Dat geschiedt door middel van pro rata consolidatie. Dit leidt ertoe dat niet kan worden volstaan met het enkel hanteren van de waarde van de deelneming. Er moet worden gekeken wat de waarde is van de bezittingen van de deelneming. Indien consolidatie plaats moet vinden, is het meestal raadzaam om een fiscaal specialist bij het dossier te betrekken.

De doeleis bij een onroerendezaakrechtspersoon

Voorwaarde 3 wordt de doeleis genoemd. De term dienstbaarheidscriterium komt ook geregeld voor. Het gevolg van de doeleis is – zo verwoordde de staatssecretaris van Financiën het – dat normale bedrijfsoverdracht niet leidt tot heffing van overdrachtsbelasting. Hij geeft als treffend voorbeeld de groentewinkel die het winkelpand aanwendt voor de eigen bedrijfsuitoefening. Over de doeleis is de afgelopen jaren veel jurisprudentie geweest, onder meer met betrekking tot campings, datacenters en opslagruimtes.

De exploitatie van onroerende zaken is met name gericht op het tegen vergoeding laten gebruiken van (een deel van) de onroerende zaak door een derde. Een steeds terugkomende vraag is of sprake is van exploitatie, of dat eigenlijk sprake is van andere dienstverlening (zoals de exploitatie van een groentewinkel). In de wetsgeschiedenis komt nog het voorbeeld terug van het hotelbedrijf. Buiten kijf staat dat een hotel delen van een onroerende zaak tegen vergoeding door derden laat gebruiken. Toch is sprake van eigen gebruik van de onroerende zaak. Het gaat namelijk niet om het rendabel maken van het onroerend goed, maar om het verzorgen van – samengevat – hotelactiviteiten.

Uit de behandeling van de doeleis bleek reeds dat consolidatie aan de orde kan zijn. Bij consolidatie moet ook het voldoen aan de doeleis op de geconsolideerde situatie worden beoordeeld. Wij gaan verderop nog iets verder in op deze consolidatie.

De omvang van het verkregen belang in de onroerendezaakrechtspersoon

Zoals aangegeven is niet iedere verkrijging van aandelen in een OZR belast met overdrachtsbelasting. Slechts de verkrijging of uitbreiding van een derde belang of meer wordt in de heffing betrokken. Dit belang wordt aangeduid als een aanmerkelijk belang. Niet te verwarren met de term aanmerkelijk belang in de inkomstenbelasting. Om te bepalen of voor de overdrachtsbelasting sprake is van de verkrijging van een aanmerkelijk belang, is onderscheid gemaakt tussen de verkrijging door een natuurlijk persoon en de verkrijging door een rechtspersoon.

Verkrijging door natuurlijk persoon

Er gelden twee voorwaarden. Aan beide voorwaarden moet zijn voldaan:

• De verkrijger moet zelf, al dan niet tezamen met de echtgenoot, een belang van meer dan 7% bezitten;
• De verkrijger moet, al dan niet tezamen met de echtgenoot en bloed-/aanverwanten in de rechte lijn en in de tweede graad van de zijlijn of een verbonden lichaam, een belang van ten minste een derde bezitten.

De vraag die dan nog opkomt is wat precies een verbonden lichaam is. Hierover geeft de wet uitsluitsel. Verbonden lichamen zijn lichamen waarin de verkrijger zelf, al dan niet tezamen met één of meer van de hiervoor al genoemde familieleden, ten minste een derde belang heeft.

Verkrijging door een rechtspersoon

Indien de verkrijger een rechtspersoon is, dan is geen sprake van twee voorwaarden waaraan moet worden voldaan. Het gaat er dan om of de verkrijger tezamen met een verbonden lichaam of een verbonden natuurlijk persoon, ten minste een derde belang in de OZR verwerft.

