Onroerende zaak en overdrachtsbelasting

Overdrachtsbelasting wordt geheven bij de verkrijging van een onroerende zaak die in Nederland is gelegen. Een duidelijke hoofdregel. Toch komt het voor dat discussie ontstaat over de vraag of een object nu wel of geen onroerende zaak is. Dat zal bij een woning niet zo snel spelen, maar wat te denken van een stacaravan of een woonboot?

Wat is een onroerende zaak?

De overdrachtsbelasting bevat geen uitleg van het begrip onroerende zaak. Het Burgerlijk Wetboek bevat deze definitie wel en geeft een opsomming van onroerende zaken. Deze opsomming behelst de volgende zaken:

• Grond;
• Nog niet gewonnen delfstoffen;
• Met de grond verenigde beplantingen;
• Gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd. Dat kan rechtstreeks, maar ook door vereniging met andere gebouwen en werken.

Het onroerende zaak begrip wordt nog iets uitgebreid met de volgende bestanddelen van een onroerende zaak:

• Hetgeen naar maatschappelijke opvattingen onderdeel uitmaakt van de zaak;
• Een zaak die met de hoofdzaak zodanig is verbonden, dat deze niet kan worden afgescheiden zonder beschadiging van enige betekenis.

Aangezien de bestanddelenregeling zich niet duidelijk laat verwoorden, geven wij hierna een praktijkvoorbeeld.

Stelcon plaat

De vraag die voorligt is of een stelcon plaat een bestanddeel van een registergoed kan worden. De Hoge Raad verwijst eerst naar de twee eerdergenoemde voorwaarden. Dus de maatschappelijke opvatting en de fysieke verbondenheid.

De Hoge Raad oordeelt dat de platen geen onderdeel zijn van het registergoed. Niet is gebleken dat de platen specifiek zijn gemaakt voor het goed, dus het is ook niet zo dat zij bouwkundig specifiek op het registergoed zijn afgestemd. Daarnaast is het niet zo dat dit type platen naar maatschappelijke opvattingen onderdeel uitmaakt van dit type registergoederen (containers en / of kweekvelden).

Nu van een bestanddeel geen sprake is, tellen de platen voor het bepalen van de waarde van de onroerende zaak niet mee.

In de sfeer van de overdrachtsbelasting zien de meeste discussies op de duurzaam met de grond verenigde gebouwen en werken. Daar gaan wij in de volgende paragraaf nader op in.

Duurzaam verenigde gebouwen en werken

Discussie kan ontstaan over de vraag of een gebouw of werk duurzaam met de grond is verenigd. De Hoge Raad heeft in 1997 in het zogenaamde Portacabin-arrest een aantal handvatten gegeven.

Een gebouw is duurzaam met de grond verenigd, als het naar zijn aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Daarbij hoeft niet te worden gekeken naar de technische mogelijkheden om het bouwsel te verplaatsen.

Dat roept direct de vraag op hoe moet worden beoordeeld of een zaak is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven. Gekeken moet dan worden naar de bedoeling van de bouwer van de zaak voor zover deze bedoeling bekend is. Tot de bouwer behoort ook de persoon die de bouwopdracht geeft.

De eerdergenoemde maatschappelijke opvattingen doen er in deze fase eigenlijk niet toe. Deze kunnen hooguit een rol spelen als onduidelijkheid blijft bestaan. Wij behandelen hierna als voorbeeld de zaak over havenkranen.

HAVENKRANEN

Aan de orde was de vraag of havenkranen onroerende zaken zijn. De belanghebbende in deze zaak huurde van de gemeente een terrein in de haven. Op dat terrein is een recht van opstal gevestigd ten behoeve van de belanghebbende. Op het terrein zijn twee havenkranen geplaatst. Deze kunnen op rails bewegen. De kranen worden vervolgens geleverd aan een zustermaatschappij en de vraag doet zich voor of sprake is van een onroerende zaak. Immers: geen onroerende zaak betekent geen overdrachtsbelasting.

Het gerechtshof heeft gekeken naar de uiterlijke kenmerken van de kranen en de eventueel waarneembare samenhang met het terrein waarop de kranen zich bevinden. Het feit dat de kranen bewegen op rails doet niet af aan het feit dat zij duurzaam met de grond zijn verenigd. Belanghebbende voert nog aan dat vanaf het begin de intentie bestond om de kranen snel weer te verplaatsen. Dan kan van duurzaamheid geen sprake zijn. Het hof geeft echter aan dat de intentie niet van belang is, omdat gekeken wordt naar wat naar buiten kenbaar is.

Een ander voorbeeld betreft dat van de woonarken.

WOONARK

Een woonark is een soort woonschip. In de zaak die voorlag bij de Hoge Raad was de woonark met stalen beugels verbonden met palen die zich in de grond bevonden. De constructie was bestemd om te blijven drijven. Het gerechtshof kwam tot het oordeel dat geen sprake was van een onroerende zaak, omdat er geen duurzame verbinding met de bodem was en er ook geen duurzame verbinding met de oever was. Derhalve was geen sprake van een duurzame verbinding en dus ook niet van een onroerende zaak. De Hoge Raad heeft het cassatieberoep verworpen.

Advisering over het onroerende zaak begrip

Het kan zijn dat u onverwacht wordt geconfronteerd met de vraag of een object voor de overdrachtsbelasting een onroerende zaak is. Het is dan verstandig een specialist in te schakelen die met u meekijkt en denkt en eventueel de communicatie met de Belastingdienst verzorgt. Neem gerust eens contact op met één van onderstaande adviseurs voor een vrijblijvend kennismakingsgesprek.