Tot de verbonden lichamen behoren drie categorieën lichamen:

• Lichamen waarin de verkrijger een belang heeft van ten minste een derde;
• Lichamen die een belang van ten minste een derde hebben in de verkrijger;
• Een lichaam waarin een derde – al dan niet tezamen met een verbonden natuurlijk persoon – een belang heeft van een derde, terwijl diezelfde derde ook een zodanig belang heeft – al dan niet tezamen met anderen – in de verkrijger.

Dan is er nog het begrip van de verbonden natuurlijke persoon. Tot de verbonden natuurlijke personen behoren de volgende:

• De natuurlijke persoon die, al dan niet tezamen met de echtgenoot of een eerder beschreven verwant, een belang van ten minste een derde heeft in de verkrijger of een met de verkrijger verbonden lichaam;
• De echtgenoot van de persoon als hiervoor beschreven;
• Een eerder beschreven verwant van de eerstgenoemde persoon.

Uit bovenstaande komt naar voren dat de beoordeling of sprake is van een verbonden lichaam of een verbonden natuurlijk persoon, zeer nauw luistert. De kring van verbonden personen/lichamen strekt vaak verder dan men denkt en dat zorgt nog weleens voor vervelende verrassingen.

Samentellen van belangenverkrijgingen

De wet bepaalt dat alle verkrijgingen binnen een periode van twee jaar, door dezelfde verkrijger, worden beschouwd als verkrijgingen op grond van dezelfde / samenhangende overeenkomst. Het doel moge duidelijk zijn: voorkomen dat door het spreiden van het aankopen van belangen, bespaard wordt op de overdrachtsbelasting. Ter verdere beperking van de mogelijkheid tot misbruik worden ook verkrijgen door de nauw verwante groep, zoals bijvoorbeeld de echtgenoot, geacht tot dezelfde verkrijging te behoren.

De consolidatie bij de onroerendezaakrechtspersoon

Bij het bepalen van de bezittingen van een lichaam moet ook rekening worden gehouden met de bezittingen van lichamen waarin ten minste een derde belang wordt gehouden. De bezittingen die zo’n lichaam heeft moeten worden toegerekend aan het lichaam dat wordt beoordeeld. Dat gaat naar evenredigheid van de deelneming en leidt tot consolidatie. Het belang van een derde omvat overigens niet alleen directe belangen. Het is dus altijd goed om vooraf nauwkeurig te beoordelen welke lichamen in de consolidatie betrokken moeten worden. Bij belangen die niet voldoen, wordt slechts de waarde van de aandelen meegewogen. Dat kan tot sterk afwijkende uitkomsten leiden.

Certificering van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon

De verkrijging van certificaten van aandelen in een OZR kan eveneens belast zijn met overdrachtsbelasting. Dat geldt ook wanneer niet het certificaat wordt verkregen, maar bijvoorbeeld het recht van vruchtgebruik op een certificaat van aandelen in een OZR. Als hoofdregel geldt dat het verkrijgen van certificaten van aandelen op dezelfde wijze wordt behandeld als het verkrijgen van aandelen of beperkte rechten op aandelen.

Waarover wordt geheven bij een onroerendezaakrechtspersoon?

Er wordt niet of nauwelijks gekeken naar de waarde van de aandelen. Het gaat om de waarde van de onroerende zaken waarbij een belang wordt verkregen. Dat betekent dat door de structuur heen wordt gekeken om de waarde te bepalen.

Onroerendezaakrechtspersoon en advisering

Het verkrijgen van een belang in een mogelijke vastgoedvennootschap kan financieel verstrekkende gevolgen hebben. Het verlaagd tarief zal niet van toepassing zijn, dus indien u onverwacht toch overdrachtsbelasting moet voldoen, is dat altijd tegen het reguliere – hoge – tarief. Het inschakelen van een specialist kan verrassingen voorkomen. Neem gerust contact op met één van onderstaande adviseurs voor een vrijblijvende kennismaking.